Ausgangspunkt der Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienmakler wegen einer Benachteiligung einer Mietinteressentin nach den Vorgaben des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) in Anspruch genommen werden kann. Gegenstand war die behauptete Verweigerung der Wohnungsvermietung beziehungsweise der Wohnungsbesichtigung aufgrund eines geschützten Merkmals. Maßgeblich war ferner, ob und in welchem Umfang sich ein Makler entlasten kann, wenn er im Zusammenhang mit der Vermietung für Dritte tätig wird.
Rechtlicher Rahmen: Benachteiligungsverbot bei der Wohnraumüberlassung
Schutzbereich des AGG im Mietkontext
Das AGG untersagt Benachteiligungen unter anderem wegen ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion oder Weltanschauung, Behinderung, Alter oder sexueller Identität. Diese Vorgaben können auch im Zusammenhang mit der Begründung eines Mietverhältnisses relevant werden. Mögliche Ansprüche umfassen insbesondere eine angemessene Entschädigung, wenn eine Benachteiligung „wegen“ eines geschützten Merkmals erfolgt.
Anspruchsgegner: Vermieter und weitere Beteiligte
In Streitfällen stellt sich regelmäßig die Frage, gegen wen sich AGG-Ansprüche richten können. Neben dem Vermieter kann auch ein eingeschalteter Makler in den Fokus geraten, wenn er in den Anbahnungsprozess eingebunden ist und das beanstandete Verhalten seinem Verantwortungsbereich zuzurechnen ist. Der BGH befasste sich in diesem Zusammenhang mit den Voraussetzungen einer eigenen Verantwortlichkeit des Maklers.
Kernaussagen des BGH zur Verantwortlichkeit des Maklers
Eigenes Verhalten und Zurechnung im Anbahnungsprozess
Nach der Entscheidung kommt es darauf an, ob dem Makler eine eigene Benachteiligungshandlung anzulasten ist oder ob er lediglich Erklärungen oder Vorgaben des Vermieters ohne eigenen Entscheidungsspielraum übermittelt. Der BGH hat dabei die Bedeutung des tatsächlichen Auftretens des Maklers im Außenverhältnis hervorgehoben: Wer nach außen in die Auswahl- und Kommunikationsprozesse mit Mietinteressenten eingebunden ist, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen selbst Anspruchsgegner sein.
Entlastung nicht allein durch Verweis auf „Vorgaben“
Die Frage, ob ein Makler allein mit dem Hinweis auf Weisungen des Vermieters von einer Inanspruchnahme frei wird, war zentral. Der BGH hat hierzu herausgearbeitet, dass es auf die konkrete Rolle des Maklers und die Außenwirkung seines Handelns ankommt. Entscheidend ist, ob die beanstandete Benachteiligung als eigenes Verhalten im Rahmen der Vertragsanbahnung zu qualifizieren ist.
Indizien, Beweismaß und Darlegungslast
Indizwirkung und sekundäre Darlegung
Bei behaupteten Diskriminierungen spielt die Indizienregelung des AGG eine wesentliche Rolle: Werden Indizien vorgetragen, die eine Benachteiligung wegen eines geschützten Merkmals vermuten lassen, obliegt es der Gegenseite, diese Vermutung zu widerlegen. In Konstellationen mit Maklereinschaltung kann dies praktische Bedeutung erlangen, weil Kommunikation, Auswahlkriterien und Abläufe häufig durch den Makler organisiert werden.
Bedeutung dokumentierter Kommunikation
Die Entscheidung unterstreicht die Relevanz der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der konkreten Kommunikation im Vorfeld einer möglichen Besichtigung oder Anmietung. Inhalt, Zeitpunkt und Kontext von Aussagen sowie nach außen erkennbare Auswahlmechanismen können für die rechtliche Bewertung prägend sein.
Einordnung für die Praxis der Immobilienvermittlung
Makler als eigenständige Adressaten von AGG-Pflichten
Die Entscheidung verdeutlicht, dass Immobilienmakler im Anbahnungsprozess nicht ausschließlich als „neutrale Übermittler“ betrachtet werden. Je nach Ausgestaltung der Tätigkeit und des Auftretens kann eine eigenständige Verantwortlichkeit in Betracht kommen. Damit rückt die Frage in den Vordergrund, wie Prozesse der Interessentenauswahl ausgestaltet sind und welche Rolle der Makler dabei tatsächlich übernimmt.
Abgrenzung nach Funktion und tatsächlichem Einfluss
Für die rechtliche Einordnung ist nicht allein die vertragliche Konstruktion im Innenverhältnis maßgeblich, sondern die konkreten Handlungsspielräume und das Auftreten nach außen. Der BGH stellt damit auf eine funktionale Betrachtung ab: Wer diskriminierende Kriterien anwendet oder kommuniziert, kann unter den Voraussetzungen des AGG haften.
Schlussbemerkung
Die Entscheidung des BGH zeigt, dass Diskriminierungsvorwürfe im Kontext der Wohnraumvermittlung nicht ausschließlich den Vermieter betreffen müssen, sondern – abhängig von Rolle und Verhalten – auch den eingeschalteten Makler erfassen können. Wenn sich im Zusammenhang mit Vermietungsprozessen, Auswahlentscheidungen oder der Kommunikation mit Mietinteressenten rechtliche Fragen stellen, kann eine Einordnung der Risiken und Zuständigkeiten angezeigt sein. MTR Legal unterstützt hierbei im Rahmen einer Rechtsberatung im Immobilienrecht.
