Offenlegungspflichten beim Immobilienverkauf: Tragende Veränderungen an der Bausubstanz
Im Zuge der Veräußerung von Immobilien bestehen weitreichende Informationspflichten des Verkäufers gegenüber potentiellen Erwerbern. Insbesondere bauliche Modifikationen, welche die Statik beziehungsweise die Tragkonstruktion eines Wohngebäudes beeinflussen können, stehen im Zentrum aktueller Rechtsprechung. Mit Urteil vom 26.02.2024 (Az. 7 U 45/23, OLG Zweibrücken)* wurde klargestellt, dass der Verkäufer gravierende Änderungen an der Statik auch dann unaufgefordert offenlegen muss, wenn diese genehmigt oder fachmännisch ausgeführt wurden.
Bedeutung statischer Veränderungen beim Immobilienverkauf
Veränderungen an tragenden Bauteilen – etwa durch einen nachträglichen Durchbruch von Wänden, das Ziehen von neuen Öffnungen im Mauerwerk oder die Entfernung von Stützen – können erhebliche Auswirkungen auf die Gebäudesicherheit und den Wert der Immobilie haben. Dies betrifft nicht nur die Gebrauchssicherheit, sondern kann ferner zukünftige bauliche Maßnahmen und die Versicherungslage beeinflussen.
Umfang und Charakter der Aufklärungspflicht
Kommt es nachträglich zu beachtlichen Eingriffen in die tragende Gebäudestruktur, sind Besonderheiten zu beachten: Der veräußernde Eigentümer hat den potenziellen Käufer im Vorfeld des Vertragsschlusses eigenständig, d.h. ungefragt, zu informieren – und zwar unabhängig davon, ob die Maßnahmen nachträglich genehmigt, den baurechtlichen Vorschriften entsprechend oder unter Hinzuziehung fachkundiger Handwerksbetriebe erfolgt sind. Ein bloßer Hinweis auf eine handwerklich einwandfreie oder genehmigte Ausführung genügt dabei nicht, da für den Erwerber stets ein erhebliches Risiko verbleibt.
Keine Entlastung durch vertragliche Gewährleistungsausschlüsse
Zwar enthalten Kaufverträge über Bestandsimmobilien regelmäßig Klauseln, welche die Gewährleistung ausschließen. Dies verschafft dem Verkäufer jedoch keinen Schutz hinsichtlich solcher Gegebenheiten, die von der Rechtsprechung als sog. offenbarungspflichtige Umstände gewährt werden. Gerade bei erheblichen statischen Eingriffen kommt dem Transparenzgebot besondere Bedeutung zu – unterbleibt die notwendige Informationserteilung, können sich daraus Ansprüche auf Schadensersatz, Rückabwicklung oder Minderung ergeben.
Praxisrelevanz für Immobilienverkäufer und -käufer
Die Auswirkungen nicht mitgeteilter statikrelevanter Baumaßnahmen beschränken sich nicht allein auf potenzielle Wertverluste. Erwerber laufen Gefahr, sich mit kostenintensiven Nachbesserungen, Versicherungsproblemen oder Einschränkungen im geplanten Nutzungskonzept konfrontiert zu sehen. Verkäufer wiederum setzen sich bei unterbliebener Aufklärung dem Risiko umfassender Haftung aus, was oft weit über den unmittelbaren wirtschaftlichen Schaden hinausgeht und die Vertragssicherheit infrage stellt.
Differenzierung zu Bagatellmaßnahmen
Nicht jede bauliche Veränderung begründet indes eine Offenlegungspflicht. Bagatellmaßnahmen, wie etwa der Austausch nicht tragender Wände oder rein dekorative Modifikationen, fallen nicht in den Anwendungsbereich der vorliegenden Entscheidung. Entscheidend ist stets, ob es sich um eine wesentliche Veränderung der tragenden Struktur handelt und ob ein vernünftiger Erwerber – aus Sicht des Verkäufers erkennbar – darauf besonderen Wert legt.
Auswirkungen auf die Vertragspraxis
Die Entscheidung des OLG Zweibrücken unterstreicht erneut die Bedeutung der Sachaufklärung bei Immobilientransaktionen. Verkäufer sind angehalten, alle ihnen bekannten, für den Erwerber wesentlichen Tatsachen, die nicht offenkundig oder ohne Weiteres erkennbar sind, vor Vertragsabschluss zu benennen. Dies dient nicht nur dem Schutz des Erwerbers, sondern minimiert auch das eigene Haftungsrisiko und sorgt für nachhaltige Rechtssicherheit auf beiden Seiten.
Hinweis auf laufende Verfahren und Quellenangabe
Soweit gerichtliche Verfahren anhängig sind, bleibt zu beachten, dass abschließende rechtliche Bewertungen im Einzelfall von der Entscheidung der letzten Instanz abhängen können (Az. 7 U 45/23, OLG Zweibrücken, abgerufen am 06.06.2024, vgl. urteile.news). Die Unschuldsvermutung gilt bis zum endgültigen Abschluss eines Verfahrens, soweit streitige Sachverhalte tangiert sind.
Zusammenfassung und Ausblick
Die Verpflichtung zur unaufgeforderten Offenlegung statischer Änderungen beim Immobilienverkauf ist als zentrales Element der Vertragstreue und Aufklärungspflicht zu verstehen. Sie schützt nicht nur die Interessen des Erwerbers, sondern trägt maßgeblich zur Rechtssicherheit und zur Reduzierung späterer haftungsrechtlicher Auseinandersetzungen bei. Für Unternehmen, Investoren und ebenfalls für vermögende Privatpersonen ergibt sich daraus ein erhöhter Prüfungs- und Informationsbedarf im Rahmen von Immobilientransaktionen.
Sollten sich bei der Veräußerung von Immobilien oder bei der Auslegung von Aufklärungspflichten Fragen zu statikrelevanten Veränderungen ergeben, stehen die Rechtsanwälte von MTR Legal ihnen bundesweit sowie international als verlässliche Ansprechpartner im Handels- und Immobilienrecht zur Verfügung.
