In juni 2024 is de waarde van het open vastgoedfonds UniImmo Wohnen ZBI met 17 procent gedaald en hebben de beleggers veel geld verloren. Nu heeft de rechtbank in Stuttgart een belegger schadevergoeding toegekend (dossiernr. 12 O 287/24), omdat zij door de bemiddelende bank verkeerd geadviseerd zou zijn. De rechtsgrondslag voor schadevergoedingsaanspraken in het Duitse recht vloeit voort uit verschillende wettelijke en contractuele regelingen die de voorwaarden voor een vervangingsclaim definiëren.
Investeringen in open vastgoedfondsen zoals de UniImmo Wohnen ZBI gaan altijd gepaard met verschillende risico’s. Hieronder vallen bijvoorbeeld schommelingen op de vastgoedmarkt, waardeverliezen, leegstand of een verhoogde behoefte aan renovatie. In het Duitse aansprakelijkheidsrecht wordt onderscheid gemaakt tussen contractuele en onrechtmatige gronden voor aanspraken, die elk verschillende voorwaarden en rechtsgevolgen voor schadevergoedingsaanspraken regelen. In het kader van een correcte beleggingsadvies moeten de beleggers ingelicht worden over de bestaande risico’s alvorens zij een beleggingsbeslissing nemen, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat over veel ervaring op het gebied van effectenrecht beschikt.
Fonds-overzicht
De UniImmo: Deutschland is een open vastgoedfonds dat zich richt op investeringen in Duits vastgoed en deelnemingen in vastgoedmaatschappijen. Het doel van het fonds is om door middel van huurinkomsten regelmatige opbrengsten te genereren en een duurzame waardetoename voor de beleggers te bereiken. Het beleggingsidee van het fonds richt zich op mensen die een langetermijndoel nastreven en bereid zijn de aan vastgoedbeleggingen verbonden risico’s te dragen.
De fondsstructuur voorziet dat ongeveer 54% van het fondskapitaal in onroerend goed in Duitsland wordt geïnvesteerd, terwijl ongeveer 46% naar andere Europese landen gaat. Om de inkomstenkracht te versterken, kan het fonds tot 30% van de waarde van alle verworven eigendommen door leningen financieren. Derivaten mogen uitsluitend worden gebruikt om bestaande activa af te dekken, wat het risico voor de beleggers moet beperken.
Als open vastgoedfonds is de UniImmo: Deutschland onderworpen aan de strenge voorschriften van het Duitse recht, met name het Burgerlijk Wetboek (BGB). De §§ 280 en 281 BGB regelen de voorwaarden voor schadevergoedingsaanspraken bij plichtsverzuimen binnen een schulderhouding. Als er sprake is van een plichtsverzuim, bijvoorbeeld door foutief advies of onvoldoende informatie, kunnen benadeelde beleggers een schadevergoedingsclaim indienen. De schuldenaar – doorgaans de adviserende bank of de fondsinitiator – is dan verplicht de opgelopen schade te vergoeden. Dit kan hetzij door geldbetaling of door restitutie in natura plaatsvinden.
De belangrijkste fondsgegevens zijn voor beleggers te allen tijde transparant inzichtelijk. Het type effecten van de UniImmo: Deutschland is een fonds, het effectennummer (WKN) is 980550, de ISIN is DE0009805507. De koersgrafiek van het fonds geeft een inzicht in de ontwikkeling van het fondskapitaal en toont ook de regelmatige uitkeringen aan de beleggers. Meer informatie over het fondsvolume, aantal aandelen, uitkeringen en andere kerncijfers zijn te vinden in het prospectus en in de essentiële beleggersinformatie die online beschikbaar is.
In geval van schade – bijvoorbeeld bij een plichtsverzuim door foutief advies of onvoldoende risico-informatie – kunnen benadeelde beleggers hun schadevergoedingsaanspraak direct tegen de schuldenaar geldend maken. Voorwaarde is dat aan de wettelijke criteria van § 280 BGB is voldaan. Het fonds biedt dus niet alleen de mogelijkheid om deel te nemen aan de Duitse vastgoedmarkt en te profiteren van regelmatige inkomsten, maar is ook onderworpen aan duidelijke wettelijke kaders die de bescherming van de beleggers waarborgen.
