Odluka Saveznog suda od 23.01.2025. – Az.: V ZB 10/24
Kod nekretnina može se omogućiti pravo prvokupa. Pritom se razlikuje subjektivno-stvarno i subjektivno-osobno pravo prvokupa. Treba napomenuti da se jedno pravo prvokupa ne može jednostavno pretvoriti u drugo, kao što pokazuje odluka BGH od 23. siječnja 2025. (Az.: V ZB 10/24).
Subjektivno-stvarno pravo prvokupa dodjeljuje se trenutnom vlasniku određenog zemljišta. Shodno tome, može se i prenijeti ili naslijediti. Subjektivno-osobno pravo prvokupa, s druge strane, vezano je za određenu osobu kojoj se pravo prvokupa dodjeljuje. Ne može se prenijeti, kako objašnjava pravna tvrtka MTR Legal Rechtsanwälte koja, između ostalog, savjetuje u području nekretninskog prava.
BGH je u svojoj odluci jasno dao do znanja da se pravo prvokupa ne može jednostavno pretvoriti. Potrebno je prvo ukinuti dosadašnje pravo prvokupa i zatim uspostaviti novo pravo prvokupa. To vrijedi čak i kada je osoba koja ostvaruje korist već vlasnica dominantnog zemljišta.
Zemljišnoknjižni ured odbija pretvorbu
U konkretnom slučaju, vlasnica zemljišta dodijelila je vlasnici susjednog zemljišta subjektivno-stvarno pravo prvokupa za sve slučajeve. Dvije vlasnice su uz notarski akt dogovorile izmjenu postojećeg prava prvokupa u subjektivno-osobno pravo prvokupa, tako da bi pripadalo vlasnici susjednog zemljišta. Ovo pravo prvokupa ne bi bilo nasljedivo niti prenosivo.
Međutim, zemljišnoknjižni ured osujetio je njihove planove i odbio zahtjev za izmjenu. Visoki zemaljski sud u Münchenu potvrdio je odluku zemljišnoknjižnog ureda i odbio prigovor vlasnica. OLG je svoju odluku temeljio na činjenici da su sudionici tražili sadržajno neprihvatljivu pretvorbu. Pretvorba se može ostvariti samo ukidanjem i ponovnim uspostavljanjem prava prvokupa. BGH je potvrdio odluku OLG Münchena.
Poništenje i novo osnivanje prava prvokupa je potrebno
BGH je iznio da predviđena pretvorba prava prvokupa ne predstavlja izmjenu sadržaja prava prema § 877 BGB. Pravo prvokupa koje postoji u korist trenutnog vlasnika zemljišta ne može se putem izmjene prava promijeniti u postojeće pravo prvokupa u korist određene osobe. Potrebno je ukidanje postojećeg i uspostavljanje novog prava prvokupa. Nije bitno ako osoba koja ostvaruje korist već jest vlasnica dominantnog zemljišta.
Prema općem mišljenju, izmjena sadržaja prema § 877 BGB u startu se isključuje, ako bi se trebao promijeniti nositelj vlasničkog prava. To je slučaj i kod izmjene subjektivno-stvarnog prava prvokupa u subjektivno-osobno pravo prvokupa, pojašnjava BGH. U ovom slučaju, pravo se mijenja iz prava trenutnog vlasnika zemljišta s povlasticama u pravo određene osobe. Na to se ništa ne mijenja ako osoba koja ostvaruje korist već jest vlasnica dominantnog zemljišta. Pri prodaji ovog zemljišta posljedice izmjene prava prvokupa postale bi očite. Jer, kupac zemljišta izvorno bi dobio i pravo prvokupa na drugo zemljište. Pri izmjeni u subjektivno-osobno pravo prvokupa, pravo prvokupa ostaje kod osobe i odvaja se od susjednog zemljišta, navodi BGH.
Nema očuvanja ranga kod pretvorbe
Subjektivno-stvarno i subjektivno-osobno pravo prvokupa predstavljaju dva različita prava. Stoga se pretvorba ne može smatrati samo izmjenom sadržaja jednog prava, dodatno su pojasnili suci iz Karlsruhea. Pravo prvokupa koje postoji u korist trenutnog vlasnika zemljišta ne može se odvojiti od vlasništva nad tim zemljištem. Kad bi izmjena subjektivno-stvarnog prava prvokupa u subjektivno-osobno pravo prvokupa bila dopuštena, pravo prvokupa izgubilo bi vezu s zemljištem. To nije u skladu s § 1103 stavkom 1 BGB, jasno je istaknuo BGH.
Prema odluci BGH-a, očuvanje ranga kod pretvorbe prava prvokupa nije moguće.
MTR Legal Rechtsanwälte savjetuje u pravu nekretnina.
Slobodno nas kontaktirajte !
