Überblick und Sachverhalt
Das am 26. Februar 2025 veröffentlichte Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 305/20; Entscheidungsdatum: 13.12.2023) befasst sich mit der Reichweite des gesetzlichen Vorkaufsrechts eines Mieters beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung nach § 577 BGB. Der Schwerpunkt des Verfahrens lag auf der Zulässigkeit einer vertraglichen Kaufpreisgestaltung, die eine Benachteiligung des vorkaufsberechtigten Mieters bewirkte.
Gemäß § 577 BGB steht dem Mieter einer Wohnung in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht zu, wenn die vermietete Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft wird. Das Urteil beleuchtet, inwieweit Verkäufer und Käufer den Kaufpreis und sonstige Abreden dergestalt ausgestalten dürfen, dass sie wirtschaftlich zu Lasten des Mieters wirken, und welche Anforderungen an die Transparenz und Angemessenheit im Rahmen des Vorkaufsrechts zu stellen sind.
Gesetzliche Grundlagen des Vorkaufsrechts von Mietern
Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB bezweckt, dem Mieter den Erwerb seiner Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen wie dem Dritterwerber zu ermöglichen. Dem Mieter ist es damit möglich, in ein bestehendes Kaufvertragsverhältnis zwischen Eigentümer und drittem Käufer einzutreten und die Immobilie zu identischen Konditionen zu erwerben. Das Gesetz schützt den Mieter dadurch vor Preismanipulationen oder Gestaltungen, die eine Ausübung des Vorkaufsrechts wirtschaftlich unattraktiv oder unmöglich machen könnten.
Problemfeld: Unzulässige Kaufpreisgestaltungen
Gestaltungsmöglichkeiten beim Kaufvertragsabschluss
Eigentümer und Käufer haben grundsätzlich einen weiten Gestaltungsspielraum hinsichtlich vertraglicher Abreden. Problematisch wird es jedoch, wenn einzelne Vereinbarungen – insbesondere zum Kaufpreis oder zu Nebenabreden – nur zum Schein getroffen werden oder darauf abzielen, einen höheren Erwerbspreis gegenüber dem Mieter zu fingieren, als tatsächlich zwischen den Parteien vereinbart wurde. Ziel solcher Gestaltungen kann es sein, die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter wirtschaftlich zu erschweren oder zu verhindern.
Kriterien für Unwirksamkeit
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine Kaufpreisabrede unwirksam, soweit sie dem Belang des Mieters entgegen § 577 BGB zuwiderläuft. Maßgeblich ist dabei die kongruente Gleichstellung der wirtschaftlichen Bedingungen für den Mieter mit jener, die zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart wurden. Es genügt nicht, den Mieter formal an den Vertrag einzustellen, wenn versteckte Nebenabsprachen zu einer faktisch höheren Belastung führen.
So sind etwa Rückerstattungsabreden, „Kick-Back“-Zahlungen oder objektiv überhöhte Kaufpreise, die in keinem angemessenen Verhältnis zum Verkehrswert stehen und nicht ernsthaft zwischen Verkäufer und Käufer gewollt sind, als unzulässig zu qualifizieren. Die Parteien eines Kaufvertrags sind nicht berechtigt, das Vorkaufsrecht durch künstlich aufgeblähte Preise oder versteckte Vereinbarungen zu unterlaufen.
Praktische Auswirkungen auf Immobilienverkäufe
Das Urteil erstreckt sich auf klassische Konstellationen des Verkaufs von umgewandeltem Wohnungseigentum. Dabei ist jede Gestaltung, die beim Vorkaufsrecht eine Benachteiligung des Mieters zur Folge hat, einer gerichtlichen Überprüfung zu unterziehen. Anknüpfungspunkte können der aufgerufene Kaufpreis, die Höhe von Maklercourtage, Nebenleistungen, etwaige Rückforderungsansprüche oder auch Vereinbarungen über Instandhaltungskosten sein.
Bedeutung für die Praxis
Anforderungen an Verkäufer und Erwerber
Verkäufer von Wohnungseigentum und potentielle Erwerber müssen künftig bei der Vertragsgestaltung noch sorgfältiger darauf achten, dass alle für das Vorkaufsrecht maßgeblichen Vertragsbestandteile offen gelegt und real vereinbart sind. Verstöße gegen das Gleichbehandlungsgebot nach § 577 BGB können für Verkäufer und Erwerber erhebliche Rechtsfolgen nach sich ziehen und zu einer gerichtlichen Anpassung des Vertrages führen.
Kontrollmöglichkeiten für Mieter
Dem Mieter steht im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts ein Anspruch auf umfassende Information bezüglich des gesamten Vertragsinhalts zwischen Veräußerer und Käufer zu. Dazu zählen sämtliche Vereinbarungen, die Einfluss auf den wirtschaftlichen Wert des Rechtsgeschäfts haben, nicht jedoch bloß nebensächliche Absprachen ohne Auswirkung auf den Kaufpreis.
Rechtsprechung unter Berücksichtigung laufender Verfahren
Das Urteil des BGH stellt einen wichtigen Präzedenzfall dar, wobei zu beachten ist, dass weitere Verfahren zu vergleichbaren Fallgestaltungen noch nicht abgeschlossen sind. Die Behandlung ähnlicher Konstellationen bleibt potenziell Entwicklungen der Instanzgerichte und des Bundesgerichtshofs vorbehalten. Leserinnen und Leser wird empfohlen, die vorliegende Entscheidung stets im Kontext sich weiterentwickelnder Rechtsprechung zu bewerten.
Zusammenfassung und Ausblick
Das BGH-Urteil unterstreicht, dass das Vorkaufsrecht des Mieters als Schutzinstrument nicht durch abweichende oder verschleierte Abreden zwischen Verkäufer und Käufer ausgehöhlt werden darf. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu exakt denselben Bedingungen zu überlassen, wie sie mit dem Dritterwerber vereinbart wurden – unbeachtlich etwaiger „künstlicher“ Kaufpreisgestaltungen. Die konsequente Einhaltung dieses Gleichbehandlungsgrundsatzes trägt entscheidend zur Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen im Zusammenhang mit Mieterkaufrechten bei.
Sollten Sie konkrete Fragen zum Umgang mit dem Vorkaufsrecht nach § 577 BGB oder zur Gestaltung von Immobilienkaufverträgen haben, stehen die Rechtsanwälte von MTR Legal als bundesweit tätige Wirtschaftskanzlei gerne für eine individuelle Prüfung Ihrer Anliegen zur Verfügung.
