Em junho de 2024, o valor do fundo de investimento imobiliário aberto UniImmo Wohnen ZBI caiu 17 por cento e os investidores perderam muito dinheiro. Agora, o Tribunal Regional de Stuttgart concedeu uma indenização a uma investidora (Az. 12 O 287/24), porque ela foi mal aconselhada pelo banco intermediário. A base legal para reivindicações de indenização no direito alemão é derivada de várias regulamentações legais e contratuais que definem os requisitos para uma reivindicação de indenização.
Investir em fundos de investimento imobiliário abertos como o UniImmo Wohnen ZBI está sempre associado a vários riscos. Isso inclui flutuações no mercado imobiliário, perdas de valor, vacância ou necessidade aumentada de renovação. No direito de responsabilidade alemão, é feita uma distinção entre bases de reivindicação contratuais e delicadas, que regulam diferentes requisitos e consequências legais para reivindicações de indenização. No âmbito de um aconselhamento de investimento adequado, os investidores devem ser informados sobre os riscos existentes antes de tomarem uma decisão de investimento, de acordo com o escritório de advocacia MTR Legal, que possui grande experiência em direito de mercado de capitais.
Visão geral do fundo
O UniImmo: Deutschland é um fundo de investimento imobiliário aberto que se especializa em investimentos em imóveis alemães e participações em sociedades imobiliárias. O objetivo do fundo é gerar rendimentos regulares através de receitas de aluguel e alcançar um crescimento sustentável de valor para os investidores. A ideia de investimento do fundo destina-se a pessoas que perseguem um objetivo de investimento de longo prazo e estão dispostas a assumir os riscos associados aos investimentos imobiliários.
A estrutura do fundo prevê que cerca de 54% do patrimônio do fundo sejam investidos em imóveis na Alemanha, enquanto cerca de 46% são destinados a outros países europeus. Para aumentar a capacidade de geração de rendimentos, o fundo pode financiar até 30% do valor de todos os imóveis adquiridos com empréstimos. Derivativos podem ser usados exclusivamente para proteger ativos existentes, o que deve limitar o risco para os investidores.
Como um fundo de investimento imobiliário aberto, o UniImmo: Deutschland está sujeito às estritas regulações do direito alemão, em particular do Código Civil Alemão (BGB). Os §§ 280 e 281 BGB regulamentam os requisitos para reivindicações de indenização por violações de deveres no âmbito de uma relação obrigacional. Se ocorrer uma violação de dever, por exemplo, devido a aconselhamento incorreto ou informações inadequadas, investidores prejudicados podem reclamar uma indenização. O devedor – geralmente o banco consultor ou o iniciador do fundo – é então obrigado a reparar o dano causado. Isso pode ser feito através de pagamento em dinheiro ou restituição natural.
Os principais dados do fundo estão sempre disponíveis de forma transparente para os investidores. O tipo de segurança do UniImmo: Deutschland é um fundo, o número de identificação do título (WKN) é 980550, o ISIN é DE0009805507. O gráfico de preço do fundo fornece informações sobre o desenvolvimento do patrimônio do fundo e também mostra as distribuições regulares aos investidores. Outras informações sobre volume do fundo, número de cotas, distribuições e outras métricas podem ser encontradas no prospecto de venda e nas informações essenciais aos investidores, disponíveis online.
No caso de danos – por exemplo, devido a aconselhamento incorreto ou falta de esclarecimento do risco – os investidores prejudicados podem reivindicar sua indenização diretamente contra o devedor. É necessário que os critérios legais do § 280 BGB sejam atendidos. O fundo, portanto, não oferece apenas a possibilidade de participar do mercado imobiliário alemão e se beneficiar de rendimentos regulares, mas também está sujeito a claras diretrizes legais, que garantem a proteção dos investidores.
