Perjanjian jual beli tidak batal karena kesepakatan uang hitam – BGH V ZR 115/22
Meskipun ada yang disebut kesepakatan uang hitam, perjanjian jual beli atas properti tidak harus batal. Hal ini diputuskan oleh BGH dengan putusan tanggal 15 Maret 2024 (Az.: V ZR 115/22). Ini mungkin terjadi bila tujuan utama perjanjian jual beli bukan untuk penghindaran pajak, melainkan pada pembelian atau penjualan properti.
Pada transaksi properti, biasanya banyak uang berpindah tangan. Selain itu, kantor pajak juga ingin mendapatkan bagiannya. Godaan mungkin besar untuk “menghemat” sedikit pajak dan mencantumkan harga pembelian yang lebih rendah dari yang sebenarnya disepakati dan dibayarkan dalam akta jual beli notaris. Namun, hal ini tidak dianjurkan. Karena, di satu sisi, ini adalah penggelapan pajak sehingga para pihak dalam kontrak dapat dikenai sanksi pidana, dan di sisi lain, perjanjian jual beli dapat menjadi tidak sah, demikian menurut firma hukum MTR Legal Rechtsanwälte, yang antara lain memberikan konsultasi di bidang hukum properti.
Penyebutan harga beli yang salah dalam akta jual beli notaris
Namun, perjanjian jual beli tetap dapat berlaku meskipun ada kesepakatan uang hitam, seperti yang ditunjukkan dalam putusan Mahkamah Agung Federal Jerman tanggal 15 Maret 2024. Dalam kasus yang mendasari, para pihak telah menyepakati harga pembelian properti sebesar 150.000 Euro. Namun, dalam akta jual beli notaris, mereka hanya menyatakan 120.000 Euro sebagai harga pembelian. Sisa 30.000 Euro yang tidak dicatat telah dibayar tunai oleh pembeli kepada penjual sebelum tanggal pencatatan.
Penjual kemudian mengakui pengurangan pajak pengalihan hak properti tanah dalam pernyataan diri. Akibatnya, antara penjual dan pembeli, keabsahan perjanjian jual beli dan pembatalannya dipertanyakan.
BGH: Perjanjian jual beli sah
Kasus ini akhirnya dibawa ke BGH. Hakim di Karlsruhe pertama-tama menyatakan bahwa perjanjian jual beli yang dilegalisasi oleh notaris dengan penyebutan harga beli yang salah adalah transaksi semu yang tidak sah menurut § 117 Abs. 1 BGB. Namun, transaksi hukum yang tersembunyi, yaitu perjanjian jual beli lisan properti dengan harga beli yang lebih tinggi, sah. Kekurangan formal diperbaiki dengan penyerahan dan pencatatan pembeli dalam buku tanah. Dengan demikian, pembeli menjadi pemilik properti. Hal ini akan berbeda jika perjanjian jual beli tidak sah.
Namun, itu bukan kasusnya, kata BGH. Karena kesepakatan uang hitam tidak secara langsung menyebabkan keseluruhan perjanjian jual beli menjadi tidak sah karena pelanggaran terhadap larangan hukum. Jika harga pembelian dalam akta jual beli properti dinyatakan lebih rendah dari yang disepakati secara lisan untuk menghindari pajak, itu merupakan yang disebut kesepakatan uang hitam. Namun, hal ini tidak membuat perjanjian jual beli tidak sah. Perjanjian jual beli hanya tidak sah jika tujuan utama atau satu-satunya dari perjanjian adalah menghindari pajak. Namun, biasanya ini tidak terjadi jika pembelian atau penjualan properti sungguh-sungguh diinginkan. Kontrak yang terkait dengan penghindaran pajak hanya tidak sah jika penghindaran pajak merupakan tujuan utama perjanjian, lanjut hakim di Karlsruhe.
Pembatasan terhadap kesepakatan uang hitam pada kontrak pekerjaan
Dalam hal ini, mereka dengan jelas membedakan yurisprudensi mereka mengenai perjanjian jual beli properti dan lahan dari yurisprudensi pada kesepakatan uang hitam di kontrak pekerjaan. Kesepakatan pada kontrak pekerjaan, yang menyebabkan salah satu pihak kontrak tidak memenuhi kewajiban pajaknya, dapat menyebabkan keseluruhan kontrak tidak sah sesuai dengan undang-undang pencegahan kerja ilegal. Namun, aturan ini tidak dapat diterapkan pada kesepakatan uang hitam dalam perjanjian jual beli properti, kata BGH.
Di sini, kesepakatan untuk menyebutkan harga beli yang salah memang merupakan sesuatu yang tidak pantas secara hukum. Tetapi ini hanya mempengaruhi keseluruhan kontrak bila penghindaran pajak yang dilarang merupakan tujuan utama yang dimaksudkan dari kontrak, tegas BGH. Oleh karena itu, perjanjian jual beli dalam kasus ini tidak batal karena kesepakatan uang hitam. Transaksi properti di sini benar-benar diinginkan. Kehendak kuat untuk melakukan pertukaran layanan ditunjukkan oleh penandatanganan dan pelaksanaan perjanjian jual beli, kata BGH. Meskipun kesepakatan uang hitam itu sendiri tidak sah, hal ini tidak menyebabkan keseluruhan kontrak menjadi tidak sah.
MTR Legal Rechtsanwälte menemani Anda dalam transaksi properti dan memberikan konsultasi pada topik lain di bidang hukum properti.
Silakan hubungi kami!
