În iunie 2024, valoarea fondului de investiții imobiliare deschis UniImmo Wohnen ZBI a scăzut cu 17%, iar investitorii au pierdut mulți bani. Acum, Tribunalul de Land Stuttgart a acordat despăgubiri unei investitoare (Nr. 12 O 287/24), deoarece aceasta a fost consiliată greșit de banca intermediară. Baza de revendicare pentru daune în dreptul german rezultă din diferite reglementări legale și contractuale care definesc condițiile pentru o revendicare a despăgubirilor.
Investițiile în fonduri de investiții imobiliare deschise precum UniImmo Wohnen ZBI sunt întotdeauna asociate cu diverse riscuri. Acestea includ, de exemplu, fluctuații pe piața imobiliară, pierderi de valoare, spații goale sau nevoia crescută de renovări. În cadrul dreptului german al răspunderii, se face distincție între bazele de revendicare contractuale și delictuale, care reglementează fiecare condiții și consecințe juridice diferite pentru revendicările de despăgubire. În cadrul unei consultanțe de investiții adecvate, investitorii trebuie să fie informați despre riscurile existente înainte de a lua o decizie de investiție, conform firmei de avocatură MTR Legal Rechtsanwälte, care are o mare experiență în dreptul pieței de capital.
Prezentare generală a fondului
Fondul UniImmo: Deutschland este un fond de investiții imobiliare deschis, specializat în investiții în imobiliare germane și participări la companii imobiliare. Scopul fondului este de a genera venituri regulate prin chirii și de a obține o creștere sustenabilă a valorii pentru investitori. Ideea de investiție a fondului se adresează persoanelor care urmăresc un obiectiv de investiție pe termen lung și sunt dispuse să-și asume riscurile asociate cu investițiile imobiliare.
Structura fondului prevede că aproximativ 54% din activele fondului sunt investite în imobiliare în Germania, în timp ce aproximativ 46% sunt alocate altor țări europene. Pentru a crește capacitatea de generare a veniturilor, fondul poate finanța prin împrumuturi până la 30% din valoarea tuturor proprietăților achiziționate. Derivatele pot fi utilizate exclusiv pentru a asigura activele existente, ceea ce ar trebui să limiteze riscul pentru investitori.
Ca fond de investiții imobiliare deschis, UniImmo: Deutschland este supus cerințelor stricte ale legislației germane, în special Codul Civil German (BGB). Secțiunile §§ 280 și 281 BGB reglementează condițiile pentru revendicările de despăgubire în caz de încălcare a obligațiilor în cadrul unei relații de creditare. Dacă apare o încălcare a obligațiilor, de exemplu prin consiliere eronată sau informații insuficiente, investitorii afectați pot revendica despăgubiri. Debitorul – de obicei banca consultativă sau inițiatorul fondului – este atunci obligat să acopere daunele cauzate. Acest lucru se poate face fie prin plata în numerar, fie prin restituire în natură.
Datele principale ale fondului sunt oricând accesibile transparent investitorilor. Tipul de valoare mobiliare a UniImmo: Deutschland este un fond, numărul de identificare a valorii mobiliare (WKN) este 980550, iar ISIN este DE0009805507. Graficul cursului fondului oferă informații despre evoluția activelor fondului și arată și distribuțiile regulate către investitori. Informații suplimentare despre volumul fondului, numărul participațiilor, distribuții și alți indicatori sunt disponibile în prospectul de vânzare și în informațiile principale pentru investitori, care sunt disponibile online.
În caz de daune – de exemplu, în caz de consiliere eronată sau informare insuficientă despre riscuri – investitorii afectați pot revendica direct despăgubiri de la debitor. Condiția este ca criteriile legale ale § 280 BGB să fie îndeplinite. Fondul oferă astfel nu numai posibilitatea de a participa pe piața imobiliară germană și de a beneficia de venituri regulate, dar este de asemenea supus unor cadre legale clare care asigură protecția investitorilor.
Cu orientarea sa către imobiliare și participări la companii imobiliare din Germania și Europa, UniImmo: Deutschland oferă o opțiune atractivă pentru investitorii care se concentrează pe creșterea pe termen lung a valorii și pe venituri stabile. În același timp, este important să se fie conștienți de riscuri și, în caz de daune, să cunoască și să își apere drepturile – în special revendicările de despăgubire.