Com seu foco em imóveis e participações em sociedades imobiliárias na Alemanha e na Europa, o UniImmo: Deutschland oferece uma opção atraente para investidores que buscam um crescimento de valor a longo prazo e rendimentos estáveis. Ao mesmo tempo, é importante estar ciente dos riscos e, em caso de danos, conhecer e fazer valer seus direitos – especialmente a reivindicação de indenização.
Aconselhamento incorreto pelo banco como violação de dever
A autora no processo perante o Tribunal Regional de Stuttgart alegou ser uma investidora orientada para a segurança, como relatado online pelo Handelsblatt em 15 de maio de 2025. O banco Vereinigte Volksbank Böblingen ainda assim recomendou-lhe, entre outros, a participação no fundo de investimento imobiliário aberto UniImmo Wohnen ZBI. Que a participação no fundo de investimento imobiliário aberto não era de forma alguma um investimento seguro ficou claro pelo menos a partir do verão de 2024, quando houve uma queda enorme no valor e o fundo perdeu praticamente da noite para o dia cerca de 800 milhões de euros em valor.
A investidora, portanto, sentiu-se mal aconselhada pelo banco e reivindicou direitos de indenização. O Tribunal Regional de Stuttgart compartilhou a avaliação da mulher. Como o banco havia violado seu dever de aconselhamento, tornou-se responsável por danos e deve reembolsar o capital investido à autora, decidiu o tribunal. O veredicto ainda não é final e o banco já anunciou que irá apelar.
LG Nürnberg-Fürth: Risco classificado incorretamente
Além da decisão do LG Stuttgart, os investidores do UniImmo Wohnen ZBI também podem se animar com uma decisão do Tribunal Regional de Nurembergue-Fürth de 21 de fevereiro de 2025 (Az. 4 HK O 5879/24). O tribunal constatou que o risco do fundo de investimento imobiliário aberto foi subestimado no documento informativo básico, enganando assim os investidores sobre o risco real.
O indicador de risco foi indicado no UniImmo Wohnen ZBI como 2 ou 3. A avaliação era muito baixa, criticou o Centro de Consumidores de Baden-Württemberg. Em sua opinião, o fundo deveria ter sido classificado com o indicador de risco mais alto, 6.
O Tribunal Regional de Nurembergue-Fürth concedeu o pedido de liminar do Centro de Consumidores. Decidiu que a avaliação de risco da ZBI não atendia aos requisitos legais, já que não havia reavaliação mensal dos imóveis e não era utilizada uma referência adequada. Portanto, o indicador de risco para investimentos de capital para pequenos investidores, como o fundo de investimento imobiliário aberto UniImmo Wohnen ZBI, deve ser indicado como 6.
Risco como critério central para investidores
Além disso, o LG Nürnberg-Fürth destacou que a classificação de risco é um critério central para os consumidores e influencia substancialmente sua decisão de investimento. Uma classe de risco subestimada engana os investidores sobre seu risco e constitui uma violação da Lei contra a Concorrência Desleal (UWG). Portanto, a ZBI não pode mais promover o fundo com uma classe de risco subestimada.
O indicador de risco é indicado em uma escala de 1 a 7, onde 1 representa o risco mais baixo e 7 o mais alto. Assim, o consumidor deve ser informado de forma transparente sobre o risco que eles enfrentam ao participar de um investimento de capital.
O veredicto do LG Nürnberg-Fürth também não é final e o gestor do fundo já interpôs recurso.
Reivindicação de indenização dos investidores
No entanto, as decisões do LG Nürnberg-Fürth e do LG Stuttgart mostram que os investidores não devem ser enganados sobre seu risco ao participar de um investimento de capital. Se não foram adequadamente informados sobre seu risco, eles podem reivindicar direitos de indenização. As reivindicações de indenização podem ser feitas tanto contra o iniciador do fundo quanto contra os consultores de investimento, caso não tenham adequadamente esclarecido sobre os riscos.
MTR Legal Rechtsanwälte possui grande experiência em direito de mercado de capitais e aconselha investidores do imóvel aberto fundo de investimento UniImmo Wohnen ZBI.
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