Pada bulan Juni 2024, nilai reksa dana properti terbuka UniImmo Wohnen ZBI turun sebesar 17 persen dan para investor mengalami kerugian besar. Sekarang, Pengadilan Negeri Stuttgart memberikan kompensasi kerugian kepada seorang investor (Az. 12 O 287/24), karena dia telah diberi nasihat yang salah oleh bank perantara. Dasar klaim untuk kompensasi kerugian dalam hukum Jerman berasal dari berbagai peraturan hukum dan kontraktual yang mendefinisikan persyaratan untuk klaim kompensasi.
Investasi dalam reksa dana properti terbuka seperti UniImmo Wohnen ZBI selalu disertai dengan berbagai risiko. Ini termasuk fluktuasi di pasar properti, penurunan nilai, kekosongan, atau kebutuhan renovasi yang meningkat. Dalam hukum pertanggungjawaban Jerman, ada perbedaan antara dasar tuntutan kontraktual dan delik, yang masing-masing mengatur persyaratan dan konsekuensi hukum dari klaim kompensasi kerugian. Dalam konteks konsultasi investasi yang tepat, investor harus diberikan penjelasan tentang risiko yang ada sebelum membuat keputusan investasi, menurut firma hukum MTR Legal Rechtsanwälte, yang memiliki pengalaman luas di bidang hukum pasar modal.
Ikhtisar Dana
UniImmo: Deutschland adalah reksa dana properti terbuka yang berfokus pada investasi di properti Jerman dan partisipasi dalam perusahaan properti. Tujuan dana ini adalah untuk menghasilkan pendapatan reguler melalui pendapatan sewa dan mencapai pertumbuhan nilai yang berkelanjutan untuk para investor. Ide investasi dana ini ditujukan pada orang-orang yang mengejar tujuan investasi jangka panjang dan bersedia menanggung risiko yang terkait dengan investasi properti.
Struktur dana menetapkan bahwa sekitar 54% dari aset dana diinvestasikan dalam properti di Jerman, sementara sekitar 46% dialokasikan ke negara-negara Eropa lainnya. Untuk meningkatkan daya hasil, dana dapat membiayai hingga 30% dari nilai semua properti yang diperoleh dengan pinjaman. Derivatif hanya boleh digunakan untuk melindungi aset yang ada, yang bertujuan membatasi risiko bagi para investor.
Sebagai reksa dana properti terbuka, UniImmo: Deutschland tunduk pada ketentuan ketat hukum Jerman, terutama Kitab Undang-Undang Perdata (BGB). §§ 280 dan 281 BGB mengatur persyaratan untuk klaim kompensasi kerugian dalam kasus pelanggaran kewajiban dalam konteks hubungan utang. Jika terjadi pelanggaran kewajiban, misalnya karena konsultasi yang salah atau informasi yang tidak memadai, investor yang dirugikan dapat mengajukan klaim kompensasi kerugian. Debitur – biasanya bank penasihat atau inisiator dana – kemudian berkewajiban untuk mengganti kerugian yang terjadi. Ini dapat dilakukan baik dengan pembayaran uang atau dengan restitusi natural.
Data dana utama dapat diakses kapan saja oleh para investor. Jenis sekuritas dari UniImmo: Deutschland adalah dana, nomor identifikasi sekuritas (WKN) adalah 980550, dan ISIN adalah DE0009805507. Grafik harga dana memberikan informasi mengenai perkembangan aset dana dan juga menunjukkan distribusi reguler kepada para investor. Informasi lebih lanjut tentang volume dana, jumlah unit, distribusi, dan indeks lainnya dapat ditemukan di prospektus penjualan dan informasi penting untuk investor yang tersedia online.
Dalam kasus kerusakan – misalnya, karena pelanggaran kewajiban dengan konsultasi yang salah atau penjelasan risiko yang tidak memadai – investor yang dirugikan dapat langsung mengajukan klaim kompensasi terhadap debitur. Persyaratannya adalah bahwa kriteria hukum dari § 280 BGB harus dipenuhi. Oleh karena itu, dana ini tidak hanya menawarkan kesempatan untuk berpartisipasi di pasar properti Jerman dan memperoleh hasil reguler, tetapi juga tunduk pada kerangka hukum yang jelas yang menjamin perlindungan para investor.
Dengan fokusnya pada properti dan investasi dalam perusahaan properti di Jerman dan Eropa, UniImmo: Deutschland menawarkan opsi yang menarik bagi investor yang menginginkan pertumbuhan nilai jangka panjang dan hasil yang stabil. Pada saat yang sama, penting untuk menyadari risiko dan dalam kasus kerugian mengetahui dan menegakkan hak Anda sendiri – terutama klaim kompensasi kerugian.
