Četvrti zakon o smanjenju birokracije stupio je na snagu 1. siječnja 2025.
Četvrti zakon o smanjenju birokracije stupio je na snagu 1. siječnja 2025. Zakon donosi značajnu promjenu u poslovnom zakupu, jer za ugovor o najmu poslovnog prostora više nije potrebna pisana forma, dovoljna je jednostavna tekstualna forma. To donosi značajno olakšanje, jer tekstualna forma znači da nije potrebna vlastoručna potpisivanje dokumenta.
Četvrti zakon o smanjenju birokracije (BEG IV) uključuje niz mjera. Glavne točke uključuju skraćivanje rokova čuvanja u trgovačkom i poreznom pravu, poticanje digitalizacije, smanjenje obveza izvještavanja i informiranja te daljnja olakšanja. To uključuje i odustajanje od obveze pisane forme u raznim područjima, gdje je dovoljna jednostavna tekstualna forma, prema odvjetničkoj tvrtki MTR Legal, koja između ostalog savjetuje u području prava nekretnina.
Odustajanje od obveze pisane forme kod ugovora o poslovnom najmu
S BEG IV treba potaknuti digitalizaciju. To bi trebalo biti moguće u različitim područjima, između ostalog, kroz ukidanje obveze pisane forme. Tada je tekstualna forma dovoljna. Za razliku od pisane forme, nije potrebna vlastoručna potpisivanje na papiru. To ubrzava digitalne procese i olakšava praktičnu primjenu. Pogotovo jer je e-mail ionako važno sredstvo komunikacije u poslovnom životu. Od 1. siječnja 2025., ugovori se mogu sklapati putem e-maila, osim ako tekstualna forma nije dovoljna, kao što je slučaj s ugovorom o poslovnom najmu. Za tekstualnu formu također su dovoljni faks ili elektronički dokumenti poput npr. PDF-a.
Tekstualna forma: Čitljiva izjava na trajnom mediju
Tekstualna forma regulirana je u § 126b BGB. Ako je propisana tekstualna forma, tada mora „biti data čitljiva izjava, u kojoj je navedeno ime osobe koja daje izjavu, na trajnom mediju“. Kao trajni medij prikladan je svaki medij koji omogućuje primatelju da čuva ili pohranjuje poruku upućenu njemu, tako da mu je dovoljno dugo dostupna i pogodna za nepromijenjeno prenošenje izjave.
Prema § 550 BGB, ugovor o najmu s trajanjem duljim od godinu dana koji nije sklopljen u pisanoj formi smatra se neograničenim i može se raskinuti uzimajući u obzir zakonske rokove otkazivanja. Isto se sada primjenjuje na tekstualnu formu: Ugovor o najmu sklopljen na dulje od godinu dana smatra se neograničenim ako ne zadovoljava zahtjev tekstualne forme.
Sklapanje ugovora učinkovitije i manje birokratsko
Za najmodavce i najmoprimce, osobito kod poslovnog prostora, to znači da se sklapanje ugovora može odvijati brže i s manje truda, jer potrebne fizičke dokumente više nije potrebno slati tamo-amo i vlastoručno potpisivati. Za ugovore o najmu sklopljene prije 1. siječnja 2025. i dalje je potrebna pisana forma.
Još jedna prednost nove odredbe je da su kršenja pisane forme u poslovnom zakupu često bila povod za pravne sporove između najmoprimca i najmodavca.
Izbjegavanje pravne nesigurnosti
Međutim, zbog odustajanja od obveze pisane forme i smanjenja na tekstualnu formu može doći do određene pravne nesigurnosti kod najmoprimca i najmodavca. Stoga bi oblikovanje ugovora trebalo biti što detaljnije i preciznije, kako bi pravni odnosi između stranaka bili jasno uređeni i kako bi se izbjegli pravni sporovi. To znači da sve odredbe u ugovoru o najmu moraju biti jasno i nedvosmisleno formulirane.
To vrijedi utoliko više što ionako postoji široka ugovorna sloboda u poslovnom zakupu i stranke mogu slobodno dogovoriti svoja prava i obveze. Stoga, u ugovorima o poslovnom zakupu posebnu važnost pridodaju odredbama o trajanju ugovora i eventualnom dogovaranju rokova otkazivanja ili prilagodbi zakupnine.
Osim toga, ugovorne strane trebale bi imati na umu da bez vlastoručnog potpisa može biti teže dokazati autentičnost ugovornih dogovora.
MTR Legal ima veliko iskustvo u pravu nekretnina i podržava vas pri oblikovanju ugovora i drugim temama u poslovnom pravu zakupa.
Slobodno nas kontaktirajte !
