I juni 2024 falt verdien av den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI med 17 prosent, og investorene tapte mye penger. Nå har tingretten i Stuttgart dømt til fordel for en investor for erstatning (saksnr. 12 O 287/24), fordi hun ble feilinformert av banken som formidlet, ifølge domstolen. Grunnlaget for erstatningskrav i tysk rett kommer fra ulike lovbestemmelser og kontraktsmessige regler som definerer kravene til erstatning.
Investeringer i åpne eiendomsfond som UniImmo Wohnen ZBI er alltid forbundet med ulike risikoer. Disse inkluderer svingninger i eiendomsmarkedet, verdifall, tomme utleieobjekter eller økt behov for renovering. Innenfor tysk erstatningsrett skiller man mellom kontraktuelle og deliktuelle grunnlag for krav, som hver og en regulerer ulike krav og rettsvirkninger for erstatningskrav. I en korrekt investeringsrådgivning må investorene informeres om eksisterende risikoer før de tar en investeringsbeslutning, ifølge advokatfirmaet MTR Legal som har omfattende erfaring innen kapitalmarkedsrett.
Fond-oversikt
UniImmo: Deutschland er et åpent eiendomsfond som spesialiserer seg på investeringer i tyske eiendommer og aksjer i eiendomsselskaper. Målet med fondet er å generere regelmessige inntekter gjennom leieinntekter og oppnå en bærekraftig verdistigning for investorene. Fondets investeringsidé er rettet mot personer som følger langsiktige investeringsmål og som er villige til å bære risikoene forbundet med eiendomsinvesteringer.
Fondets struktur sikrer at rundt 54 % av fondets formue investeres i eiendommer i Tyskland, mens omtrent 46 % tillegges andre europeiske land. For å øke inntjeningsevnen kan fondet fremmedfinansiere opptil 30 % av verdien av alle kjøpte eiendommer gjennom lån. Derivater kan utelukkende brukes for å sikre eksisterende aktiva, noe som skal begrense risikoen for investorene.
Som åpent eiendomsfond er UniImmo: Deutschland underlagt de strenge kravene i tysk lovgivning, spesielt den tyske borgerlige lovboken (BGB). Paragrafene § 280 og § 281 BGB regulerer kravene for erstatning ved brudd på forpliktelser innenfor rammen av et skyldforhold. Ved brudd på plikter, for eksempel feil rådgivning eller utilstrekkelig informasjon, kan skadete investorer gjøre krav på erstatning. Skyldneren – vanligvis den rådgivende banken eller fondinitiatoren – er da forpliktet til å erstatte den påførte skaden, enten gjennom pengeutbetaling eller gjennom naturrestitusjon.
De viktigste fonddataene er alltid tilgjengelige for investorer på en transparent måte. Verdipapirtypen for UniImmo: Deutschland er et fond, verdipapiridentifikasjonsnummeret (WKN) er 980550, ISIN er DE0009805507. Fondets kursoversikt gir informasjon om utviklingen av fondets formue og viser også de regelmessige utbetalingene til investorene. Ytterligere informasjon om fondets volum, antall andeler, utbetalinger og andre nøkkeltall finnes i prospektet og i de essensielle investorinformasjonene, som er tilgjengelige online.
I tilfelle skade – f.eks. ved et pliktbrudd som følge av feil rådgivning eller utilstrekkelig risikoinformasjon – kan skadete investorer gjøre krav på erstatning direkte overfor skyldneren. Forutsetningen er at de juridiske kriteriene i § 280 BGB er oppfylt. Fondet tilbyr dermed ikke bare muligheten til å delta i det tyske eiendomsmarkedet og dra nytte av regelmessige inntekter, men er også underlagt klare juridiske rammebetingelser som sikrer investorbeskyttelse.
