Nel giugno 2024, il valore del fondo immobiliare aperto UniImmo Wohnen ZBI è crollato del 17 percento e gli investitori hanno perso molti soldi. Ora, il Tribunale regionale di Stoccarda ha concesso un risarcimento a un investitore (Az. 12 O 287/24) argomentando che la banca intermediaria aveva fornito una consulenza errata. La base giuridica per le richieste di risarcimento nel diritto tedesco deriva da varie disposizioni legali e contrattuali che definiscono i requisiti per un diritto al risarcimento.
Gli investimenti in fondi immobiliari aperti come l’UniImmo Wohnen ZBI sono sempre associati a vari rischi. Questi includono, ad esempio, fluttuazioni nel mercato immobiliare, perdite di valore, vacanze o necessità di ristrutturazioni elevate. Nell’ambito del diritto di responsabilità tedesco, viene fatta una distinzione tra le basi contrattuali e illecite delle richieste, ciascuna delle quali regola diversi requisiti e conseguenze legali per le richieste di risarcimento. Nell’ambito di una consulenza d’investimento corretta, gli investitori devono essere informati sui rischi esistenti prima di prendere una decisione d’investimento, secondo lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che vanta una grande esperienza nel diritto dei mercati finanziari.
Panoramica del fondo
L’UniImmo: Deutschland è un fondo immobiliare aperto specializzato in investimenti in immobili tedeschi e partecipazioni in società immobiliari. L’obiettivo del fondo è generare entrate regolari attraverso i redditi da locazione e ottenere una crescita sostenibile del valore per gli investitori. L’idea di investimento del fondo è rivolta a persone che perseguono un obiettivo d’investimento a lungo termine e sono disposte a sopportare i rischi associati agli investimenti immobiliari.
La struttura del fondo prevede che circa il 54% dell’attivo netto del fondo sia investito in immobili in Germania, mentre circa il 46% sia destinato ad altri paesi europei. Per aumentare la redditività, il fondo può finanziare con debiti fino al 30% del valore di tutti gli immobili acquisiti. Gli strumenti derivati possono essere utilizzati esclusivamente per coprire gli attivi esistenti, il che dovrebbe limitare il rischio per gli investitori.
Come fondo immobiliare aperto, l’UniImmo: Deutschland è soggetto alle rigide norme del diritto tedesco, in particolare il codice civile tedesco (BGB). I §§ 280 e 281 BGB regolano i requisiti per le richieste di risarcimento in caso di violazione dell’obbligo nell’ambito di un rapporto d’obbligazione. In caso di violazione dell’obbligo, ad esempio attraverso una consulenza errata o informazioni insufficienti, gli investitori danneggiati possono avanzare una richiesta di risarcimento. Il debitore – generalmente la banca consulente o l’iniziatore del fondo – è quindi tenuto a risarcire il danno subito. Questo può avvenire sia tramite un pagamento di denaro che tramite una restituzione in natura.
I dati principali del fondo sono sempre trasparenti per gli investitori. Il tipo di security dell’UniImmo: Deutschland è un fondo, il numero di identificazione del titolo (WKN) è 980550, l’ISIN è DE0009805507. Il grafico del prezzo del fondo offre informazioni sull’andamento del valore del fondo e mostra anche le distribuzioni regolari agli investitori. Ulteriori informazioni sul volume del fondo, sul numero di quote, sulle distribuzioni e su ulteriori indicatori si trovano nel prospetto di offerta e nelle informazioni chiave per gli investitori, disponibili online.
In caso di danno – ad esempio a causa di una violazione dell’obbligo di consulenza errata o di un’informazione insufficiente sui rischi – gli investitori danneggiati possono far valere la loro richiesta di risarcimento direttamente nei confronti del debitore. La condizione è che siano soddisfatti i criteri legali del § 280 BGB. Il fondo offre quindi non solo la possibilità di partecipare al mercato immobiliare tedesco e di beneficiare di rendimenti regolari, ma è anche soggetto a chiare condizioni giuridiche che garantiscono la protezione degli investitori.
Con il suo orientamento verso immobili e partecipazioni in società immobiliari in Germania e in Europa, l’UniImmo: Deutschland rappresenta un’opzione attraente per investitori che puntano a una crescita del valore a lungo termine e a rendimenti stabili. Allo stesso tempo, è importante essere consapevoli dei rischi e, in caso di danno, conoscere e far valere i propri diritti – in particolare il diritto al risarcimento.
