Në qershor të vitit 2024, vlera e fondit të pasurisë së paluajtshme UniImmo Wohnen ZBI ra me 17 përqind dhe investitorët humbën shumë para. Tani, Gjykata e Landit në Stuttgart ka dhënë kompensim për një investitore (az. 12 O 287/24), sepse banka që ndërmjetësoi e kishte këshilluar keq. Baza ligjore për pretendimet e kompensimit në ligjin gjerman përbëhet nga rregullime të ndryshme ligjore dhe kontraktuale që përcaktojnë kushtet për një pretendim për kompensim.
Investimet në fonde të hapura të pasurisë së paluajtshme si UniImmo Wohnen ZBI gjithmonë bartin rreziqe të ndryshme. Këto përfshijnë luhatje në tregun e pasurive të paluajtshme, humbje vlere, boshllëqe ose nevojë për rinovime të rritura. Në fushën e ligjit gjerman të përgjegjësisë, bëhet dallimi midis bazave kontraktuale dhe deliktuale për pretendimet për kompensim, të cilat rregullojnë kushtet dhe efektet ligjore të ndryshme për pretendimet e kompensimit. Në kuadër të një këshillimi të rregullt për investime, investitorët duhet të informohen për rreziqet ekzistuese para se të marrin vendimin për investim, sipas avokaturës ekonomike MTR Legal, që ka përvojë të madhe në të drejtën e tregut të kapitalit.
Përmbledhje e Fondit
UniImmo: Deutschland është një fond i hapur i pasurisë së paluajtshme që është i specializuar në investime në pasuri të paluajtshme gjermane dhe pjesëmarrje në kompani pasurie të paluajtshme. Qëllimi i fondit është të gjenerojë të ardhura të rregullta përmes qirave dhe të sigurojë rritje të qëndrueshme të vlerës për investitorët. Ideja e investimit të fondit është për njerëzit që ndjekin një qëllim investimi afatgjatë dhe janë të gatshëm të mbajnë rreziqet e lidhura me investimet në pasuri të paluajtshme.
Struktura e fondit parashikon që rreth 54% e pasurisë së fondit të investohet në pasuri të paluajtshme në Gjermani, ndërsa rreth 46% e saj të shkojë në vende të tjera evropiane. Për të rritur fuqinë e fitimit, fondi mund të përdorë deri në 30% të vlerës së pasurive të fituara për financim me kredi. Derivatet lejohen të përdoren vetëm për sigurimin e aseteve ekzistuese, qëllimi i të cilave është të kufizojnë rrezikun për investitorët.
Si një fond i hapur i pasurisë së paluajtshme, UniImmo: Deutschland i nënshtrohet kërkesave të rrepta të ligjit gjerman, veçanërisht Kodit Civil Gjerman (BGB). Nenët 280 dhe 281 të BGB rregullojnë kushtet për pretendimet e kompensimit për shkeljet e detyrimeve në një marrëdhënie debiti. Nëse ndodh një shkelje e detyrës, si për shembull këshillimi i gabuar ose informimi i pamjaftueshëm, investitorët e dëmtuar mund të paraqesin një pretendim për kompensim. Debitori – zakonisht banka këshilluese ose nismëtari i fondit – është i detyruar t’i paguajë ose të zëvendësojë dëmin e shkaktuar. Kjo mund të bëhet ose përmes një pagese monetare ose përmes zëvendësimit natyror.
Të dhënat kryesore të fondit janë gjithmonë transparente për investitorët. Lloji i letrës me vlerë për UniImmo: Deutschland është fond, numri i identifikimit të letrës me vlerë (WKN) është 980550 dhe ISIN është DE0009805507. Grafikoni i çmimit të fondit jep informacion mbi zhvillimin e pasurisë së fondit dhe tregon gjithashtu shpërndarjet e rregullta për investitorët. Informacione të tjera mbi volumin e fondit, numrin e pjesëve, shpërndarjet dhe matje të tjera gjenden në prospektin e shitjes dhe në informacionet kryesore për investitorët, të cilat janë në dispozicion online.
Në rast dëmtimi – si në rastin e një shkeljeje detyre përmes këshillimit të gabuar ose informimit të pamjaftueshëm të rreziqeve – investitorët e dëmtuar mund të paraqesin pretendimet e tyre të kompensimit drejtpërdrejt ndaj debitorit. Kushti është që kriteret ligjore të nenit 280 të BGB të përmbushen. Fondi ofron kështu jo vetëm mundësinë për të marrë pjesë në tregun gjerman të pasurisë së paluajtshme dhe për të përfituar nga të ardhurat e rregullta, por gjithashtu është subjekt i kornizave ligjore të qarta që garantojnë mbrojtjen e investitorëve.
Me fokusin e tij mbi pasuritë e paluajtshme dhe përfshirjen në kompani të pasurisë së paluajtshme në Gjermani dhe Evropë, UniImmo: Deutschland ofron një zgjedhje tërheqëse për investitorët që synojnë rritje të qëndrueshme afatgjate dhe të ardhura të qëndrueshme. Njëkohësisht, është e rëndësishme të keni parasysh rreziqet dhe në rast dëmtimi të njihni dhe të mbrohni të drejtat tuaj – veçanërisht të drejtën për kompensim.