Med sin fokus på eiendommer og aksjer i eiendomsselskaper i Tyskland og Europa, tilbyr UniImmo: Deutschland en attraktiv mulighet for investorer som satser på langsiktig verdistigning og stabile inntekter. Samtidig er det viktig å være bevisst risikoene og i tilfelle skade kjenne og hevde sine egne rettigheter – spesielt retten til erstatning.
Feilrådgivning fra banken som pliktbrudd
Saksøker i saken for tingretten i Stuttgart var ifølge egne opplysninger en sikkerhetsorientert investor, rapporterte Handelsblatt online 15. mai 2025. Vereinigte Volksbank Böblingen hadde likevel anbefalt henne å investere i den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI. Investeringen i den åpne eiendomsfondet ble imidlertid ikke ansett som en sikker kapitalinvestering, noe som ble tydelig da fondet i sommeren 2024 opplevde et betydelig verdifall og mistet omtrent 800 millioner euro i verdi over natten.
Investoren følte seg dermed feilinformert av banken og gjorde krav på erstatning. Tingretten i Stuttgart delte hennes vurdering. Siden banken hadde brutt sine rådgivningsplikter, mente domstolen at de var erstatningspliktige og måtte tilbakebetale saksøkerens investerte kapital. Dommen er ikke rettskraftig, og banken har allerede varslet at de vil anke.
Tingretten Nürnberg-Fürth: Risiko feilvurdert
I tillegg til dommen fra tingretten i Stuttgart, gir også en beslutning fra tingretten i Nürnberg-Fürth den 21. februar 2025 håp til investorene i UniImmo Wohnen ZBI (saksnr. 4 HK O 5879/24). Domstolen fastslo at risikoen for den åpne eiendomsfondet i det grunnleggende informasjonsarket ble vurdert for lavt, og at investorene dermed ble villedet om den reelle risikoen.
Risikoindikatoren ble oppgitt med 2 eller 3 for UniImmo Wohnen ZBI. Vurderingen var for lav, kritiserte forbrukerorganisasjonen i Baden-Württemberg. De mente at fondet burde vært vurdert med den høyere risikoindikatoren 6.
Tingretten Nürnberg-Fürth ga medhold til forbrukerorganisasjonens forbudsklage. De fastslo at risikovurderingen fra ZBI ikke oppfyller de lovbestemte kravene, da det ikke foretas månedlige nyvurderinger av eiendommene og det ikke brukes en passende referansemåling. Da må risikoindikatoren for kapitalinvesteringer for småinvestorer som den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI oppgis med 6.
Risiko sentralt kriterium for investorer
Videre uttalte tingretten i Nürnberg-Fürth at risikovurderingen er et sentralt kriterium for forbrukerne og vesentlig påvirker deres investeringsbeslutning. En for lav risikoklasse villeder investorene om risikoen og utgjør et brudd på lov mot urettferdig konkurranse (UWG). ZBI kan derfor ikke lenger markedsføre fondet med en for lav risikoklasse.
Risikoindikatoren angis på en skala fra 1 til 7, hvor 1 indikerer lavest risiko og 7 høyest risiko. Dette skal formidle tydelig for forbrukerne hvilken risiko de eventuelt tar med en kapitalinvestering.
Også dommen fra tingretten i Nürnberg-Fürth er foreløpig ikke rettskraftig, og fondforvalteren har allerede anket.
Erstatningskrav fra investorene
Likevel viser dommene fra tingretten i Nürnberg-Fürth og tingretten i Stuttgart at investorene ikke må bli villedet om risikoen ved å delta i en kapitalinvestering. Bortfalt tilstrekkelig risikoinformasjon, kan de kreve erstatning. Erstatningskrav kan rettes både mot fondinitiatoren og mot investeringsrådgiverne hvis de ikke tilstrekkelig informerte om risikoene.
MTR Legal har omfattende erfaring innen kapitalmarkedsrett og gir råd til investorene i den åpne eiendomsfondet UniImmo Wohnen ZBI.
Ta gjerne kontakt med oss!
