U lipnju 2024. godine, vrijednost otvorenog investicijskog fonda za nekretnine UniImmo Wohnen ZBI pala je za 17 posto, a ulagači su izgubili mnogo novca. Sada je Okružni sud u Stuttgartu dodijelio odštetu jednoj ulagačici (Az. 12 O 287/24), jer ju je banka koja je posredovala pogrešno savjetovala. Pravna osnova za zahtjeve za naknadu štete prema njemačkom pravu proizlazi iz različitih zakonskih i ugovornih propisa koji definiraju preduvjete za odštetni zahtjev.
Investicije u otvorene investicijske fondove za nekretnine kao što je UniImmo Wohnen ZBI uvijek su povezane s različitim rizicima. To uključuje, primjerice, oscilacije na tržištu nekretnina, gubitak vrijednosti, prazne prostore ili povećane potrebe za obnovom. U području njemačkog prava odgovornosti razlikuju se ugovorne i deliktne pravne osnove koje uređuju različite preduvjete i pravne posljedice za zahtjeve odštete. U okviru pravilnog savjetovanja o investicijama ulagači moraju biti obaviješteni o postojećim rizicima prije nego što donesu odluku o ulaganju, prema riječima MTR Legal Rechtsanwälte, koji ima veliko iskustvo u tržišnom kapitalu.
Pregled fonda
UniImmo: Njemačka je otvoreni investicijski fond za nekretnine specijaliziran za investicije u njemačke nekretnine i sudjelovanja u društvima za nekretnine. Cilj fonda je ostvariti redovite prihode kroz najamnine i postići održiv rast vrijednosti za ulagače. Investicijska ideja fonda usmjerena je prema osobama koje slijede dugoročni investicijski cilj i spremne su podnijeti rizike povezane s investicijama u nekretnine.
Struktura fonda predviđa da se oko 54 % imovine fonda ulaže u nekretnine u Njemačkoj, dok se približno 46 % odnosi na druge europske zemlje. Kako bi povećao prihodovnost, fond može do 30 % vrijednosti svih kupljenih nekretnina financirati iz kredita. Derivati su dopušteni isključivo za zaštitu postojećih imovinskih vrijednosti kako bi se ograničio rizik za ulagače.
Kao otvoreni investicijski fond za nekretnine, UniImmo: Njemačka podliježe strogim propisima njemačkog prava, posebno Građanskog zakonika (BGB). § 280 i § 281 BGB uređuju preduvjete za zahtjeve za naknadu štete u slučaju povrede obveze unutar ugovornog odnosa. U slučaju povrede obveze, primjerice zbog pogrešnog savjetovanja ili nedovoljne informacije, oštećeni ulagači mogu podnijeti zahtjev za naknadu štete. Dužnik – obično banka koja savjetuje ili inicijator fonda – tada je dužan nadoknaditi nastalu štetu. To može biti putem isplate novca ili putem vraćanja u prvobitno stanje.
Najvažniji podaci o fondu ulagačima su uvijek transparentno dostupni. Vrsta vrijednosnice UniImmo: Njemačka je fond, broj identifikacije vrijednosnice (WKN) glasi 980550, ISIN je DE0009805507. Grafikon cijena fonda daje uvid u razvoj imovine fonda i pokazuje i redovite isplate ulagačima. Dodatne informacije o volumenu fonda, broju udjela, isplatama i drugim ključnim brojevima nalaze se u prospektu za prodaju i osnovnim informacijama za ulagače koje su dostupne online.
U slučaju štete – primjerice zbog povrede obaveze uslijed pogrešnog savjetovanja ili nedovoljnog informiranja o riziku – oštećeni ulagači mogu izravno podnijeti zahtjev za naknadu štete protiv dužnika. Uvjet je da su ispunjeni zakonski kriteriji § 280 BGB. Fond tako ne omogućuje samo sudjelovanje na njemačkom tržištu nekretnina i profitiranje od redovitih prihoda, već je također podložan jasnim pravnim okvirima koji osiguravaju zaštitu ulagača.
Sa svojim fokusom na nekretnine i sudjelovanja u društvima za nekretnine u Njemačkoj i Europi, UniImmo: Njemačka nudi atraktivnu opciju za ulagače koji se oslanjaju na dugoročni rast vrijednosti i stabilne prihode. Istodobno je važno biti svjestan rizika i u slučaju štete poznavati i ostvarivati svoja prava – posebno pravo na naknadu štete.
