Im Juni 2024 ist der Wert des offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI um 17 Prozent eingebrochen und die Anleger haben viel Geld verloren. Jetzt hat das Landgericht Stuttgart einer Anlegerin Schadenersatz zugesprochen (Az. 12 O 287/24), weil sie von der vermittelnden Bank falsch beraten worden sei. Die Anspruchsgrundlage für Schadensersatzansprüche im deutschen Recht ergibt sich dabei aus verschiedenen gesetzlichen und vertraglichen Regelungen, die die Voraussetzungen für einen Ersatzanspruch definieren.
Investitionen in offene Immobilienfonds wie den UniImmo Wohnen ZBI sind immer auch mit verschiedenen Risiken verbunden. Dazu zählen etwa Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, Wertverluste, Leerstände oder erhöhter Sanierungsbedarf. Im Bereich des deutschen Haftungsrechts wird zwischen vertraglichen und deliktischen Anspruchsgrundlagen unterschieden, die jeweils unterschiedliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen für Schadensersatzansprüche regeln. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anlageberatung müssen die Anleger über die bestehenden Risiken aufgeklärt werden, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die über große Erfahrung im Kapitalmarktrecht verfügt.
Fonds-Überblick
Der UniImmo: Deutschland ist ein offener Immobilienfonds, der sich auf Investitionen in deutsche Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften spezialisiert hat. Ziel des Fonds ist es, durch Mieteinnahmen regelmäßige Erträge zu erwirtschaften und einen nachhaltigen Wertzuwachs für die Anleger zu erzielen. Die Anlageidee des Fonds richtet sich an Menschen, die ein langfristiges Anlageziel verfolgen und bereit sind, die mit Immobilieninvestitionen verbundenen Risiken zu tragen.
Die Fondsstruktur sieht vor, dass rund 54 % des Fondsvermögens in Immobilien in Deutschland investiert werden, während etwa 46 % auf andere europäische Länder entfallen. Um die Ertragskraft zu steigern, kann der Fonds bis zu 30 % des Wertes aller erworbenen Immobilien durch Kredite fremdfinanzieren. Derivate dürfen ausschließlich zur Absicherung bestehender Vermögenswerte eingesetzt werden, was das Risiko für die Anleger begrenzen soll.
Als offener Immobilienfonds unterliegt der UniImmo: Deutschland den strengen Vorgaben des deutschen Rechts, insbesondere dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die §§ 280 und 281 BGB regeln die Voraussetzungen für Schadensersatzansprüche bei Pflichtverletzungen im Rahmen eines Schuldverhältnisses. Kommt es zu einer Pflichtverletzung, etwa durch fehlerhafte Beratung oder unzureichende Information, können geschädigte Anleger einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Der Schuldner – in der Regel die beratende Bank oder der Fondsinitiator – ist dann verpflichtet, den entstandenen Schaden zu ersetzen. Dies kann entweder durch Geldzahlung oder durch Naturalrestitution erfolgen.
Die wichtigsten Fondsdaten sind für Anleger jederzeit transparent einsehbar. Der Wertpapiertyp des UniImmo: Deutschland ist ein Fonds, die Wertpapierkennnummer (WKN) lautet 980550, die ISIN ist DE0009805507. Der Kurschart des Fonds gibt Aufschluss über die Entwicklung des Fondsvermögens und zeigt auch die regelmäßigen Ausschüttungen an die Anleger. Weitere Informationen zu Fondsvolumen, Anzahl der Anteile, Ausschüttungen und weiteren Kennzahlen finden sich im Verkaufsprospekt und in den wesentlichen Anlegerinformationen, die online verfügbar sind.
Im Schadensfall – etwa bei einer Pflichtverletzung durch fehlerhafte Beratung oder unzureichende Risikoaufklärung – können geschädigte Anleger ihren Schadensersatzanspruch direkt gegenüber dem Schuldner geltend machen. Voraussetzung ist, dass die gesetzlichen Kriterien des § 280 BGB erfüllt sind. Der Fonds bietet somit nicht nur die Möglichkeit, am deutschen Immobilienmarkt zu partizipieren und von regelmäßigen Erträgen zu profitieren, sondern unterliegt auch klaren rechtlichen Rahmenbedingungen, die den Schutz der Anleger gewährleisten.
