Correzioni nelle richieste di risarcimento danni del locatore: tinteggiature colorate delle pareti e clausole inefficaci sulle riparazioni cosmetiche
Il Tribunale di Hanau, con sentenza del 15.09.2023 (n. 32 C 265/23 [19]), ha emesso una decisione di rilievo pratico riguardo alla rivendicazione di richieste di risarcimento danni da parte dei locatori dopo la cessazione del rapporto di locazione. Al centro della controversia giudiziaria vi era la questione dell’estensione in cui il locatore possa richiedere ai suoi ex conduttori un risarcimento quando l’immobile viene restituito con pareti tinteggiate in colori vistosi e nel contratto sia presente una clausola inefficace sulle riparazioni cosmetiche.
Situazione iniziale: progettazione cromatica dei locali al momento della restituzione
Nel caso in questione, la parte locataria ha lasciato l’appartamento con pareti tinteggiate in colori vivaci e marcati, tra cui blu marino, verde menta e viola. Il contratto di locazione conteneva una clausola secondo la quale i conduttori sarebbero stati obbligati ad eseguire tutte le riparazioni cosmetiche. Dopo la restituzione dell’immobile, il locatore ha richiesto il rimborso dei costi di tinteggiatura per ridipingere tutte le pareti, sostenendo che la scelta cromatica avesse comportato un lavoro supplementare per il ripristino dello stato originario.
Valutazione giuridica della clausola sulle riparazioni cosmetiche
Il tribunale ha dapprima esaminato la validità della clausola sulle riparazioni cosmetiche prevista nel contratto di locazione tramite modulo. Ha negato la sua validità, poiché il contratto conteneva evidentemente una cosiddetta “regola delle scadenze rigide”, la quale, secondo costante giurisprudenza, è inefficace. L’obbligo di eseguire le riparazioni cosmetiche, pertanto, al momento della restituzione dell’immobile non gravava più solo sulla parte locataria, ma restava in capo alla parte locatrice.
Conseguenze dell’inefficacia sulle richieste di risarcimento
Poiché la clausola sulle riparazioni cosmetiche è stata considerata inefficace, la parte locatrice non poteva pretendere dall’uscente un rimborso generale dei costi di tinteggiatura. Tuttavia, il tribunale ha precisato che sussiste l’obbligo di riconsegnare l’immobile in modo neutro, qualora l’utilizzo di colori particolarmente marcati renda notevolmente più difficile la nuova locazione dell’immobile. Ogni caso deve quindi essere esaminato separatamente.
Richieste di risarcimento in caso di restituzione con colori scuri o accesi
Il tribunale ha chiarito che un risarcimento può ritenersi fondato quando i locali vengono tinteggiati in colori così marcati o scuri da rendere necessario un intervento di rinnovo superiore a quanto richiesto dal normale utilizzo in caso di cambio di conduttore. Questo è particolarmente vero se una tinteggiatura “normale” (ad esempio in bianco o in tonalità tenui) consentirebbe una nuova locazione immediata, mentre forti deviazioni cromatiche richiedono un intervento di rinnovo intermedio.
Determinazione dell’entità del risarcimento dovuto
In concreto, il tribunale ha limitato il diritto al risarcimento ai costi aggiuntivi derivanti dalla scelta dei colori insoliti. Ha riconosciuto al locatore soltanto un risarcimento ridotto pari ai costi supplementari per il maggior lavoro richiesto dalla tinteggiatura dei colori vivaci. I costi completi per la tinteggiatura di tutte le pareti – che sarebbero potuti emergere con una clausola efficace sulle riparazioni cosmetiche – non sono stati riconosciuti.
Significato pratico: contratti e gestione dei rapporti di locazione
La decisione evidenzia quanto l’impostazione concreta delle clausole contrattuali e l’utilizzo individuale di un immobile possano influire sulle successive richieste di risarcimento. Rimane, quindi, un obbligo di riportare il bene in uno stato idoneo alla locazione in riferimento a tinteggiature vistose, senza tuttavia oltrepassare i limiti dell’art. 535 BGB e le direttive della Corte Federale di Giustizia in materia di clausole di rinnovo. Considerata la moltitudine di contratti standard e personalizzati, si consiglia alle parti di un contratto di locazione di sottoporre a un accurato esame soprattutto le clausole sulle riparazioni cosmetiche, per evitare possibili controversie alla restituzione.
Ulteriori indicazioni e incertezze giuridiche
La decisione riguarda un caso individuale e mette in evidenza che le circostanze di ogni caso devono sempre essere valutate singolarmente. Le parti del contratto devono tener conto che anche accordi taciti o verbali, la gestione dei segni d’uso nonché requisiti specifici sullo stato dell’immobile al termine del contratto possono influire su eventuali richieste di risarcimento danni.
Fonti
La ricostruzione dei fatti e la valutazione esposta si basano sulla sentenza pubblicata del Tribunale di Hanau (n. 32 C 265/23 [19]), consultabile su https://urteile.news/AG-Hanau_32-C-26523_Geringerer-Schadensersatz-des-Vermieters-fuer-farbige-Waende-bei-unwirksamer-Schoenheitsreparaturenklausel~N35411. Le ulteriori osservazioni tengono conto dello stato attuale della giurisprudenza e della dottrina fino a giugno 2024.
In caso di dubbi sulla redazione e interpretazione delle clausole contrattuali di locazione, nonché nell’ambito della gestione e dell’esercizio di pretese risarcitorie, è consigliabile ricorrere a una consulenza legale qualificata. Il Rechtsanwalt di MTR Legal mette a disposizione la propria vasta esperienza per fornire ulteriori informazioni.
