Reservas de comunidades de proprietários em perigo
Para comunidades de proprietários cujas reservas foram investidas em títulos da DR Deutsche Rücklagen GmbH, há mais uma má notícia. A DR Deutsche Rücklagen GmbH está insolvente. O Tribunal de Frankfurt abriu o processo de insolvência provisório sobre a empresa em 4 de março de 2025 (Ref.: 810 IN 212/25 D-77).
Diversas administrações de condomínios teriam investido as reservas de comunidades de proprietários (WEG) em títulos de risco da DR Deutsche Rücklagen GmbH. Em parte, trata-se de valores de seis a sete dígitos. Após a insolvência da DR Deutsche Rücklagen GmbH, as WEG agora temem que suas reservas, destinadas, entre outras coisas, a obras de reparação e renovação necessárias nas áreas comuns, estejam perdidas. Para se protegerem das perdas financeiras iminentes, as WEG podem avaliar suas opções legais, segundo o escritório de advocacia MTR Legal Rechtsanwälte, que presta consultoria, entre outros, nas áreas de direito imobiliário e direito de mercado de capitais.
Títulos da DR Deutsche Rücklagen
A DR Deutsche Rücklagen GmbH emitiu os títulos DR Rücklagen Anleihe 2026, DR Rücklagen Anleihe 2029 e DR Rücklagen Anleihe 2031. Segundo o site da empresa, os títulos deveriam ser particularmente seguros e também altamente lucrativos. A oferta era direcionada especialmente para administradores de comunidades de proprietários.
No entanto, as reservas de WEG não devem ser investidas em aplicações financeiras arriscadas. Elas precisam ser aplicadas de forma segura e o dinheiro deve estar disponível rapidamente. Se os títulos da DR Deutsche Rücklagen cumpriram esses requisitos, é questionável. Já em dezembro de 2024, a empresa aparentemente não conseguiu pagar os juros devidos aos investidores. Devido às dificuldades financeiras, os termos das obrigações referentes a prazos e condições de juros deveriam ser alterados. Sobre a alteração dos termos das obrigações, os investidores deveriam decidir em uma assembleia de credores em 13 de fevereiro de 2025.
Isso, no entanto, não ocorreu. A assembleia de credores foi cancelada em curto prazo e seguiu-se o pedido e a abertura do processo de insolvência.
Reservas devem ser aplicadas de forma segura
WEG afetadas devem temer perdas financeiras significativas. Para elas, surge a questão de saber se as administrações dos condomínios poderiam ter investido suas reservas nos títulos da DR Deutsche Rücklagen. Contra isso, já se argumenta que as reservas devem ser aplicadas de forma segura, ou seja, sem grandes riscos. Isso provavelmente não foi o caso com a participação nos títulos. A supervisão financeira BaFin já havia publicado um aviso em 21 de fevereiro de 2024, porque a DR Deutsche Rücklagen GmbH aparentemente emitiu seu título ao portador “Rücklagen Anleihe 2026” sem o prospecto de valores mobiliários necessário. Na Alemanha, valores mobiliários só podem ser oferecidos ao público com um prospecto aprovado pela BaFin.
Poucas semanas depois, a BaFin ordenou à DR Deutsche Rücklagen GmbH que encerrasse e liquidasse suas operações de crédito. A empresa aparentemente operava o negócio de crédito sem a autorização necessária da BaFin, pois concedia empréstimos de participação para sociedades de projetos do setor de construção e promotores imobiliários. Esses empréstimos de participação são considerados arriscados. Havia, portanto, indícios de que os títulos da DR Deutsche Rücklagen aparentemente não eram um investimento seguro.
Além disso, os títulos tinham prazos até 2026, 2029 ou 2031. Direitos especiais de rescisão eram limitados. No entanto, as reservas de WEG devem ser aplicadas de maneira que estejam rapidamente disponíveis.
Administrações de condomínios que, contra o conhecimento dos proprietários, investiram nos títulos da DR Deutsche Rücklagen GmbH, podem ter violado seus deveres.
Direitos de indenização dos investidores
Além disso, também podem ter surgido direitos de indenização contra a própria empresa e contra os consultores de investimento. Eles deveriam ter informado corretamente os investidores sobre os riscos existentes do investimento. Se os riscos foram omitidos ou minimizados, os investidores podem ter direito a indenizações.
Se o Tribunal de Frankfurt abrir regularmente o processo de insolvência sobre a DR Deutsche Rücklagen GmbH, os investidores poderão registrar suas reivindicações no administrador da insolvência, a fim de compensar suas perdas, pelo menos em parte, por meio da cota de insolvência.
MTR Legal Rechtsanwälte presta consultoria em direito de mercado de capitais und direito imobiliário e está à disposição como ponto de contato e para a defesa dos direitos de comunidades de proprietários afetadas.
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