Mit seiner Ausrichtung auf Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Deutschland und Europa bietet der UniImmo: Deutschland eine attraktive Option für Anleger, die auf langfristigen Wertzuwachs und stabile Erträge setzen. Gleichzeitig ist es wichtig, sich der Risiken bewusst zu sein und im Schadensfall die eigenen Rechte – insbesondere den Anspruch auf Schadensersatz – zu kennen und durchzusetzen.
Falschberatung durch die Bank als Pflichtverletzung
Die Klägerin in dem Verfahren vor dem Landgericht Stuttgart war nach eigenen Angaben eine sicherheitsorientierte Anlegerin, wie u.a. das Handelsblatt am 15. Mai 2025 online berichtete. Die Vereinigte Volksbank Böblingen habe ihr dennoch u.a. die Beteiligung an dem offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI empfohlen. Dass es sich bei der Beteiligung an dem offenen Immobilienfonds keinesfalls um eine sichere Kapitalanlage handelte, zeigte sich spätestens als es im Sommer 2024 zu dem enormen Wertverlust gekommen ist und der Fonds praktisch über Nacht rund 800 Millionen Euro an Wert verloren hatte.
Die Anlegerin fühlte sich daher von der Bank falsch beraten und machte Schadenersatzansprüche geltend. Das LG Stuttgart teilte die Einschätzung der Frau. Da die Bank gegen ihre Beratungspflicht verstoßen habe, habe sie sich schadenersatzpflichtig gemacht und müsse der Klägerin das investierte Kapital erstatten, entschied das Gericht. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und die Bank kündigte bereits an, in Berufung zu gehen.
LG Nürnberg-Fürth: Risiko falsch eingestuft
Neben dem Urteil des LG Stuttgart dürfte den Anlegern des UniImmo Wohnen ZBI auch eine Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 21. Februar 2025 Mut machen (Az. 4 HK O 5879/24). Das Gericht stellte fest, dass das Risiko des offenen Immobilienfonds in dem Basisinformationsblatt zu niedrig eingestuft wurde und die Anleger so über das tatsächliche Risiko getäuscht wurden.
Der Risikoindikator wurde beim UniImmo Wohnen ZBI mit 2 bzw. 3 angegeben. Die Einstufung sei zu niedrig, bemängelte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Ihrer Ansicht nach hätte der Fonds mit dem höheren Risikoindikator 6 eingestuft werden müssen.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth gab der Unterlassungsklage der Verbraucherzentrale statt. Es entschied, dass die Risikobewertung von ZBI nicht den gesetzlichen Vorgaben entspreche, da keine monatliche Neubewertung der Immobilien erfolgt und keine geeignete Benchmark verwendet wird. Dann müsse der Risikoindikator bei Kapitalanlagen für Kleinanleger wie dem offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI mit 6 angegeben werden.
Risiko zentrales Kriterium für Anleger
Weiter führte das LG Nürnberg-Fürth aus, dass die Risikoeinstufung ein zentrales Kriterium für Verbraucher sei und deren Anlageentscheidung wesentlich beeinflusse. Eine zu niedrige Risikoklasse täusche die Anleger über ihr Risiko und stelle einen Verstoß gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) dar. ZBI dürfe den Fonds daher nicht mehr mit einer zu niedrigen Risikoklasse bewerben.
Der Risikoindikator wird auf einer Skala von 1 bis 7 angegeben, wobei 1 das niedrigste und 7 das höchste Risiko kennzeichnet. Dem Verbraucher soll so transparent vermittelt werden, welches Risiko sie mit der Beteiligung an einer Kapitalanlage eingehen.
Auch das Urteil des LG Nürnberg-Fürth ist noch nicht rechtskräftig und der Fondsmanager hat bereits Berufung eingelegt.
Schadensersatzanspruch der Anleger
Dennoch zeigen die Urteile des LG Nürnberg-Fürth und des LG Stuttgart, dass die Anleger nicht über ihr Risiko bei der Beteiligung an einer Vermögensanlage getäuscht werden dürfen. Wurden sie nicht ordnungsgemäß über ihr Risiko aufgeklärt, können sie Schadenersatzansprüche geltend machen. Dabei können sich Schadenersatzansprüche sowohl gegen den Fondsinitiator als auch gegen die Anlageberater richten, wenn sie nicht ordnungsgemäß über die Risiken aufgeklärt haben.
MTR Legal Rechtsanwälte verfügt über große Erfahrung im Kapitalmarktrecht und berät Anleger des offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI.
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