Këshillimi i gabuar nga banka si shkelje e detyrës
Paditësja në çështjen para Gjykatës së Landit të Stuttgart ishte, sipas deklaratave vetjake, një investitore e orientuar drejt sigurisë, siç raportoi ndër të tjera Handelsblatt më 15 maj 2025 online. Banka Volksbank Böblingen i kishte rekomanduar gjithashtu përfshirjen në fondin e hapur të pasurisë së paluajtshme UniImmo Wohnen ZBI. Që përfshirja në fondin e hapur nuk ishte aspak një investim i sigurt kapitali u dëshmua të paktën në verën e vitit 2024 kur ndodhi humbja e madhe e vlerës dhe fondi praktikisht brenda natës humbi rreth 800 milion euro në vlerë.
Investitorja ndjehej se ishte këshilluar keq nga banka dhe për këtë bëri kërkesa për kompensim. Gjykata e Landit në Stuttgart ndau mendimin e saj. Për shkak se banka kishte shkelur detyrën e saj të këshillimit, ajo bëri veten përgjegjëse për kompensim dhe duhet t’i kthenin paditëses kapitalin e investuar, vendosi gjykata. Vendimi ende nuk është i formës së prerë dhe banka tashmë ka njoftuar se do të shkojë në apel.
Gjykata e Landit në Nürnberg-Fürth: Rreziku i vlerësuar gabimisht
Përveç vendimit të Gjykatës së Landit në Stuttgart, vendimi i Gjykatës së Landit në Nürnberg-Fürth të 21 shkurtit 2025 gjithashtu mund të japë shpresë për investitorët e UniImmo Wohnen ZBI (Az. 4 HK O 5879/24). Gjykata konstatoi që rreziku i fondit të hapur të pasurisë së paluajtshme ishte vlerësuar shumë ulët në fletën informative bazë dhe investitorët ishin mashtruar për rrezikun e vërtetë.
Indikatori i rrezikut ishte dhënë për UniImmo Wohnen ZBI me 2 ose 3. Vlerësimi ishte shumë i ulët, kritikoi Qendra e Konsumatorëve të Baden-Württemberg. Sipas tyre, fondi duhej të ishte vlerësuar me indikatorin më të lartë të rrezikut 6.
Gjykata e Landit në Nürnberg-Fürth i dha të drejtë padisë së ndalimit të Qendrës së Konsumatorëve. Ajo vendosi që vlerësimi i rrezikut nga ZBI nuk përputhej me kërkesat ligjore, pasi nuk bëhet riblerësim mujor i pasurisë së paluajtshme dhe nuk përdoret një benchmark i përshtatshëm. Pas kësaj, indikatori i rrezikut për investimet kapitale për investitorë të vegjël si fondi i hapur i pasurisë së paluajtshme UniImmo Wohnen ZBI duhet të jepet me 6.
Rreziku kriter kryesor për investitorët
Më tej, Gjykata e Landit në Nürnberg-Fürth konstatoi që vlerësimi i rrezikut është një kriter kryesor për konsumatorët dhe ndikon ndjeshëm në vendimin e tyre për investim. Një klasifikim i ulët i rrezikut mashtron investitorët për rrezikun e tyre dhe përbën një shkelje të Ligjit kundër konkurrencës së pandershme (UWG). Prandaj, ZBI nuk lejohet ta reklamojë më fondin me një klasifikim të ulët të rrezikut.
Indikatori i rrezikut jepet në një shkallë nga 1 në 7, ku 1 tregon rrezikun më të ulët dhe 7 rrezikun më të lartë. Konsumatorit duhet t’i komunikohet në mënyrë transparente çfarë rreziku marrë për pjesëmarrjen në një investim kapital.
Edhe vendimi i Gjykatës së Landit në Nürnberg-Fürth ende nuk është i formës së prerë dhe menaxheri i fondit ka paraqitur tashmë apel.
Pretendimi i kompensimit të investitorëve
Megjithatë, vendimet e Gjykatës së Landit në Nürnberg-Fürth dhe të Gjykatës së Landit në Stuttgart tregojnë që investitorët nuk duhet të mashtrohen për rrezikun e tyre në pjesëmarrje në një investim pasurie. Nëse nuk janë informuar siç duhet për rrezikun e tyre, ata mund të paraqesin pretendime për kompensim. Pretendimet për kompensim mund të drejtohen si kundër nismëtarit të fondit ashtu edhe kundër këshilluesve të investimeve nëse nuk informojnë siç duhet për rreziqet.
MTR Legal ka përvojë të madhe në të drejtën e tregut të kapitalit dhe këshillon investitorët e fondit të hapur të pasurisë së paluajtshme UniImmo Wohnen ZBI.
Ju lutem të mos ngurroni të na kontaktoni !
