W czerwcu 2024 roku wartość otwartego funduszu nieruchomości UniImmo Wohnen ZBI spadła o 17 procent i inwestorzy stracili dużo pieniędzy. Teraz sąd okręgowy w Stuttgarcie przyznał inwestorce odszkodowanie (sygn. 12 O 287/24), ponieważ została źle doradzona przez pośredniczący bank. Podstawę roszczeń odszkodowawczych w prawie niemieckim stanowią różne przepisy ustawowe i umowne, które definiują warunki roszczenia o odszkodowanie.
Inwestycje w otwarte fundusze nieruchomości, takie jak UniImmo Wohnen ZBI, zawsze wiążą się z różnymi ryzykami. Należą do nich wahania na rynku nieruchomości, spadki wartości, puste lokale lub zwiększone potrzeby remontowe. W niemieckim prawie odpowiedzialności rozróżnia się podstawy roszczeń umownych i deliktowych, które regulują różne warunki i skutki prawne dla roszczeń odszkodowawczych. W ramach prawidłowego doradztwa inwestycyjnego inwestorzy muszą być poinformowani o istniejących ryzykach, zanim podejmą decyzję inwestycyjną, jak twierdzi kancelaria MTR Legal Rechtsanwälte, która dysponuje dużym doświadczeniem w prawie rynku kapitałowego.
Przegląd funduszu
UniImmo: Deutschland to otwarty fundusz nieruchomości, który specjalizuje się w inwestycjach w niemieckie nieruchomości i udziały w spółkach nieruchomościowych. Celem funduszu jest generowanie regularnych dochodów z czynszów i osiąganie trwałego wzrostu wartości dla inwestorów. Strategia funduszu skierowana jest do osób dążących do długoterminowego celu inwestycyjnego i gotowych na podjęcie ryzyka związanego z inwestycjami w nieruchomości.
Struktura funduszu przewiduje, że około 54% aktywów funduszu będzie zainwestowane w nieruchomości w Niemczech, podczas gdy około 46% będzie przeznaczone na inne kraje europejskie. Aby zwiększyć rentowność, fundusz może finansować do 30% wartości wszystkich nabytych nieruchomości za pomocą kredytów zewnętrznych. Instrumenty pochodne mogą być używane wyłącznie do zabezpieczenia istniejących aktywów, co ma na celu ograniczenie ryzyka dla inwestorów.
Jako otwarty fundusz nieruchomości UniImmo: Deutschland podlega surowym przepisom niemieckiego prawa, w szczególności kodeksu cywilnego (BGB). § 280 i 281 BGB regulują warunki roszczeń odszkodowawczych w przypadku naruszenia obowiązków w ramach stosunku zobowiązaniowego. W przypadku naruszenia obowiązków, np. przez błędne doradztwo lub niedostateczną informację, poszkodowani inwestorzy mogą dochodzić roszczenia o odszkodowanie. Dłużnik – zazwyczaj bank doradczy lub inicjator funduszu – jest następnie zobowiązany do pokrycia powstałej szkody. Może to nastąpić poprzez zapłatę pieniędzy lub restytucję naturalną.
Najważniejsze dane dotyczące funduszu są przejrzyste i dostępne dla inwestorów w każdej chwili. Rodzaj papieru wartościowego UniImmo: Deutschland to fundusz, numer identyfikacyjny papieru wartościowego (WKN) to 980550, a ISIN to DE0009805507. Wykres kursu funduszu dostarcza informacji o rozwoju aktywów funduszu i pokazuje również regularne wypłaty dla inwestorów. Dalsze informacje dotyczące objętości funduszu, liczby udziałów, wypłat i innych wskaźników można znaleźć w prospekcie emisyjnym i kluczowych informacjach dla inwestorów, które są dostępne online.
W przypadku szkody – np. w wyniku naruszenia obowiązków przez błędne doradztwo lub niedostateczne poinformowanie o ryzyku – poszkodowani inwestorzy mogą bezpośrednio dochodzić swoich roszczeń odszkodowawczych wobec dłużnika. Warunkiem jest spełnienie przez nich ustawowych kryteriów z § 280 BGB. Fundusz oferuje zatem nie tylko możliwość uczestniczenia w niemieckim rynku nieruchomości i czerpania korzyści z regularnych dochodów, ale podlega także wyraźnym ramom prawnym, które zapewniają ochronę inwestorów.
Ze swoją orientacją na nieruchomości i udziały w spółkach nieruchomościowych w Niemczech i Europie, UniImmo: Deutschland oferuje atrakcyjną opcję dla inwestorów, którzy stawiają na długoterminowy wzrost wartości i stabilne dochody. Jednocześnie ważne jest, aby być świadomym ryzyka i w razie szkody znać swoje prawa – zwłaszcza roszczenie o odszkodowanie – i je egzekwować.