Consiliere greșită de către bancă ca încălcare a obligațiilor
Reclamanta în procesul de la Tribunalul de Land Stuttgart a fost, potrivit propriilor declarații, o investitoare orientată spre securitate, așa cum a raportat online Handelsblatt la 15 mai 2025. Totuși, Vereinigte Volksbank Böblingen i-a recomandat, printre altele, participarea la fondul de investiții imobiliare deschis UniImmo Wohnen ZBI. Faptul că participarea la fondul de investiții imobiliare deschis nu era nicidecum o investiție sigură a devenit evident cel târziu atunci când, în vara anului 2024, s-a produs pierderea enormă de valoare și fondul a pierdut practic peste noapte aproximativ 800 de milioane de euro din valoare.
Prin urmare, investitoarea s-a simțit consiliată greșit de bancă și a revendicat despăgubiri. LG Stuttgart a împărtășit evaluarea femeii. Deoarece banca nu și-a îndeplinit obligația de consiliere, a fost făcută responsabilă pentru despăgubiri și trebuie să returneze reclamantei capitalul investit, a decis tribunalul. Hotărârea nu este încă definitivă și banca a anunțat deja că va face apel.
LG Nürnberg-Fürth: Riscos a fost evaluat greșit
Pe lângă decizia LG Stuttgart, și o hotărâre a Tribunalului de Land Nürnberg-Fürth din 21 februarie 2025 ar trebui să încurajeze investitorii UniImmo Wohnen ZBI (Nr. 4 HK O 5879/24). Tribunalul a constatat că riscul fondului de investiții imobiliare deschis a fost evaluat prea scăzut în fișa informativă de bază, iar investitorii astfel au fost induși în eroare cu privire la riscul real.
Indicatorul de risc pentru UniImmo Wohnen ZBI a fost indicat cu 2 sau 3. Acest evaluare a fost prea scăzut, a criticat centrul de consumatori din Baden-Württemberg. În opinia lor, fondul ar trebui clasificat cu un indicator de risc mai mare de 6.
Tribunalul de Land Nürnberg-Fürth a admis acțiunea de interdicție a centrului de consumatori. Acesta a decis că evaluarea riscurilor de către ZBI nu respectă cerințele legale, deoarece nu are loc o reevaluare lunară a imobilelor și nu se utilizează un punct de referință adecvat. Atunci indicatorul de risc pentru investițiile de capital pentru micii investitori, cum ar fi fondul de investiții imobiliare deschis UniImmo Wohnen ZBI, trebuie să fie indicat cu 6.
Riscul criteriu central pentru investitori
LG Nürnberg-Fürth a continuat să afirme că evaluarea riscurilor este un criteriu central pentru consumatori și influențează semnificativ deciziile de investiții ale acestora. O clasificare prea scăzută a riscurilor induce în eroare investitorii cu privire la riscul lor și constituie o încălcare a Legii împotriva concurenței neloiale (UWG). Prin urmare, ZBI nu poate să-și promoveze fondul cu o clasă de risc prea scăzută.
Indicatorul de risc este prezentat pe o scară de la 1 la 7, unde 1 semnifică riscul cel mai scăzut și 7 riscul cel mai mare. Consumatorului i se comunică astfel transparent ce risc își asumă prin participarea la o investiție de capital.
Și această hotărâre a LG Nürnberg-Fürth nu este încă definitivă și managerul fondului a făcut deja apel.
Revendicarea de despăgubire a investitorilor
Cu toate acestea, hotărârile LG Nürnberg-Fürth și LG Stuttgart arată că investitorii nu trebuie să fie induși în eroare cu privire la riscurile lor prin participarea la o investiție de capital. Dacă nu au fost informări adecvat despre riscurile lor, pot invoca revendicări de despăgubire. Aceste revendicări de despăgubire pot fi îndreptate atât împotriva inițiatorului fondului, cât și împotriva consilierilor de investiții, dacă nu au informat corespunzător asupra riscurilor.
MTR Legal Rechtsanwälte are o vastă experiență în dreptul pieței de capital și consiliază investitorii fondului de investiții imobiliare deschis UniImmo Wohnen ZBI. Vă rugăm să ne contactați !
