Četvrti zakon o rasterećenju birokratije stupio na snagu 1. januara 2025. godine
Dana 1. januara 2025. godine stupio je na snagu Četvrti zakon o rasterećenju birokratije. Zakon donosi značajne promene u komercijalnom zakupu, jer se prilikom zakupa poslovnih prostora uklanja potreba za pisanom formom, a dovoljna je jednostavna tekstualna forma. Ovo pruža značajno olakšanje, jer tekstualna forma znači da ručni potpis na dokumentu nije potreban.
Četvrti zakon o rasterećenju birokratije (BEG IV) sadrži niz mera. Među glavnim ciljevima je skraćenje rokova čuvanja u trgovinskom i poreskom pravu, promocija digitalizacije, smanjenje obaveza izveštavanja i drugih informativnih obaveza kao i dodatna olakšanja. To takođe uključuje uklanjanje zahteva za pisanom formom u različitim oblastima, a jednostavna tekstualna forma je dovoljna, navodi pravna kancelarija MTR Legal Rechtsanwälte, koja savetuje i iz oblasti prava nekretnina.
Ukinut zahtev za pisanom formom u komercijalnim ugovorima o zakupu
Cilj BEG IV je unapređenje digitalizacije. Ovo treba da se postigne u raznim oblastima kroz ukidanje zahteva za pisanom formom. Tekstualna forma tada važi kao dovoljna. Za razliku od pisane forme, više nije potrebno ručno potpisivanje na papiru. Ovo ubrzava digitalne procese i olakšava praktičnu primenu. Štaviše, e-mail je ionako rasprostranjeno sredstvo komunikacije u poslovnom okruženju. Od 1. januara 2025. godine, sada se ugovori mogu sklapati putem e-maila, pod uslovom da je tekstualna forma dovoljna, kao što je to slučaj u komercijalnim ugovorima o zakupu. Za tekstualnu formu dovoljan je i faks ili elektronski dokumenti kao što je npr. PDF.
Tekstualna forma: Čitljivo saopštenje na trajnom nosaču podataka
Tekstualna forma regulisana je u § 126b BGB. Ako je tekstualna forma propisana, tada mora „čitljivo saopštenje, u kojem je navedena osoba koja daje izjavu, biti poslato na trajnom nosaču podataka“. Kao trajni nosač podataka pogodno je svako sredstvo koje omogućava primaocu da uskladišti ili sačuva poruku upućenu njemu tako da mu bude dovoljno dugo dostupna i pogodna za prenos izjave bez izmene.
Prema § 550 BGB, dosad je važilo da je zakup za period duži od godinu dana, koji nije zaključen u pisanoj formi, neograničen i može se raskinuti uz uvažavanje zakonskih rokova otkazivanja. Isto se sada primenjuje na tekstualnu formu: Ugovor o zakupu, koji je sklopljen na period duži od godinu dana, smatra se neograničenim, ako ne ispunjava uslov tekstualne forme.
Sklapanje ugovora efikasnije i manje birokratski
Za iznajmljivače i zakupce, posebno poslovnih prostora, ovo znači da se sklapanje ugovora može obaviti brže i sa manjim naporom, jer ne moraju više biti poslata fizička dokumenta da bi bila ručno potpisana. Međutim, za ugovore o zakupu sklopljene pre 1. januara 2025., i dalje je potrebna pisana forma.
Još jedna prednost ove novine je ta što su upravo kršenja pisane forme često bila povod za pravne sporove između zakupca i iznajmljivača.
Izbegavanje pravne nesigurnosti
Međutim, ukidanjem zahteva za pisanom formom i smanjenjem na tekstualnu formu može nastati određena pravna nesigurnost kod zakupca i iznajmljivača. Stoga bi dizajn ugovora trebao biti što detaljniji i precizniji kako bi pravni odnosi između strana bili jasno regulisani i kako bi se izbegli pravni sporovi. To znači da sve odredbe u ugovoru o zakupu moraju biti jasno i nedvosmisleno formulisane.
Ovo je posebno važno jer u komercijalnom pravu zakupa postoji ionako velika ugovorna sloboda i stranke mogu slobodno dogovarati svoja prava i obaveze. Stoga, u komercijalnim ugovorima o zakupu, određivanje trajanja i eventualno ugovoranje rokova otkazivanja ili prilagođavanje zakupnine, ima veliku važnost.
Takođe, strane bi trebalo da imaju na umu da bez ručnog potpisa može biti teže da se dokaže autentičnost ugovornih dogovora.
MTR Legal Rechtsanwälte poseduje veliko iskustvo u oblasti prava nekretnina i podržava vas u dizajnu ugovora i drugim temama u komercijalnom zakupu.
Slobodno nas kontaktirajte !
