Offene Immobilienfonds unter erhöhtem Liquiditätsdruck
Im Jahr 2026 haben acht offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile ausgesetzt. Vier dieser Fonds befinden sich in der Abwicklung. Ein weiterer Fonds hat die Rücknahme anteilig begrenzt. Sowohl die Aussetzung als auch eine solche Rücknahmebeschränkung sind gesetzlich vorgesehene Instrumente, die dem Schutz der Anlegerinnen und Anleger dienen.
Nach Angaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist die Situation für die Betroffenen belastend, stellt aber kein Versagen des Systems dar. Die Maßnahmen sollen vielmehr verhindern, dass einzelne Rückgaben die verbleibenden Anlegerinnen und Anleger benachteiligen oder Immobilien unter erheblichem Zeitdruck veräußert werden müssen.
Marktvolumen und betroffene Fonds
In Deutschland bestanden im Juni 2026 insgesamt 43 offene Immobilien-Publikumsfonds. Ihr gemeinsames Vermögen belief sich zu diesem Zeitpunkt auf etwa 108 Milliarden Euro. Mehr als 80 Prozent davon entfielen auf private Anlegerinnen und Anleger. Für zahlreiche Menschen bilden entsprechende Fonds einen Bestandteil ihrer Altersvorsorge.
Die acht Fonds mit ausgesetzter Anteilsrücknahme verwalteten zusammen rund 2,9 Milliarden Euro. Dies entsprach weniger als drei Prozent des Gesamtmarkts. Marktweit lag die Liquidität nach Angaben der BaFin weiterhin über der gesetzlich vorgesehenen Mindestquote. Einzelne Fonds standen jedoch unter erheblichem Druck.
Seit August 2023 überstiegen die Mittelabflüsse aus offenen Immobilienfonds die neu investierten Beträge. Im August 2026 beliefen sich die Nettoabflüsse auf rund 611 Millionen Euro. Darüber hinaus lagen den Fondsgesellschaften bereits zahlreiche Rückgabeerklärungen für die folgenden Monate vor.
Zinsentwicklung und sinkende Immobilienwerte
Veränderte Rahmenbedingungen seit 2022
Die Belastungen offener Immobilienfonds sind teilweise auf das wirtschaftliche Umfeld zurückzuführen. Seit dem Zinsanstieg im Jahr 2022 haben Tagesgeldanlagen und Anleihen an Attraktivität gewonnen. Die militärische Eskalation im Nahen Osten führte 2026 zu einem weiteren Anstieg der Zinsen.
Gleichzeitig gingen die Preise zahlreicher Gewerbeimmobilien zurück. Besonders deutlich waren die Wertverluste bei Immobilien, die überwiegend als Arbeitsstätten für Verwaltungstätigkeiten genutzt werden. Zu dieser Entwicklung trug auch die veränderte Arbeitswelt bei. Immobilien dieser Art machten rund 60 Prozent der Gebäude in offenen Immobilien-Publikumsfonds aus.
Hinzu kam ein deutlich geringeres Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt. Damit wurde es für Fondsgesellschaften schwieriger, Objekte kurzfristig und zu angemessenen Bedingungen zu veräußern.
Rückgabemöglichkeit trifft auf langfristig gebundenes Vermögen
Die Struktur offener Immobilienfonds verbindet die Möglichkeit der Anteilsrückgabe mit einer überwiegend langfristigen Vermögensbindung. Anlegerinnen und Anleger können ihre Anteile grundsätzlich an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Das Fondsvermögen besteht jedoch größtenteils aus Immobilien, die sich regelmäßig nicht kurzfristig verkaufen lassen.
Solange sich Mittelzuflüsse und Rückgaben annähernd ausgleichen, verursacht dieses Verhältnis regelmäßig keine erheblichen Schwierigkeiten. Verlangen jedoch viele Anlegerinnen und Anleger gleichzeitig die Rücknahme ihrer Anteile, während nur wenig neues Kapital zufließt, kann die verfügbare Liquidität sinken. Die Fondsgesellschaft muss dann möglicherweise Immobilien in einem Markt mit begrenzter Nachfrage verkaufen.
