Beschluss des OLG Oldenburg vom 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
Bei der Errichtung einer Immobilie ist die Bauabnahme für den Bauherrn ein entscheidendes Datum. Denn für die Beurteilung, ob Mängel vorliegen und das Bauunternehmen nachbessern muss, ist der Zeitpunkt der Bauabnahme entscheidend. Für Mängel, die erst nach der Abnahme festgestellt werden, ist der Auftraggeber in der Darlegungs- und Beweislast. Das geht aus einen Beschluss des OLG Oldenburg vom 17. Juli 2023 hervor (Az.: 12 U 214/19).
„Pfusch am Bau“ ist ein immer wiederkehrendes Thema. Unfachmännisch durchgeführte Bauarbeiten sind für den Bauherren nicht nur ärgerlich, sondern können auch ins Geld gehen, wenn Baumängel nachträglich beseitigt werden müssen. Daher spielt die Bauabnahme eine überaus wichtige Rolle für den Auftraggeber. Werden bei der Abnahme Mängel entdeckt, muss das Bauunternehmen nachbessern und die Mängel auf eigene Kosten beseitigen. Wird das Bauwerk aber abgenommen und Mängel erst nach der Abnahme entdeckt, muss der Auftraggeber nachweisen, dass der Auftragnehmer für den Mangel verantwortlich ist, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Immobilienrecht berät.
Auftraggeber behält Teil des Werklohns ein
Dass der Auftraggeber bei der Bauabnahme genau hinschauen sollte, wird durch den Beschluss des OLG Oldenburg untermauert. In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Auftraggeber ein Holzrahmenhaus errichten lassen und abgenommen. Erst nach der Bauabnahme fiel in einem selbstständigen Beweisverfahren auf, dass das Haus nicht die geschuldete Dichtheit erreicht. Der Auftraggeber führte den Mangel auf Fehler des Auftragnehmers zurück. Dieser sieht allerdings nach der Bauabnahme erfolgte bauliche Veränderungen als Ursache für den Mangel an. Zudem seien auch Leckagen im Bereich der Fenster, Rollläden und Türen festgestellt worden, für die der Auftraggeber selbst verantwortlich sei.
Als der Auftraggeber einen Teil des geschuldeten Werklohns einbehält, klagt der Auftragnehmer auf Zahlung des restlichen Werklohns.
Die Beweisaufnahme in erster Instanz kann nicht klären, ob der Auftragnehmer für den Baumangel verantwortlich ist. Zwar zeigte sich, dass er Fugen zwischen der Betonsohle und den Wänden zum Teil nicht sorgfältig abgedichtet hat. Ob dies aber ausschlaggebend für die unzureichende Dichtheit des Hauses war, konnte nicht erwiesen werden. Ebenso könnten Fehler bei anderen Gewerken, für die die Klägerin nicht verantwortlich ist, ursächlich für die fehlende Dichtheit sein.
Auftraggeber in der Beweispflicht
Die Werklohnklage des Auftragnehmers hat schließlich Erfolg. Das OLG Oldenburg führte zur Begründung aus, dass der Auftraggeber für Mängel, die erst nach der Abnahme reklamiert werden, darlegungs- und beweispflichtig ist. Für die Beurteilung, ob eine Leistung mangelhaft ist, komme es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Abnahme an. Eine Mangelhaftigkeit der Leistung könne daher nicht allein mit einem nach der Abnahme eingetretenen Zustand begründet werden.
Der Auftraggeber habe nicht hinreichend darlegen können, dass der Auftragnehmer für den Mangel verantwortlich ist, und das Gebäude bereits bei der Abnahme mangelhaft war. Denn die Beweisaufnahme habe keine eindeutigen Schluss zugelassen, welche der verschiedenen Leckagen in welchem Umfang für die unzureichende Dichtheit des Gebäudes verantwortlich ist. Der Auftragnehmer habe daher Anspruch auf Zahlung des noch ausstehenden Werklohns, entschied das OLG Oldenburg.
Bauabnahme von großer Bedeutung
Der Beschluss des OLG Oldenburg unterstreicht die große Bedeutung der Bauabnahme. Denn es ist maßgeblich, ob das Gebäude schon zum Zeitpunkt der Abnahme mangelhaft war.
Werden Mängel bei der Bauabnahme festgestellt, muss der Auftragnehmer sie auf eigene Kosten beseitigen. Bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen müssen die im Baurecht geltenden Gewährleistungsfristen beachtet werden. Diese können je nach Art des Bauvertrags unterschiedlich sein. Bei einem Bauvertrag nach BGB beträgt die Frist 5 Jahre, bei einem Bauvertrag nach VOB können davon abweichende Fristen gelten. Die Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche beginnt mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme durch den Auftraggeber. Wurden Mängel arglistig verschwiegen, setzt die Verjährungsfrist erst mit Kenntnis des Mangels ein.
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