2024 júniusában az UniImmo Wohnen ZBI nyílt ingatlanalap értéke 17 százalékkal zuhant, és a befektetők jelentős pénzveszteséget szenvedtek el. Most a Stuttgarti Tartományi Bíróság kártérítést ítélt meg egy befektetőnek (Az. 12 O 287/24), mert a közvetítő bank rossz tanácsokkal látta el. A német jogban a kártérítési igények jogalapja különböző törvényi és szerződéses szabályozásokból származik, amelyek meghatározzák a kártalanítási igény feltételeit.
Az UniImmo Wohnen ZBI-hez hasonló nyílt ingatlanalapokba történő befektetések mindig különböző kockázatokkal járnak. Ilyenek például az ingatlanpiaci ingadozások, értékcsökkenések, üresedések vagy megnövekedett felújítási igények. A német felelősségjog területén szerződéses és deliktuális igényalapok között tesznek különbséget, amelyek különböző feltételeket és jogkövetkezményeket szabályoznak a kártérítési igényekre vonatkozóan. A szakszerű befektetési tanácsadás keretében a befektetőket tájékoztatni kell a fennálló kockázatokról, mielőtt befektetési döntést hoznak, állítja a gazdasági jogi ügyvédi iroda MTR Legal, amely nagy tapasztalattal rendelkezik a tőkepiacjog terén.
Alap áttekintése
Az UniImmo: Deutschland egy nyílt ingatlanalap, amely német ingatlanokba és ingatlan társaságokban való részvételekbe fektet be. Az alap célja, hogy bérbeadással rendszeres jövedelmet termeljen és fenntartható értéknövekedést biztosítson a befektetőknek. Az alap befektetési ötlete olyan emberekhez szól, akik hosszú távú befektetési célokat követnek és hajlandóak vállalni az ingatlanbefektetésekkel járó kockázatokat.
Az alapstruktúra szerint az alapvagyon körülbelül 54%-át németországi ingatlanokba, míg körülbelül 46%-át más európai országokba fektetik. Az alap a jövedelemtermelő képesség növelése érdekében az összes megszerzett ingatlan értékének akár 30%-át hitelből finanszírozhatja. A derivátumokat kizárólag a meglévő vagyon védelmére szabad használni, amelynek célja a befektetők kockázatának korlátozása.
Nyílt ingatlanalapként az UniImmo: Deutschland a német jog, különösen a Polgári Törvénykönyv szigorú előírásainak van alávetve. A BGB 280. és 281. szakaszai szabályozzák a kártérítési igények feltételeit a kötelezettségszegés keretében. Ha kötelezettségszegés történik, például hibás tanácsadás vagy hiányos tájékoztatás miatt, a károsult befektetők kártérítést követelhetnek. A kötelezett – általában a tanácsadó bank vagy az alap kezdeményezője – köteles megtéríteni az okozott kárt. Ez történhet pénzfizetéssel vagy természetbeni visszaállítással.
A legfontosabb alapanalízisek a befektetők számára bármikor transzparensen láthatóak. Az UniImmo: Deutschland egy alap típusa, értékpapír azonosító kódja (WKN) 980550, az ISIN DE0009805507. Az alap árfolyamgrafikonja tájékoztatást nyújt az alap vagyonának alakulásáról és a befektetőknek történő rendszeres kifizetésekről is. További információk az alapgörgetésről, a részesedések számáról, a kifizetésekről és más jellemzőkről a prospektusban és az online elérhető kulcsfontosságú befektetői információkban találhatóak.
Kártérítési esetben – például hibás tanácsadás vagy hiányos kockázati tájékoztatás esetén – a károsult befektetők kártérítési igényeiket közvetlenül az adóssal szemben érvényesíthetik. Feltétel azonban, hogy a BGB 280. szakaszának törvényi követelményei teljesüljenek. Az alap tehát nemcsak a németországi ingatlanpiacon való részvétel és a rendszeres jövedelem révén kínál lehetőséget a befektetőknek, hanem szigorú jogi keretek alá is tartozik, amelyek a befektetők védelmét garantálják.
Német- és Európa-szerte ingatlanokba és ingatlan társaságokban való részvételbe történő befektetéseivel az UniImmo: Deutschland vonzó lehetőséget nyújt azoknak a befektetőknek, akik hosszú távú értéknövekedésre és stabil jövedelemre törekednek. Ugyanakkor fontos tisztában lenni a kockázatokkal és kártérítési esetben ismerni és érvényesíteni saját jogaikat – különösen a kártérítési igényt.