Pogrešno savjetovanje od strane banke kao povreda obveze
Tužiteljica u postupku pred Okružnim sudom u Stuttgartu prema vlastitim izjavama bila je ulagačica orijentirana na sigurnost, kako je između ostalog izvijestio Handelsblatt online 15. svibnja 2025. godine. Vereinigte Volksbank Böblingen ipak joj je, između ostalog, preporučila sudjelovanje u otvorenom investicijskom fondu za nekretnine UniImmo Wohnen ZBI. Da sudjelovanje u otvorenom investicijskom fondu za nekretnine nikako nije bila sigurna investicija, pokazalo se najkasnije kada je u ljeto 2024. godine došlo do ogromnog gubitka vrijednosti i fond je praktički preko noći izgubio oko 800 milijuna eura na vrijednosti.
Ulagačica se zbog toga osjećala pogrešno savjetovanom od strane banke i podnijela je zahtjev za naknadu štete. LG Stuttgart dijelio je procjenu žene. Budući da je banka prekršila svoju obvezu pružanja savjeta, učinila je sebe odgovornom za naknadu štete i morala je tužiteljici vratiti uloženi kapital, odlučio je sud. Presuda još nije pravomoćna, a banka je već najavila da će se žaliti.
LG Nürnberg-Fürth: Rizik pogrešno procijenjen
Uz presudu LG Stuttgart, ulagačima UniImmo Wohnen ZBI također bi mogla ohrabrenje dati odluka Okružnog suda Nürnberg-Fürth od 21. veljače 2025. godine (Az. 4 HK O 5879/24). Sud je utvrdio da je rizik otvorenog investicijskog fonda za nekretnine u osnovnom informacijskom listu prenisko procijenjen i da su ulagači time bili zavarani o stvarnom riziku.
Rizik je kod UniImmo Wohnen ZBI određen na 2 odnosno 3. Tu procjenu je kritizirala Potrošačka udruga Baden-Württemberg. Prema njihovom mišljenju fond je trebao biti klasificiran s većim rizikom 6.
Okružni sud Nürnberg-Fürth prihvatio je tužbu za prestanak radnje potrošačke udruge. Odlučeno je da procjena rizika ZBI ne udovoljava zakonskim zahtjevima jer se mjesečna procjena nekretnina ne provodi i ne koristi se odgovarajući referentni standard. Stoga bi rizik za kapitalna ulaganja za male ulagače kao što je otvoreni investicijski fond UniImmo Wohnen ZBI trebao biti prikazan s brojem 6.
Rizik središnji kriterij za ulagače
Nadalje, LG Nürnberg-Fürth je utvrdio da je procjena rizika središnji kriterij za potrošače i značajno utječe na njihovu odluku o ulaganju. Preniska klasa rizika vara ulagače o njihovom riziku i predstavlja povredu Zakona o nepoštenoj tržišnoj konkurenciji (UWG). Stoga ZBI ne smije reklamirati fond s preniskom klasifikacijom rizika.
Rizik se prikazuje na skali od 1 do 7, pri čemu 1 označava najniži, a 7 najveći rizik. Na taj način treba potrošačima pružiti transparentnost po pitanju rizika koji preuzimaju sudjelovanjem u kapitalnom ulaganju.
I presuda LG Nürnberg-Fürth još nije pravomoćna, a fond menadžer je već uložio žalbu.
Zahtjev za naknadu štete ulagača
Ipak, presude LG Nürnberg-Fürth i LG Stuttgart pokazuju da ulagači ne smiju biti zavarani u pogledu njihovog rizika pri sudjelovanju u imovinskom ulaganja. Ako nisu ispravno informirani o svom riziku, mogu podnijeti zahtjev za naknadu štete. Zahtjevi za naknadu štete mogu biti upućeni i protiv inicijatora fonda i protiv savjetnika za ulaganje u slučaju da nisu pravilno informirali o rizicima.
MTR Legal Rechtsanwälte ima veliko iskustvo u tržištu kapitala i savjetuje ulagače otvorenog investicijskog fonda za nekretnine UniImmo Wohnen ZBI.
Slobodno nas kontaktirajte !