Konsultasi yang Salah oleh Bank sebagai Pelanggaran Kewajiban
Penggugat dalam kasus di Pengadilan Negeri Stuttgart menyatakan dirinya sebagai investor yang berorientasi pada keamanan, seperti yang dilaporkan online oleh Handelsblatt pada 15 Mei 2025. Namun, Vereinigte Volksbank Böblingen merekomendasikan dia untuk berinvestasi di reksa dana properti terbuka UniImmo Wohnen ZBI. Bahwa partisipasi dalam reksa dana properti terbuka sama sekali bukan investasi yang aman, terlihat paling tidak ketika pada musim panas 2024 terjadi penurunan nilai yang besar dan dana itu kehilangan nilai sekitar 800 juta Euro praktis dalam semalam.
Investor merasa terkesan bahwa dia telah diberi nasihat yang salah oleh bank dan mengajukan klaim ganti rugi. Pengadilan Negeri Stuttgart sependapat dengan penilaian wanita tersebut. Karena bank melanggar kewajiban konsultasinya, maka bank tersebut diwajibkan untuk mengganti rugi kepada penggugat atas modal yang diinvestasikan, demikian keputusan pengadilan. Putusan ini belum final, dan bank telah mengumumkan niatnya untuk mengajukan banding.
LG Nürnberg-Fürth: Risiko Dikategorikan Salah
Selain putusan Pengadilan Negeri Stuttgart, keputusan Pengadilan Negeri Nürnberg-Fürth tanggal 21 Februari 2025 mungkin juga memberi semangat kepada para investor UniImmo Wohnen ZBI (Az. 4 HK O 5879/24). Pengadilan menetapkan bahwa risiko reksa dana properti terbuka dinilai terlalu rendah dalam lembar informasi dasar, sehingga menyesatkan para investor tentang risiko sebenarnya.
Indikator risiko dinyatakan dengan nilai 2 atau 3 pada UniImmo Wohnen ZBI. Pusat Konsumen Baden-Württemberg mengkritik bahwa penilaian itu terlalu rendah. Menurut mereka, dana tersebut seharusnya dinilai dengan indikator risiko yang lebih tinggi, yaitu 6.
Pengadilan Negeri Nürnberg-Fürth mendukung gugatan penghapusan Pusat Konsumen. Pengadilan memutuskan bahwa penilaian risiko ZBI tidak sesuai dengan ketentuan hukum, karena tidak ada penilaian ulang bulanan atas properti dan tidak ada tolok ukur yang sesuai digunakan. Oleh karena itu, indikator risiko untuk investasi modal seperti reksa dana properti terbuka UniImmo Wohnen ZBI harus dinyatakan sebagai 6 untuk investor kecil.
Risiko Sebagai Kriteria Sentral bagi Investor
Pengadilan Negeri Nürnberg-Fürth melanjutkan dengan menyatakan bahwa penilaian risiko adalah kriteria sentral bagi konsumen dan sangat mempengaruhi keputusan investasi mereka. Kelas risiko yang terlalu rendah menyesatkan investor tentang risiko mereka dan merupakan pelanggaran terhadap undang-undang yang melarang persaingan tidak sehat (UWG). Oleh karena itu, ZBI tidak boleh lagi mempromosikan dana dengan kelas risiko yang terlalu rendah.
Indikator risiko dinyatakan pada skala dari 1 hingga 7, di mana 1 menunjukkan risiko terendah dan 7 risiko tertinggi. Ini dimaksudkan untuk memberi konsumen informasi yang transparan tentang risiko yang mereka ambil dengan partisipasi dalam investasi modal.
Putusan Pengadilan Negeri Nürnberg-Fürth juga belum final dan manajer dana telah mengajukan banding.
Klaim Ganti Rugi Investor
Namun demikian, putusan Pengadilan Negeri Nürnberg-Fürth dan Pengadilan Negeri Stuttgart menunjukkan bahwa para investor tidak boleh ditipu mengenai risiko mereka ketika berpartisipasi dalam investasi aset. Jika mereka tidak diberi penjelasan yang benar tentang risiko mereka, mereka dapat mengajukan klaim ganti rugi. Klaim ganti rugi ini dapat diajukan terhadap inisiator dana maupun penasihat investasi, jika mereka tidak memberikan penjelasan yang benar tentang risiko.
MTR Legal Rechtsanwälte memiliki pengalaman luas di hukum pasar modal dan memberikan konsultasi kepada investor dari reksa dana properti terbuka UniImmo Wohnen ZBI.
Silakan hubungi kami !