Błędne doradztwo przez bank jako naruszenie obowiązków
Powódka w postępowaniu przed sądem okręgowym w Stuttgarcie była, jak sama twierdzi, inwestorką ukierunkowaną na bezpieczeństwo, o czym m.in. Handelsblatt poinformował 15 maja 2025 roku online. United Volksbank Böblingen mimo to doradził jej m.in. udział w otwartym funduszu nieruchomości UniImmo Wohnen ZBI. Że udział w otwartym funduszu nieruchomości w żadnym razie nie był bezpieczną lokatą kapitałową, pokazało się co najmniej wtedy, gdy latem 2024 roku doszło do enormnego spadku wartości funduszu, który praktycznie z dnia na dzień stracił około 800 milionów euro.
Inwestorka poczuła się w związku z tym źle doradzona przez bank i dochodziła roszczeń odszkodowawczych. Sąd w Stuttgarcie podzielił opinię kobiety. Ponieważ bank naruszył swe obowiązki doradcze, uczynił się odpowiedzialnym za odszkodowanie i musi zwrócić powódce zainwestowany kapitał, orzekł sąd. Wyrok nie jest jeszcze prawomocny, a bank już zapowiedział odwołanie się.
Sąd Krajowy Nürnberg-Fürth: Ryzyko źle oszacowane
Obok wyroku sądu w Stuttgarcie również decyzja sądu krajowego Nürnberg-Fürth z 21 lutego 2025 roku może dodać otuchy inwestorom UniImmo Wohnen ZBI (sygn. 4 HK O 5879/24). Sąd stwierdził, że ryzyko otwartego funduszu nieruchomości zostało zbyt nisko ocenione w kluczowym dokumencie informacyjnym, co wprowadziło inwestorów w błąd co do rzeczywistego ryzyka.
Wskaźnik ryzyka został podany dla UniImmo Wohnen ZBI na poziomie 2 lub 3. Ocena ta była zbyt niska, skomentowało Centrum Ochrony Konsumentów Badenii-Wirtembergii. W ich opinii fundusz powinien być oceniony na poziomie wyższym wskaźnika ryzyka 6.
Sąd krajowy Nürnberg-Fürth przychylił się do żądania zaprzestania Centrum Ochrony Konsumentów. Orzekł, że ocena ryzyka ZBI nie odpowiada ustawowym wymaganiom, ponieważ nie dokonywano comiesięcznych ponownych oszacowań nieruchomości i nie stosowano odpowiedniej benchmarki. W związku z tym wskaźnik ryzyka dla inwestycji kapitałowych dla małych inwestorów, takich jak otwarty fundusz nieruchomości UniImmo Wohnen ZBI, musi być na poziomie 6.
Ryzyko centralnym kryterium dla inwestorów
Ponadto, jak stwierdził sąd krajowy Nürnberg-Fürth, ocena ryzyka jest centralnym kryterium dla konsumentów i ma istotny wpływ na ich decyzję inwestycyjną. Zbyt niska klasa ryzyka wprowadza inwestorów w błąd co do ich ryzyka i stanowi naruszenie przepisów o nieuczciwej konkurencji (UWG). W związku z tym ZBI nie może już reklamować funduszu z zbyt niską klasą ryzyka.
Wskaźnik ryzyka jest podawany w skali od 1 do 7, gdzie 1 oznacza najniższe, a 7 najwyższe ryzyko. Konsument powinien w ten sposób uzyskać przejrzystość, jakie ryzyko podejmuje się uczestnicząc w inwestycji kapitałowej.
Także orzeczenie sądu krajowego Nürnberg-Fürth nie jest jeszcze prawomocne, a zarządzający funduszem już złożył odwołanie.
Roszczenie odszkodowawcze inwestorów
Mimo to wyroki sądu krajowego Nürnberg-Fürth i sądu w Stuttgarcie pokazują, że inwestorzy nie mogą być wprowadzeni w błąd co do ich ryzyka przy uczestnictwie w inwestycji kapitałowej. Jeśli nie zostali prawidłowo poinformowani o ryzyku, mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych. Roszczenia odszkodowawcze mogą być skierowane zarówno przeciwko inicjatorowi funduszu, jak i doradcom inwestycyjnym, jeśli nie poinformowali oni prawidłowo o ryzykach.
MTR Legal Rechtsanwälte dysponuje dużym doświadczeniem w prawie rynku kapitałowego i doradza inwestorom otwartego funduszu nieruchomości UniImmo Wohnen ZBI.
Prosimy o kontakt z nami!
