Keine Verjährung der Instandhaltungspflicht des Erbbauberechtigten: Aktuelle Rechtsprechung und ihre Auswirkungen
Die Frage nach der Verjährung des Anspruchs auf Instandhaltung eines Grundstücks durch den Erbbauberechtigten hat mit einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 31.01.2025 – V ZR 21/24) eine neue Facette erhalten. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs behandelt ein Thema, das nicht nur in der Praxis großer Immobilienportfolios, sondern auch im Hinblick auf langfristige Nutzungsrechte erhebliche Bedeutung erlangt. Gleichzeitig wird durch das Urteil die Position des Grundstückseigentümers im Rahmen des Erbbaurechtsverhältnisses gestärkt.
Grundlagen des Erbbaurechts und dessen Instandhaltungspflicht
Das Erbbaurecht gewährt dem Berechtigten das dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Dieses Recht wird regelmäßig durch vertragliche Vereinbarungen ausgestaltet. Ein zentraler Regelungsinhalt ist die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurechtsgrundstück und die darauf errichteten Bauwerke während der Laufzeit des Erbbaurechts ordnungsgemäß instand zu halten und zu bewirtschaften. Zweck dieser Pflicht ist es, zu verhindern, dass das Grundstück und das Bauwerk während der Laufzeit des Erbbaurechts durch mangelnde Unterhaltung in ihrem Wert gemindert werden. Gleichwohl stellt sich in der Praxis oftmals die Frage, in welchem Umfang der Grundstückseigentümer eine Verletzung dieser Instandhaltungspflichten geltend machen und wie er gegen eine Vernachlässigung erfolgreich vorgehen kann.
Verjährung von Instandhaltungsansprüchen: Ausgangslage und Problemstellung
Im Zentrum des entschiedenen Falles stand die Frage, ob und wann Ansprüche des Grundstückseigentümers gegen den Erbbauberechtigten auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands – insbesondere also auf bauliche Instandhaltung und Beseitigung von Missständen – der Verjährung unterliegen. Während vertragliche Ansprüche aus dem Schuldrecht grundsätzlich einer Verjährung unterliegen, sind bei Dauerschuldverhältnissen und im Besonderen beim Erbbaurecht die Besonderheiten des jeweiligen Rechtsverhältnisses und der gewährleisteten Nutzungsdauer zu berücksichtigen. Erbbaurechtsverhältnisse sind typischerweise auf mehrere Jahrzehnte angelegt, sodass die Werterhaltung sowohl im Interesse des Erbbauberechtigten als auch des Grundstückseigentümers liegt.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 31. Januar 2025 klargestellt, dass Ansprüche des Grundstückseigentümers auf Erfüllung der Instandhaltungspflichten aus einem Erbbaurechtsvertrag nicht während der Laufzeit des Erbbaurechts verjähren. Das Gericht betonte, dass es sich bei der Instandhaltungspflicht um eine Dauerverpflichtung handelt, deren Verletzung nicht in einem einmaligen, sondern in einem fortgesetzten pflichtwidrigen Zustand besteht. Eine Verjährung würde bei solchen Dauerverhältnissen dazu führen, dass nach Ablauf der Verjährungsfrist für einzelne Pflichtverletzungen der ursprüngliche Zustand nicht mehr eingefordert werden könnte – mit der Folge, dass gravierende Schäden am Bauwerk oder Grundstück auf Dauer bestehen bleiben könnten.
Der Sinn und Zweck der Instandhaltungspflicht – die Werterhaltung des Grundstücks und etwaiger Bauwerke für den Eigentümer nach Ablauf des Erbbaurechts – würde durch eine Verjährung unterlaufen werden. Daher beginnt die Verjährung für Ansprüche auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands erst mit dem Ende des Erbbaurechts. Bis zu diesem Zeitpunkt behält der Grundstückseigentümer sein Recht, vom Erbbauberechtigten eine ordnungsgemäße Instandhaltung zu verlangen.
Rechtliche Einordnung und Bedeutung für die Praxis
Schutzmechanismus für den Grundstückseigentümer
Die Entscheidung stärkt nachhaltig die Interessen des Grundstückseigentümers. Sie gewährleistet, dass der Eigentümer bis zum Ablauf des Erbbaurechtsvertrags darauf vertrauen kann, das Grundstück und das Bauwerk im vereinbarten und werterhaltenen Zustand zurückzuerhalten. Dies ist besonders relevant, wenn die vertraglich vereinbarte Rückgabepflicht am Ende der Laufzeit schlagend wird – eine etwaige Zerstörung oder Wertminderung durch unterlassene Instandhaltung hätte ansonsten irreversible Nachteile für den Eigentümer.
Auswirkungen auf Vertragsgestaltung und Streitigkeiten
Für die Gestaltung von Erbbaurechtsverträgen und die Verwaltung entsprechender Rechte ergibt sich die Notwendigkeit, die Instandhaltungspflichten präzise zu regeln und deren Einhaltung fortlaufend zu überwachen. In potenziellen Streitfällen ist die Position des Grundstückseigentümers insofern gestärkt, als er bei festgestellten Pflichtverstößen auch nach längerer Zeit auf deren Beseitigung bestehen kann. Zugleich wird betont, dass die fortlaufende Pflege und Kontrolle auch im Interesse des Erbbauberechtigten liegt, um etwaige spätere Streitpunkte zu vermeiden.
Keine Verwirkung des Anspruchs bei Kenntnis und Duldung
Ergänzend ist hervorzuheben, dass selbst eine längere Duldung von Pflichtverletzungen nicht zwangsläufig zu einer Verwirkung des Anspruchs führt. Nur unter engen Voraussetzungen, insbesondere wenn der Grundstückseigentümer auf sein Recht verzichtet oder sich widersprüchlich verhält, kann eine Verwirkung eintreten. In der Regel bleibt der Anspruch auf Instandhaltung jedoch bis zum Ende des Erbbaurechts bestehen.
Auswirkungen auf Immobilienwirtschaft, Investoren und Institutionen
Die BGH-Entscheidung hat erhebliche Relevanz für Immobilieninvestoren, Wohnungsbaugesellschaften, Stiftungen und andere Institutionen, die Grundstücke im Wege des Erbbaurechts vergeben oder erwerben. Langfristige Sicherungsinteressen rücken stärker in den Vordergrund, was sich sowohl auf die Vertragsgestaltung als auch auf das Risikomanagement auswirken kann. Auch für mögliche Rechtsnachfolger – etwa bei einer Übertragung des Erbbaurechts – ist diese Rechtsprechung von nicht zu unterschätzender Bedeutung, da sie die Nachweispflichten und Überwachungspflichten klärt und verlässliche Rahmenbedingungen schafft.
Fazit
Mit seiner Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof einen wichtigen Akzent im Bereich des Erbbaurechts, indem er die Werterhaltungspflichten des Erbbauberechtigten nachhaltig schützt und die Rechte des Grundstückseigentümers langfristig absichert. Die Klarstellung betreffend die fehlende Verjährung während der Vertragslaufzeit gibt allen Beteiligten Sicherheit und sorgt für eine ausgewogene Interessenwahrung bei der Verwaltung von Erbbaurechtsverhältnissen.
Für Fragen rund um die Ausgestaltung, Kontrolle und Durchsetzung von Instandhaltungspflichten im Erbbaurecht stehen Ihnen die Rechtsanwälte bei MTR Legal als verlässlicher Partner mit langjähriger Erfahrung im Immobilien- und Vertragsrecht gern zur Verfügung.
