Correções nas reivindicações de indenização do locador: Paredes coloridas e cláusulas inválidas sobre reparos estéticos
O Tribunal de Hanau, por meio da sentença de 15.09.2023 (Processo 32 C 265/23 [19]), tomou uma decisão relevante para a prática sobre a reivindicação de indenizações por parte dos locadores após o término da relação de locação. O foco da disputa judicial foi a questão de até que ponto os locadores podem exigir reparação de suas ex-inquilinas e ex-inquilinos quando o imóvel é devolvido com paredes pintadas em cores chamativas e, ao mesmo tempo, existe uma cláusula inválida sobre reparos estéticos no contrato.
Situação inicial: Decoração colorida dos ambientes locados na devolução
No caso em questão, a parte locatária deixou o apartamento com paredes em cores vivas e marcantes, incluindo azul-marinho, verde-menta e lilás. O contrato de locação continha uma cláusula que obrigava os inquilinos à realização de todos os reparos estéticos. Após a devolução do imóvel, o locador exigiu o reembolso dos custos do pintor para repintar todas as paredes, argumentando que, devido à decoração colorida, foi necessário um esforço adicional para restaurar o estado original.
Avaliação jurídica da cláusula de reparos estéticos
O tribunal verificou inicialmente a validade da cláusula padronizada de reparos estéticos prevista no contrato de aluguel. Concluiu que a cláusula não era válida, pois o contrato aparentemente continha uma chamada “regra de prazos fixos”, a qual, segundo jurisprudência consolidada, é inválida. Assim, a obrigação de realizar reparos estéticos na devolução do imóvel não era mais responsabilidade exclusiva do inquilino, permanecendo com o locador.
Consequências da invalidade para as reivindicações de indenização
Como a cláusula de reparos estéticos foi considerada inválida, o locador não pôde exigir dos inquilinos a assunção integral dos custos de pintura. No entanto, o tribunal deixou claro que existe a obrigação de devolução neutra, caso a utilização de cores intensamente marcantes dificulte consideravelmente a relocação do imóvel. Portanto, deve-se fazer distinções caso a caso.
Reclamações por devolução em cores escuras ou vibrantes
O tribunal explicou que pode haver direito à indenização se os ambientes locados forem pintados com cores tão marcantes ou escuras, que a necessidade de uma reforma na troca de inquilino ultrapasse o nível normalmente esperado de uso. Isso é especialmente considerado quando uma pintura “comum” (por exemplo, em branco ou tons neutros) permitiria a imediata relocação, ao passo que desvios intensos de cor tornam necessária uma reforma intermediária.
Cálculo da extensão da indenização devida
Concretamente, o tribunal limitou a indenização apenas ao custo adicional gerado pela escolha incomum das cores. Garantiu ao locador apenas uma indenização reduzida, correspondente aos custos extras pelo maior esforço ao repintar as cores vivas. Os custos totais por uma nova pintura de todas as paredes – como talvez ocorreria com uma cláusula válida de reparos estéticos – não foram concedidos.
Relevância para a prática: Contratos e gestão das relações locatícias
A decisão evidencia o quão relevante é a redação concreta das cláusulas contratuais e o uso individual do imóvel para eventuais reivindicações de indenização. Assim, permanece a obrigação de devolver o imóvel em condições apropriadas para locação no tocante a cores chamativas, sem contudo ultrapassar os limites do § 535 BGB e das orientações do Tribunal Federal sobre cláusulas de reforma. Considerando a variedade de contratos padrão e individuais, recomenda-se às partes do contrato a revisão minuciosa das regras de reparos estéticos, a fim de evitar disputas durante a devolução.
Observações adicionais e incertezas jurídicas
A decisão refere-se a um caso individual e destaca que os fatos devem sempre ser avaliados individualmente. Ambas as partes devem considerar que acordos tácitos ou verbais, o tratamento de marcas de uso e exigências específicas sobre o estado do imóvel ao fim do contrato podem influenciar as possíveis reivindicações de indenização.
Referência de fontes
A descrição e análise apresentadas baseiam-se na decisão publicada do Tribunal de Hanau (Processo 32 C 265/23 [19]), disponível em https://urteile.news/AG-Hanau_32-C-26523_Geringerer-Schadensersatz-des-Vermieters-fuer-farbige-Waende-bei-unwirksamer-Schoenheitsreparaturenklausel~N35411. As demais considerações levam em conta o entendimento atual na jurisprudência e literatura até junho de 2024.
Em caso de dúvidas quanto à elaboração e interpretação das cláusulas contratuais de locação, assim como na apreciação e gestão de reivindicações de indenização, recomenda-se buscar uma orientação jurídica bem fundamentada. Os Rechtsanwalt de MTR Legal estão à disposição, com ampla experiência, para fornecer informações adicionais sobre o tema.