Gesetzliche Instrumente zum Liquiditätsmanagement
Nach der Finanzkrise der Jahre 2007 und 2008 wurden die Regelungen für offene Immobilienfonds verschärft. Die vorgesehenen Schutzmechanismen bauen aufeinander auf. Sie sollen verhindern, dass Rückgaben einzelner Anlegerinnen und Anleger wirtschaftlich zulasten der im Fonds verbleibenden Personen gehen.
Zugleich sollen die Instrumente den Fonds ausreichend Zeit verschaffen, Immobilien geordnet zu veräußern. Ein Verkauf unter erheblichem Zeitdruck und möglicherweise unterhalb des zuvor angesetzten Werts soll dadurch vermieden werden.
Liquiditätsreserve
Jeder offene Immobilienfonds muss mindestens fünf Prozent seines Vermögens in liquider Form halten. Unter gewöhnlichen Marktbedingungen werden Rückgabeverlangen aus dieser Reserve erfüllt.
Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist
Anteile an offenen Immobilienfonds unterliegen ab ihrem Erwerb einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, gilt zusätzlich eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Durch die Kündigungsfrist erhält die Fondsgesellschaft grundsätzlich ein Jahr im Voraus Kenntnis davon, welche Rückgabebeträge fällig werden. Dies erleichtert die Liquiditätsplanung, verhindert jedoch nicht, dass zahlreiche Rückgaben in denselben Zeitraum fallen können.
Rückgabegebühr und anteilige Rücknahmebeschränkung
Seit April 2026 müssen Fondsgesellschaften grundsätzlich mindestens zwei Instrumente für das Liquiditätsmanagement vorsehen. Die entsprechende Verpflichtung ist in § 30a Abs. 1 Kapitalanlagegesetzbuch geregelt. Zu den möglichen Instrumenten gehören eine Rückgabegebühr und eine anteilige Rücknahmebeschränkung, die auch als Gating bezeichnet wird.
Bei aktiviertem Gating erfüllt die Fondsgesellschaft jeden Rückgabeauftrag nur zu einem festgelegten Anteil. Für sämtliche Anlegerinnen und Anleger gilt dieselbe Quote. Auszahlungen erfolgen damit weiterhin, allerdings langsamer als bei einer vollständigen Rücknahme.
Der nicht ausgezahlte Anteil eines Rückgabeauftrags muss regelmäßig erneut zur Rücknahme angemeldet werden. Durch die zeitliche Streckung soll vermieden werden, dass die Fondsgesellschaft Immobilien kurzfristig veräußern muss.
Der von der BaFin erwähnte Fonds mit aktivierter Rücknahmebeschränkung ist der offene Immobilienfonds „grundbesitz europa“ der DWS Grundbesitz GmbH. Nach der Mitteilung der Gesellschaft wurde die anteilige Beschränkung zum 27. Oktober 2026 wirksam.
Aussetzung der Anteilsrücknahme
Reichen die vorgelagerten Instrumente nicht aus, kann beziehungsweise muss die Fondsgesellschaft die Rücknahme der Anteile aussetzen. Maßgeblich ist § 257 Kapitalanlagegesetzbuch. Die Aussetzung verschafft Zeit für geordnete Immobilienverkäufe und stellt sicher, dass sämtliche Anlegerinnen und Anleger gleichbehandelt werden.
Ohne eine solche Maßnahme könnten zuerst eingehende Rückgabeaufträge vollständig erfüllt werden, während mögliche Verluste allein von den verbleibenden Anlegerinnen und Anlegern getragen würden. Die Dauer der Aussetzung ist auf höchstens 36 Monate begrenzt.
Abwicklung des Fonds
Steht auch nach Ablauf des zulässigen Aussetzungszeitraums keine ausreichende Liquidität zur Verfügung, muss die Fondsgesellschaft den Fonds abwickeln. In diesem Fall werden die Immobilien veräußert und die erzielten Erlöse an die Anlegerinnen und Anleger ausgekehrt.
Vier der acht Fonds, deren Anteilsrücknahme im November 2026 ausgesetzt war, befanden sich nach Angaben der BaFin bereits in der Abwicklung.
Folgen für Anlegerinnen und Anleger
Gating führt zu einer zeitlich gestreckten Auszahlung
Bei einer anteiligen Rücknahmebeschränkung erhalten Anlegerinnen und Anleger zunächst nur einen Teil des für die Rückgabe vorgesehenen Betrags. Das Instrument soll dazu beitragen, eine vollständige Aussetzung der Anteilsrücknahme zu vermeiden.
