У јуну 2024. године вредност отвореног инвестиционог фонда UniImmo Wohnen ZBI пала је за 17 процената и улагачи су изгубили много новца. Сада је окружни суд у Штутгарту доделио одштету једној улагачици (број предмета: 12 O 287/24), јер је била погрешно саветована од стране посредничке банке. Основа за потраживање одштете у немачком праву произилази из разних законских и уговорних регулација које дефинишу услове за право на накнаду штете.
Улагања у отворене инвестиционе фондове као што је UniImmo Wohnen ZBI увек су повезана са различитим ризицима. То укључује флуктуације на тржишту некретнина, губитке у вредности, празнине или повећану потребу за реновирањем. У оквиру немачког закона о одговорности, разликују се уговорне и деликтне основе потраживања које регулишу различите услове и правне последице за потраживање одштете. У оквиру правилног инвестиционог саветовања, улагачи морају бити обавештени о постојећим ризицима пре него што донесу инвестициону одлуку, према наводима правне фирме MTR Legal Rechtsanwälte, која има велико искуство у области права на тржишту капитала.
Преглед фонда
UniImmo: Deutschland је отворени инвестициони фонд који се специјализује за улагања у немачке некретнине и учешћа у компанијама за некретнине. Циљ фонда је да оствари редовне приходе кроз закупнине и оствари одржив раст вредности за улагаче. Инвестициона идеја фонда намијењена је особама које прате дугорочни инвестицони циљ и спремне су да носе ризике повезане са улагањима у некретнине.
Структура фонда подразумева да се око 54% имовине фонда улаже у некретнине у Немачкој, док око 46% одлази на друге европске земље. Да би се повећала приносност, фонд може до 30% вредности свих купљених некретнина финансирати кредитима. Деривати смеју да се користе искључиво за заштиту постојеће имовине, што треба да ограничи ризик за улагаче.
Као отворени фонд некретнина, UniImmo: Deutschland потпада под строге регулативе немачког права, нарочито под Грађански законик (BGB). Чланови 280 и 281 BGB регулишу услове за потраживања за накнаду штете у случају повреде обавезе у оквиру дуговањског односа. Ако дође до повреде обавезе, на пример због погрешног саветовања или недовољног информаисања, оштећени улагачи могу искористити право на накнаду штете. Дужник – обично саветодавна банка или иницијатор фонда – тада је дужан да надокнади насталу штету. То може бити у виду новчане исплате или у натуралној реституцији.
Најважнији фонд подаци су увек транспарентно доступни улагачима. Тип вредносног папира фонда UniImmo: Deutschland је фонд, број вредносног папира (WKN) је 980550, а ISIN је DE0009805507. Графикон цене фонда пружа увид у развој имовине фонда и такође показује редовне исплате улагачима. Додатне информације о обиму фонда, броју удела, исплатама и другим показатељима могу се пронаћи у продајном проспекту и основним информацијама за улагаче који су доступни онлајн.
У случају штете – на пример, у случају кршења обавезе због погрешног саветовања или недовољног разјашњења ризика – оштећени улагачи могу директно потраживати накнаду штете од дужника. Услови су да су испуњени законски критеријуми члана 280 BGB. Фонд такође пружа могућност учешћа на немачком тржишту некретнина и профитирања од редовних прихода, али је такође под јасним правним регулативама које осигуравају заштиту улагача.
Sa фокусом на некретнине и учешћа у компанијама за некретнине у Немачкој и Европи, UniImmo: Deutschland пружа атрактивну опцију за улагаче који циљају дугорочни раст вредности и стабилне приходе. Истовремено је важно бити свестан ризика и у случају штете познавати сопствена права – посебно право на накнаду штете – и остварити их.
Погрешно саветовање од стране банке као кршење обавезе
Тужитељка у поступку пред окружним судом у Штутгарту је по сопственим наводима била оријентисана на сигурност улагач, како је известио, између осталог, и Handelsblatt 15. маја 2025. године онлајн. Па ипак, Vereinigte Volksbank Böblingen јој је препоручила, између осталог, учешће у отвореном инвестиционом фонду UniImmo Wohnen ZBI. Да учешће у овом отвореном инвестиционом фонду никако није сигурна капитална инвестиција, показало се најкасније када је у лето 2024. дошло до огромног губитка вредности и када је фонд практично преко ноћи изгубио око 800 милиона евра.
Улагачица се стога осећала погрешно саветованом од стране банке и захтевала је одштету. Окружни суд у Штутгарту се сложио са проценом жене. Како је банка прекршила своју обавезу саветовања, она је постала одговорна за одштету и мора туженој вратити уложени капитал, пресудио је суд. Пресуда још увек није правоснажна и банка је већ најавила жалбу.
Окружни суд Нирнберг-Фирт: Ризик погрешно процењен
Поред пресуде окружног суда у Штутгарту, одлука окружног суда Нирнберг-Фирт од 21. фебруара 2025. такође би требало да охрабри улагаче UniImmo Wohnen ZBI (број предмета: 4 HK O 5879/24). Суд је утврдио да је ризик отвореног инвестиционог фонда био прениско процењен у основном информационом листу и да су улагачи тако обманути о стварном ризику.
Индекс ризика је код UniImmo Wohnen ZBI био наведен са 2 или 3. Центар за заштиту потрошача Баден-Виртемберг критиковао је да је процена прениска. По њиховом мишљењу, фонд је морао бити процењен са већим индексом ризика 6.
Окружни суд Нирнберг-Фирт усвојио је тужбу за прекид центру за заштиту потрошача. Одлучено је да процена ризика ZBI није у складу са законским одредбама, јер не врши месечно поновно вредновање некретнина и не користи одговарајућу референтну тачку. Потом индекс ризика код капиталних улагања за мале улагаче као што је отворени инвестициони фонд UniImmo Wohnen ZBI мора бити наведен са 6.
Ризик централни критеријум за улагаче
Даље је Окружни суд Нирнберг-Фирт навео да је процена ризика кључни критеријум за потрошаче и да знатно утиче на њихову одлуку о улагању. Прениска класа ризика обмањује улагаче о њиховом ризику и представља повреду Закона о заштити конкуренције (UWG). ZBI стога више не сме промовисати фонд са прениском класом ризика.
Индекс ризика приказује се на скали од 1 до 7, при чему 1 означава најнижи, а 7 највиши ризик. Потрошачима се тако транспарентно показује који ризик преузимају учешћем у капиталном улагању.
И ова пресуда окружног суда Нирнберг-Фирт још увек није правоснажна и управитељ фонда је већ уложио жалбу.
Право на накнаду штете улагача
Ипак, пресуде окружног суда Нирнберг-Фирт и окружног суда у Штутгарту показују да улагачи не смију бити обманути о свом ризику код учешћа у инвестиционој имовини. Уколико су били недовољно обавештени о свом ризику, могу тражити накнаду штете. Ова права за компензацију могу бити усмерена како против иницијатора фонда тако и против инвестиционих саветника, ако нису правилно обавестили о ризицима.
MTR Legal Rechtsanwälte располаже великим искуством у капиталном праву и саветује улагаче отвореног фонда за некретнине UniImmo Wohnen ZBI.
Слободно успоставите контакт са нама!
