जून 2024 में ओपन रियल एस्टेट फंड UniImmo Wohnen ZBI का मूल्य 17 प्रतिशत गिर गया और निवेशकों ने काफी धन खो दिया। अब स्टटगार्ट की क्षेत्रीय अदालत ने एक निवेशक को प्रतिपूर्ति के रूप में भुगतान करने का आदेश दिया (Az. 12 O 287/24), क्योंकि उन्हें बैंक द्वारा गलत सलाह दी गई थी। जर्मन कानून में प्रतिपूर्ति दावों के लिए दावा करने की आधार अलग-अलग कानूनी और अनुबंधात्मक नियमों से उत्पन्न होती है जो एक दावे की स्थितियों को परिभाषित करती हैं।
UniImmo Wohnen ZBI जैसे ओपन रियल एस्टेट फंड में निवेश हमेशा विभिन्न जोखिमों से जुड़ा होता है। इनमें रियल एस्टेट बाजार की उतार-चढ़ाव, मूल्य ह्रास, रहने का बंदोबस्त या उच्च नवीनीकरण की आवश्यकता शामिल होते हैं। जर्मन जिम्मेदारी कानून में अनुबंधात्मक और अपराधिक आधारों के बीच भेद किया जाता है, जो प्रतिपूर्ति दावों के लिए अलग-अलग स्थितियां और कानूनी परिणाम तय करते हैं। एक उचित निवेश सलाह में निवेशकों को मौजूदा जोखिमों के बारे में सूचित किया जाना चाहिए, इससे पहले कि वे कोई निवेश निर्णय लें, ऐसा कहता है वाणिज्यिक कानून फर्म MTR Legal Rechtsanwälte, जो पूंजी बाजार कानून में बड़ी विशेषज्ञता रखता है।
फंड अवलोकन
UniImmo: Deutschland एक ओपन रियल एस्टेट फंड है, जो जर्मन रियल एस्टेट और रियल एस्टेट कंपनियों में निवेश में विशेषज्ञता रखता है। फंड का लक्ष्य किराए की आय से नियमित आय उत्पन्न करना और निवेशकों के लिए एक स्थायी मूल्य वृद्धि प्राप्त करना है। फंड की निवेश विधि उन लोगों के लिए है जो दीर्घकालिक निवेश लक्ष्य का पीछा करते हैं और रियल एस्टेट निवेश से जुड़े जोखिमों को उठाने के लिए तैयार होते हैं।
फंड संरचना में यह है कि लगभग 54% फंड संपत्ति जर्मनी की रियल एस्टेट में निवेश की जाती है, जबकि लगभग 46% अन्य यूरोपीय देशों में होती है। आय की शक्ति बढ़ाने के लिए, फंड सभी खरीदी गई रियल एस्टेट के मूल्य का 30% तक ऋणों के माध्यम से उधार लेकर वित्त पोषित कर सकता है। डेरिवेटिव केवल मौजूदा संपत्तियों को सुरक्षित करने के लिए इस्तेमाल किए जा सकते हैं, जो निवेशकों के लिए जोखिम को सीमित करना चाहिए।
एक ओपन रियल एस्टेट फंड के रूप में, UniImmo: Deutschland जर्मनी के कानून, विशेष रूप से सिविल कोड (BGB) की कठोर आवश्यकताओं के अधीन है। BGB की §§ 280 और 281 दायित्व संबंध के सिद्धांत के ढांचे में दायित्वों का उल्लंघन होने पर प्रतिपूर्ति दावों की स्थितियों को नियंत्रित करते हैं। अगर कर्तव्य का उल्लंघन होता है, जैसे कि गलत सलाह या अपर्याप्त जानकारी के माध्यम से, तो प्रभावित निवेशक प्रतिपूर्ति दावे कर सकते हैं। देनदार – आमतौर पर सलाहकार बैंक या फंड प्रर्वतक – तब हुए नुकसान की भरपाई करने के लिए बाध्य होता है। यह या तो नकद भुगतान के माध्यम से या मौलिक पुनःस्थापन के माध्यम से हो सकता है।