Consulenza errata da parte della banca come violazione dell’obbligo
La querelante nel procedimento davanti al Tribunale regionale di Stoccarda era, secondo le sue stesse dichiarazioni, un’investitrice orientata alla sicurezza, come riportato online dal Handelsblatt il 15 maggio 2025. Tuttavia, la Vereinigte Volksbank Böblingen le aveva consigliato, tra l’altro, di partecipare al fondo immobiliare aperto UniImmo Wohnen ZBI. Che la partecipazione al fondo immobiliare aperto non fosse affatto un investimento sicuro si è dimostrato almeno quando nell’estate 2024 si è verificata l’enorme perdita di valore e il fondo ha perso quasi 800 milioni di euro di valore praticamente dall’oggi al domani.
L’investitrice si è quindi sentita mal consigliata dalla banca e ha avanzato richieste di risarcimento. Il Tribunale regionale di Stoccarda ha condiviso il parere della donna. Poiché la banca aveva violato il suo obbligo di consulenza, si era resa passibile di risarcimento danni e doveva rimborsare al querelante il capitale investito, ha deciso il tribunale. La sentenza non è ancora esecutiva e la banca ha già annunciato che presenterà appello.
Tribunale regionale di Norimberga-Fürth: rischio sottovalutato
Oltre alla sentenza del Tribunale regionale di Stoccarda, anche una decisione del Tribunale regionale di Norimberga-Fürth del 21 febbraio 2025 dovrebbe incoraggiare gli investitori dell’UniImmo Wohnen ZBI (Az. 4 HK O 5879/24). Il tribunale ha stabilito che il rischio del fondo immobiliare aperto è stato sottovalutato nel documento informativo di base e che gli investitori sono stati così ingannati sul reale rischio.
L’indicatore di rischio dell’UniImmo Wohnen ZBI è stato indicato come 2 o 3. La classificazione è stata giudicata troppo bassa, ha criticato il Centro consumatori della Baden-Württemberg. A suo avviso, il fondo avrebbe dovuto essere classificato con un indicatore di rischio superiore a 6.
Il Tribunale regionale di Norimberga-Fürth ha accolto la richiesta di ingiunzione del Centro consumatori. Ha deciso che la valutazione del rischio del ZBI non era conforme alle disposizioni legali, poiché non viene effettuata una rivalutazione mensile degli immobili e non viene utilizzato un benchmark adeguato. Pertanto, l’indicatore di rischio per gli investimenti in capitale per piccoli investitori come il fondo immobiliare aperto UniImmo Wohnen ZBI deve essere indicato come 6.
Rischio criterio centrale per gli investitori
Il Tribunale regionale di Norimberga-Fürth ha inoltre dichiarato che la classificazione del rischio è un criterio centrale per i consumatori e influisce significativamente sulla loro decisione d’investimento. Una classe di rischio troppo bassa inganna gli investitori sul loro rischio e costituisce una violazione della legge contro la concorrenza sleale (UWG). Pertanto, ZBI non può più promuovere il fondo con una classe di rischio troppo bassa.
L’indicatore di rischio è indicato su una scala da 1 a 7, dove 1 rappresenta il rischio più basso e 7 il rischio più alto. In questo modo, ai consumatori deve essere comunicato in modo trasparente quale rischio comportano con la partecipazione a un investimento di capitale.
Anche la sentenza del Tribunale regionale di Norimberga-Fürth non è ancora esecutiva e il gestore del fondo ha già presentato appello.
Diritto al risarcimento degli investitori
Tuttavia, le sentenze del Tribunale regionale di Norimberga-Fürth e del Tribunale regionale di Stoccarda dimostrano che agli investitori non può essere ingannato sul loro rischio nella partecipazione in un investimento di capitale. Se non sono stati adeguatamente informati sul loro rischio, possono far valere richieste di risarcimento. Le richieste di risarcimento possono essere indirizzate sia contro l’iniziatore del fondo che contro i consulenti d’investimento se non hanno adeguatamente informato sui rischi.
MTR Legal Rechtsanwälte vanta una grande esperienza nel diritto dei mercati finanziari e consiglia gli investitori del fondo immobiliare aperto UniImmo Wohnen ZBI.
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