No contexto da utilização contínua de terrenos no âmbito de relações de direito de superfície, a questão da obrigação de manutenção ocupa uma posição central. De acordo com a recente decisão do Tribunal Federal de Justiça (BGH) de 31 de janeiro de 2024 (Proc. V ZR 21/24), está definido que a reivindicação do proprietário do imóvel pela adequada manutenção da estrutura do edifício contra o titular do direito de superfície não está sujeita a regime de prescrição.
Continuidade da obrigação
O elemento central da decisão consiste no fato de que a obrigação de conservação e manutenção é uma obrigação acessória contínua no âmbito do direito de superfície. Ela visa garantir, durante toda a vigência do direito de superfície, a utilização adequada do terreno. O descumprimento dessa obrigação contínua pelo titular do direito de superfície não gera um direito isolado e independentemente prescrível, mas leva a um direito permanente e recorrente do proprietário à satisfação das obrigações de manutenção.
Não há prescrição de direitos isolados de cumprimento
Distinção em relação a direitos de indenização
O Tribunal Federal de Justiça esclareceu que apenas os direitos voltados para indenização por danos, decorrentes de violação de dever do titular do direito de superfície, estão sujeitos à prescrição regular. No entanto, os direitos que se referem originalmente ao cumprimento da obrigação de manutenção constituem uma obrigação duradoura e, por isso, não estão sujeitos a uma prescrição autônoma. Assim, o proprietário pode exigir a execução de medidas de manutenção pendentes enquanto durar o direito de superfície, sem que tenha que se submeter a uma eventual prescrição.
Impactos para a elaboração contratual
No âmbito dos contratos de direito de superfície, esta decisão tem relevância especial. As partes devem considerar a natureza duradoura da obrigação de manutenção ao formularem as respectivas cláusulas. É importante observar que o titular do direito de superfície permanece obrigado, mesmo muito tempo após a celebração do contrato, a tomar medidas para manter o edifício em condição adequada e conforme ao contrato.
Consequências práticas para proprietários e titulares do direito de superfície
Vigência da obrigação de manutenção
A conclusão do tribunal deixa claro que o proprietário do imóvel não precisa temer limitações de tempo para reivindicar medidas de manutenção. Danos já ocorridos ou omissões não constituem um direito sujeito a prazo curto. Ao contrário, o titular do direito de superfície permanece vinculado, durante toda a vigência do contrato, a cumprir consistentemente todas as exigências de manutenção.
Para relações de direito de superfície vigentes ou futuras, isso implica um foco maior no cumprimento contínuo das obrigações contratuais de conservação — tanto no interesse de um conceito de utilização funcional quanto para preservar o valor do terreno e da edificação construída.
Para empresas, investidores e pessoas físicas com patrimônio relevante que tenham dúvidas sobre obrigações de manutenção e sua execução no âmbito do direito de superfície, recomenda-se um acompanhamento jurídico individualizado. Por meio da nossa página de assessoria jurídica em direito imobiliário, os especialistas da MTR Legal Rechtsanwälte estão à sua disposição.
