Correcties bij schadevergoedingsaanspraken van de verhuurder: Gekleurde wandafwerkingen en ongeldige regelingen voor cosmetische reparaties
Het Amtsgericht Hanau heeft met uitspraak van 15-09-2023 (zaaknr. 32 C 265/23 [19]) een praktijkrelevante beslissing genomen over het geldend maken van schadevergoedingsaanspraken door verhuurders na afloop van de huurovereenkomst. Centraal stond de vraag in hoeverre verhuurders van hun voormalige huurders vergoeding kunnen eisen wanneer het gehuurde met opvallende kleuren wordt teruggegeven en tevens een ongeldige clausule over cosmetische reparaties in het contract is opgenomen.
Uitgangssituatie: Kleurrijke inrichting van de huurwoning bij teruggave
In het onderhavige geval verliet de huurder de huurwoning met wanden in opvallende, felle kleuren, waaronder marineblauw, mintgroen en paars. In het huurcontract stond een clausule die de huurders verplichtte om alle cosmetische reparaties uit te voeren. Na teruggave van het object vorderde de verhuurder vergoeding van de schilderkosten voor het overschilderen van alle wanden, stellend dat de kleurrijke afwerking een extra inspanning vergde om de oorspronkelijke toestand te herstellen.
Juridische beoordeling van de cosmetische-reparatieclausule
De rechtbank onderzocht eerst de geldigheid van de standaard opgenomen cosmetische-reparatieclausule in het huurcontract. Zij oordeelde dat deze niet geldig was, omdat het huurcontract blijkbaar een zogenaamde “starre termijnenregeling” bevatte, die volgens vaste rechtspraak ongeldig is. De verplichting om cosmetische reparaties uit te voeren lag bij teruggave van het gehuurde daardoor niet meer alleen bij de huurder, maar bleef bij de verhuurder.
Gevolgen van de ongeldigheid voor aanspraken op vergoeding
Omdat de clausule over cosmetische reparaties ongeldig werd geacht, kon de verhuurder geen algemene vergoeding van de schilderkosten van de vertrekkende partij eisen. Toch stelde de rechtbank duidelijk dat een verplichting bestaat tot neutrale teruggave, voor zover het gebruik van ongewoon opvallende kleuren de verhuurbaarheid van het object aanzienlijk bemoeilijkt. Er moet dus per geval worden gedifferentieerd.
Vergoedingsaanspraken bij teruggave in donkere of felle kleuren
De rechtbank stelde dat schadevergoeding gerechtvaardigd kan zijn als de huurwoning in zulke opvallende of donkere kleuren is geschilderd dat de noodzaak tot renovatie bij huurderswisseling verder reikt dan bij normaal gebruik. Dit geldt vooral als een “gebruikelijke” verflaag (bijv. wit of neutrale tinten) onmiddellijke wederverhuur mogelijk zou maken, terwijl intensieve kleurafwijkingen een tussentijdse renovatie noodzakelijk maken.
Bepaling van de omvang van de te vergoeden schade
Concreet beperkte de rechtbank de vergoedingsaanspraak echter tot de meerkosten die voortvloeien uit de buitengewone kleurkeuze. Zij kende de verhuurder enkel een gereduceerde schadevergoeding toe ter hoogte van de extra kosten voor het overschilderen van de bonte kleuren. De volledige kosten voor het opnieuw schilderen van alle wanden – zoals die bij een geldige cosmetische-reparatieclausule mogelijk aan de orde zouden zijn geweest – werden niet toegekend.
Betekenis voor de praktijk: Contracten en afwikkeling van huurovereenkomsten
De uitspraak maakt duidelijk in welke mate de concrete vormgeving van contractclausules en het individuele gebruik van een huurobject bepalende invloed hebben op latere aanspraken op vergoeding. Zo blijft een herstelplicht naar een verhuurbare toestand bij opvallende kleurafwerkingen bestaan, zij het zonder de grenzen van § 535 BGB en de criteria van het Bundesgerichtshof voor renovatieclausules te overschrijden. Gezien het grote aantal standaard- en individuele huurcontracten wordt huurpartijen aangeraden met name de regelingen over cosmetische reparaties nauwkeurig te controleren om potentiële geschillen bij teruggave te vermijden.
Nadere aanwijzingen en juridische onzekerheden
De uitspraak heeft betrekking op een individueel geval en benadrukt dat de omstandigheden steeds afzonderlijk beoordeeld moeten worden. Beide huurpartijen dienen te beseffen dat ook stilzwijgende of mondelinge afspraken, omgang met gebruikssporen, alsmede specifieke vereisten aan de staat van het gehuurde bij het einde van het contract van invloed kunnen zijn op eventuele schadevergoedingsvorderingen.
Bronvermelding
De bovenstaande feitenweergave en beoordeling zijn gebaseerd op het gepubliceerde vonnis van het Amtsgericht Hanau (zaaknr. 32 C 265/23 [19]), te raadplegen op https://urteile.news/AG-Hanau_32-C-26523_Geringerer-Schadensersatz-des-Vermieters-fuer-farbige-Waende-bei-unwirksamer-Schoenheitsreparaturenklausel~N35411. De verdere toelichtingen houden rekening met de actuele stand van jurisprudentie en literatuur tot juni 2024.
Bij onzekerheden over de opstelling en interpretatie van bepalingen in de huurovereenkomst, alsmede bij vragen rond schadevergoedingsaanspraken en hun afwikkeling, wordt geadviseerd deskundig juridisch advies in te winnen. De Rechtsanwälte van MTR Legal staan met uitgebreide ervaring graag ter beschikking voor verdere toelichting.