Met haar focus op vastgoed en deelnemingen in vastgoedmaatschappijen in Duitsland en Europa biedt de UniImmo: Deutschland een aantrekkelijke optie voor beleggers die op langetermijngroei en stabiele inkomsten mikken. Tegelijkertijd is het belangrijk zich bewust te zijn van de risico’s en in geval van schade de eigen rechten – met name het recht op schadevergoeding – te kennen en te handhaven.
Verkeerd advies door de bank als plichtsverzuim
De eiseres in de procedure voor de rechtbank in Stuttgart was naar eigen zeggen een veiligheidsgerichte belegger, zoals onder andere het Handelsblatt op 15 mei 2025 online meldde. De Verenigde Volksbank Böblingen heeft haar echter toch de deelname aan het open vastgoedfonds UniImmo Wohnen ZBI aanbevolen. Dat de deelname aan het open vastgoedfonds geenszins een veilige kapitaalinvestering was, werd ten laatste duidelijk toen het in de zomer van 2024 tot het enorme waardeverlies kwam en het fonds praktisch van de ene op de andere dag ongeveer 800 miljoen euro aan waarde had verloren.
De belegger voelde zich daarom door de bank verkeerd geadviseerd en diende schadevergoedingsaanspraken in. De LG Stuttgart deelde de inschatting van de vrouw. Omdat de bank haar adviesplicht had geschonden, had zij zich schadeplichtig gemaakt en moest zij de eiseres het geïnvesteerde kapitaal terugbetalen, oordeelde de rechtbank. Het vonnis is nog niet rechtsgeldig en de bank heeft al aangekondigd in beroep te zullen gaan.
LG Nürnberg-Fürth: risico verkeerd ingeschat
Naast het vonnis van de LG Stuttgart kan ook een uitspraak van de rechtbank in Nürnberg-Fürth van 21 februari 2025 de beleggers van de UniImmo Wohnen ZBI hoop geven (dossiernr. 4 HK O 5879/24). De rechtbank stelde vast dat het risico van het open vastgoedfonds in de kerninformatieblad te laag werd ingeschat en de beleggers zo over het werkelijke risico werden misleid.
De risicokoppelaar werd bij de UniImmo Wohnen ZBI opgegeven als 2 of 3. De inschatting was te laag, bekritiseerde de Consumentenvereniging Baden-Württemberg. Volgens hen had het fonds met de hogere risicokoppelaar 6 moeten worden ingeschaald.
De rechtbank in Nürnberg-Fürth gaf de desbewijseis van de consumentenvereniging. Het oordeelde dat de risicobeoordeling van ZBI niet overeenkomt met de wettelijke voorschriften, omdat er geen maandelijkse herbeoordeling van de onroerend goed plaatsvond en er geen geschikte benchmark werd gebruikt. Dan dient de risicokoppelaar bij kapitaalinvesteringen voor kleine beleggers zoals het open vastgoedfonds UniImmo Wohnen ZBI met 6 te worden aangegeven.
Risico centraal criterium voor beleggers
Verder verklaarde de rechtbank in Nürnberg-Fürth dat de risicobeoordeling een centraal criterium voor consumenten is en hun beleggingsbeslissing aanzienlijk beïnvloedt. Een te lage risicoklasse misleidt de beleggers over hun risico en vormt een schending van de wet tegen oneerlijke concurrentie (UWG). ZBI mag het fonds daarom niet langer met een te lage risicoklasse adverteren.
De risicokoppelaar wordt op een schaal van 1 tot 7 aangegeven, waarbij 1 het laagste en 7 het hoogste risico kenmerkt. De consument moet zo transparant worden geïnformeerd over welk risico zij met de deelname aan een kapitaalinvestering aangaan.
Ook het vonnis van de rechtbank in Nürnberg-Fürth is nog niet rechtsgeldig en de fondsmanager heeft al beroep aangetekend.
Schadevergoedingsaanspraak van de beleggers
Niettemin tonen de vonnissen van de rechtbanken Nürnberg-Fürth en Stuttgart dat de beleggers niet over hun risico bij deelname aan een vermogensbelegging mogen worden misleid. Wanneer zij niet correct over hun risico worden geïnformeerd, kunnen zij schadevergoedingsaanspraken indienen. Deze kunnen zowel tegen de fondsinitiator als tegen de beleggingsadviseurs worden gericht, wanneer zij de risico’s niet correct hebben toegelicht.
MTR Legal Rechtsanwälte beschikt over veel ervaring in het effectenrecht en adviseert beleggers van het open vastgoedfonds UniImmo Wohnen ZBI.
Neem gerust contact met ons op!