Bank általi hibás tanácsadás mint kötelezettségszegés
A Stuttgarti Tartományi Bíróság előtti eljárás felperese saját bevallása szerint biztonságorientált befektető volt, amint a Handelsblatt online tudósított 2025. május 15-én. A Böblingeni Egyesült Volksbank azonban ennek ellenére többek között ajánlotta neki a részvételt az UniImmo Wohnen ZBI nyílt ingatlanalapban. Hogy a nyílt ingatlanalapban való részvétel egyáltalán nem biztonságos befektetés, az legkésőbb 2024 nyarán derült ki, amikor az alap óriási értékvesztést szenvedett el, és gyakorlatilag egyik napról a másikra körülbelül 800 millió eurót veszített az értékéből.
Ezért a befektető becsapva érezte magát a bank által, és kártérítési igényt érvényesített. A Stuttgarti LG osztotta a nő véleményét. Mivel a bank megszegte tanácsadási kötelezettségét, kártérítési kötelezettsége keletkezett, és meg kell térítenie a felperesnek a befektetett tőkét – döntött a bíróság. Az ítélet még nem jogerős, és a bank már bejelentette, hogy fellebbezést nyújt be.
Nürnberg-Fürthi LG: Kockázat alacsonyra értékelve
A Stuttgarti LG ítéletei mellett az UniImmo Wohnen ZBI befektetőinek bátorságot adhat a Nürnbergi-Fürthi Tartományi Bíróság 2025. február 21-i döntése is (Az. 4 HK O 5879/24). A bíróság megállapította, hogy a nyílt ingatlanalap kockázatát az alapi információkban túl alacsonynak minősítették, így a befektetők a tényleges kockázatról félre lettek vezetve.
A kockázati indikátort az UniImmo Wohnen ZBI esetében 2, illetve 3 megjelöléssel adták meg. Az osztályozás túl alacsony volt, jegyezte meg a Baden-Württembergi Fogyasztóvédelmi Központ. Véleményük szerint az alapot magasabb kockázati indikátorral, 6-os besorolással kellett volna jelölni.
A Nürnbergi-Fürthi Tartományi Bíróság helyt adott a fogyasztóvédelmi központ keresetének. Azt állapította meg, hogy a ZBI kockázati értékelése nem felel meg a törvényi előírásoknak, mivel nem történik havi újraértékelés az ingatlanok esetében, és nem alkalmaznak megfelelő referenciaértéket. Ezért a kisbefektetők számára nyújtott tőkebefektetések kockázati indikátorát, mint például az UniImmo Wohnen ZBI nyílt ingatlanalap esetében, 6-os kategóriába kell sorolni.
A kockázat központi kritérium a befektetők számára
A Nürnbergi-Fürthi LG továbbá kifejtette, hogy a kockázatértékelés a fogyasztók számára központi kritériumnak számít, és lényegesen befolyásolja befektetési döntésüket. Egy túl alacsony kockázati osztály félrevezeti a befektetőket eredeti kockázataikról, és törvényszegést jelent a tisztességtelen verseny elleni törvény (UWG) keretében. Ezért a ZBI-nek nem szabad az alapot túl alacsony kockázati osztályba sorolva reklámoznia.
A kockázati indikátor 1-től 7-ig terjedő skálán van megadva, ahol az 1 jelöli a legalacsonyabb, a 7 pedig a legmagasabb kockázatot. A fogyasztók számára így átláthatóan közvetítik, milyen kockázatot vállalnak egy tőkebefektetés során.
A Nürnbergi-Fürthi LG ítélete sem jogerős még, és az alap menedzsere már fellebbezést nyújtott be.
Befektetők kártérítési igénye
Ennek ellenére a Nürnbergi-Fürthi és a Stuttgarti LG ítéletek is azt mutatják, hogy a befektetők nem kaphatnak félrevezető információkat az eszközalapú befektetéseik kockázatáról. Ha nem kaptak megfelelő tájékoztatást kockázataikról, kártérítési igényeket érvényesíthetnek. A kártérítési igények mind az alap kezdeményező, mind a befektetési tanácsadók ellen irányulhatnak, ha nem biztosítottak megfelelő tájékoztatást a kockázatokról.
Az MTR Legal ügyvédi iroda nagy tapasztalattal rendelkezik a tőkepiac jogában, és tanácsot ad az UniImmo Wohnen ZBI nyílt ingatlanalap befektetőinek. Lépjen kapcsolatba velünk bátran !
