Кредитный посредник может нести ответственностьФинансирование утверждено, кредитный договор с банком подписан, и ничто более не препятствует осуществлению мечты о собственном доме — пока покупка дома внезапно не срывается. Кредит тогда уже не нужен, но банк может потребовать компенсацию за неполученный кредит. Однако кредитный посредник тоже может нести ответственность, если он недостаточно проинформировал клиентов о существующих рисках. Об этом Федеральный суд Германии ясно заявил в постановлении от 20 февраля 2025 года (Az.: I ZR 122/23).
При заключении кредитного договора обычно возникает обязательство заемщика принять кредит. Если заемщик не использует кредит, кредитор имеет право на компенсацию за неполучение кредита. Поскольку банк уже обеспечил и предоставил капитал для кредита, ему должен быть возмещен ущерб, возникший из-за неполучения кредита, сообщает юридическая компания MTR Legal Rechtsanwälte, которая консультирует в том числе и по банковскому праву.
Финансовый посредник не должен преуменьшать риски
Однако кредитный посредник также может нести ответственность, как Федеральный суд Германии ясно заявил в постановлении от 20 февраля 2025 года. Карлсруэские судьи подчеркнули, что финансовый посредник должен информировать о существующих рисках, таких как неприсоединение к договору купли-продажи недвижимости после уже заключенного и не подлежащего отмене кредитного договора. При этом риск не может быть преуменьшен до такой степени, чтобы создавалось впечатление, что он носит только теоретический характер.
В рассматриваемом случае супружеская пара хотела купить участок с индивидуальным домом. Они договорились с продавцом и уже назначили встречу у нотариуса. Однако банк отклонил заявку на кредит для финансирования покупки недвижимости. Тем не менее, пара хотела продолжить покупку и поэтому наняла финансового посредника. Он организовал необходимый кредитный договор с банком.
В консультативном протоколе финансового советника было указано, что контракты на покупку и финансирование следует подписывать только после того, как все важные факторы для строительного или покупательского проекта будут уточнены.
Покупка недвижимости внезапно срывается
Пара уже приняла кредитный договор, когда продавец неожиданно сообщил им, что он по личным причинам не хочет продавать недвижимость. Поскольку пара больше не нуждалась в кредите, они не воспользовались им, и банк потребовал компенсацию за неполучение кредита в размере около 35 000 евро.
Пара выплатила компенсацию за неполучение и подала иск о возмещении убытков против финансового посредника. Апелляционный суд в Дрездене отклонил иск. Однако в Федеральном суде Германии пара добилась большего успеха. По мнению Федерального суда Германии, финансовый посредник мог нарушить свои обязательства по информированию и консультированию, преуменьшая риск неполучения договора купли-продажи по запросу истца.
Неполучение договора купли-продажи – это реальный риск
Истцам было известно, что договор купли-продажи и кредитный договор с юридической точки зрения являются независимыми контрактами. В случае неполучения недвижимости им также было известно, что отклонение от кредитного договора возможно только при оплате компенсации за неполучение, если кредитный договор был заключен до договора купли-продажи и срок расторжения уже истек. Однако нарушение обязательств финансового посредника может иметь место, если он в разговоре по запросу клиента преуменьшил возможность неполучения договора купли-продажи, отметил Федеральный суд Германии. Реальный риск не должен быть преуменьшен до такой степени, чтобы создавалось впечатление, что он носит только теоретический характер.
Неполучение договора купли-продажи — это реальный риск, поскольку продавец может в любой момент отказаться от продажи, пока договор купли-продажи не заверен. Он также не обязан возмещать убытки покупателю, даже если последний уже взял кредит для планируемого приобретения недвижимости, подтвердил Федеральный суд Германии. Об этом риске финансовый посредник должен информировать и показывать, как его можно избежать, добавил Федеральный суд Германии.
При посредничестве и предоставлении кредитов могут возникать различные ошибки в консультациях и информировании. Это может привести к требованиям о возмещении убытков со стороны заемщиков.
MTR Legal Rechtsanwälte консультирует вас по ответственности консультанта и другим темам банковского права.
Свяжитесь с нами!