Die Beteiligung am Fonds besteht hinsichtlich der nicht zurückgenommenen Anteile fort. Ob und in welchem Umfang eine erneute Rückgabeerklärung erforderlich ist, richtet sich nach den für den jeweiligen Fonds geltenden Regelungen.
Aussetzung bindet das investierte Kapital
Während einer Aussetzung können Anlegerinnen und Anleger ihre Anteile vorübergehend nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Das investierte Kapital bleibt für diesen Zeitraum gebunden. Die Beteiligung am Fonds selbst besteht weiterhin.
Offene Immobilienfonds sind als Sondervermögen vom eigenen Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Diese Trennung verhindert jedoch keine Wertverluste. Die bei einem Verkauf erzielten Preise können unter den bisherigen Bewertungen liegen, sodass Anlegerinnen und Anleger einen Teil des eingesetzten Kapitals verlieren können.
Aufsicht durch die BaFin
Monatliche Auswertung und vertiefte Kontrolle
Die BaFin beobachtet offene Immobilienfonds seit Beginn der Zinswende verstärkt. Sie wertet jeden Monat die Mittelbewegungen und die angekündigten Rückgaben sämtlicher offener Immobilien-Publikumsfonds aus. Fonds mit Liquiditätsengpässen unterliegen einer intensiveren Beobachtung.
Darüber hinaus kontrolliert die BaFin das Liquiditätsmanagement der Fondsgesellschaften. Dies erfolgt auch durch Sonderprüfungen. Mit betroffenen Gesellschaften steht die Aufsicht regelmäßig im Austausch.
Die Kontrolle richtet sich insbesondere darauf, dass:
- Immobilien sachgerecht bewertet werden.
- Verkäufe zu angemessenen Bedingungen erfolgen.
- Sämtliche Anlegerinnen und Anleger gleichbehandelt werden.
- Betroffene Personen zeitnah über maßgebliche Entwicklungen informiert werden.
Verantwortlichkeit der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft verfügt über die detaillierten Informationen zur vorhandenen Liquidität, zu den eingegangenen Rückgabeerklärungen und zu den Verkaufsmöglichkeiten des jeweiligen Fonds. Auf dieser Grundlage entscheidet sie über die Aktivierung einer Rücknahmebeschränkung oder die Aussetzung der Anteilsrücknahme.
Reichen die verfügbaren Mittel für die Rückgaben nicht aus, ist die Fondsgesellschaft zur Aussetzung verpflichtet. Die BaFin überwacht, dass die weiteren Maßnahmen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und die Interessen der Anlegerinnen und Anleger berücksichtigt werden.
Risikofaktoren offener Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sind auf einen mittel- bis langfristigen Anlagezeitraum ausgerichtet. Mit einer Beteiligung sind Wertschwankungen und Verlustrisiken verbunden. Neben Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist können eine Rücknahmebeschränkung oder eine Aussetzung dazu führen, dass das investierte Kapital länger als zunächst erwartet gebunden bleibt.
Für die Einordnung einer Beteiligung sind insbesondere folgende Gesichtspunkte relevant:
- Der vorgesehene Anlagezeitraum muss die Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist berücksichtigen.
- Der Wert der Fondsanteile kann sinken; auch ein vollständiger Verlust des eingesetzten Kapitals ist möglich.
- Das Basisinformationsblatt und der Verkaufsprospekt enthalten Angaben zu Kosten, Risiken und den vorgesehenen Liquiditätsmanagementinstrumenten.
- Eine Konzentration wesentlicher Vermögensanteile auf einen einzelnen Fonds oder eine einzelne Anlageklasse erhöht die Abhängigkeit von deren Entwicklung.
Die Aussetzung oder Beschränkung der Anteilsrücknahme kann erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Fragen aufwerfen, insbesondere im Hinblick auf Rückgabeerklärungen, Anlageunterlagen und die konkrete Ausgestaltung der Beteiligung. MTR Legal Rechtsanwälte begleitet Unternehmen, Investoren und vermögende Privatpersonen bei entsprechenden Fragestellungen. Weitere Informationen finden sich unter Rechtsberatung im Kapitalmarktrecht.