महत्वपूर्ण फंड डेटा निवेशकों के लिए हमेशा पारदर्शी रूप से देखा जा सकता है। UniImmo: Deutschland का सिक्योरिटी प्रकार एक फंड है, सिक्योरिटी पहचान संख्या (WKN) 980550 है, ISIN है DE0009805507। फंड का मूल्य चार्ट फंड के संपत्ति के विकास पर प्रकाश डालता है और निवेशकों को नियमित वितरण भी दिखाता है। फंड वॉल्यूम, अंशों की संख्या, वितरण और अन्य आंकड़ों के बारे में अधिक जानकारी बिक्री प्रॉस्पेक्टस और महत्वपूर्ण निवेशक जानकारी में देखी जा सकती है, जो ऑनलाइन उपलब्ध है।
दायित्व के उल्लंघन के मामले में – जैसे कि गलत सलाह या अपर्याप्त जोखिम खुलासा – प्रभावित निवेशक अपने प्रतिपूर्ति दावे सीधे देनदार के खिलाफ प्रस्तुत कर सकते हैं। आवश्यकता यह है कि BGB की § 280 की कानूनी मानदंडों को पूरा किया जाए। फंड न केवल जर्मन रियल एस्टेट बाजार में भागीदारी करने और नियमित आय से लाभ उठाने की संभावना प्रदान करता है, बल्कि स्पष्ट कानूनी ढांचे के अधीन भी होता है जो निवेशकों की रक्षा सुनिश्चित करता है।
जर्मनी और यूरोप में रियल एस्टेट और रियल एस्टेट कंपनियों में निवेश आयोजित करके, UniImmo: Deutschland उन निवेशकों के लिए एक आकर्षक विकल्प प्रदान करता है जो दीर्घकालिक मूल्य वृद्धि और स्थिर आय पर ध्यान केंद्रित करते हैं। साथ ही यह महत्वपूर्ण है कि जोखिमों से अवगत रहें और नुकसानी के मामले में अपने अधिकारों, खासकर प्रतिपूर्ति के दावों, को जानें और उन्हें लागू करें।
गलत सलाह द्वारा बैंक की कर्तव्य का उल्लंघन
स्टटगार्ट की क्षेत्रीय अदालत के समक्ष मामले में, वादी के अनुसार वह एक सुरक्षा केंद्रित निवेशक थी, जैसा कि Handelsblatt ने 15 मई 2025 को ऑनलाइन रिपोर्ट किया। हालांकि Vereinigte Volksbank Böblingen ने उन्हें UniImmo Wohnen ZBI ओपन रियल एस्टेट फंड में निवेश करने की सलाह दी थी। यह कि ओपन रियल एस्टेट फंड में निवेश एक सुरक्षित पूंजी निवेश नहीं था, यह गर्मियों 2024 में स्पष्ट हो गया था जब महत्त्वपूर्ण मूल्य ह्रास हुआ और फंड ने लगभग 800 मिलियन यूरो का मूल्य एक रात में खो दिया।
इसलिए बैंक द्वारा गलत सलाह दिए जाने से निवेशक ने अपने प्रतिपूर्ति दावे प्रस्तुत किए। स्टटगार्ट की जिला अदालत ने महिला के आकलन को साझा किया। क्योंकि बैंक ने अपनी सलाह देने की कर्तव्य का उल्लंघन किया था, इसलिए बैंक प्रतिपूर्ति के दायित्व में पड़ गई और उन्हें वादी को निवेश की गई पूंजी लौटानी चाहिए, न्यायालय ने निर्णय दिया। यह निर्णय अभी अंतिम नहीं है और बैंक ने पहले ही अपील करने की घोषणा की है।
न्यूरिनबर्ग-फुअर्थ की अदालत: जोखिम का गलत अंदाजा
स्टटगार्ट की अदालत के निर्णय के अतिरिक्त, UniImmo Wohnen ZBI के निवेशकों को 21 फरवरी 2025 को न्यूरिनबर्ग-फुअर्थ क्षेत्रीय अदालत के एक निर्णय से भी प्रोत्साहन मिल सकता है (Az. 4 HK O 5879/24)। अदालत ने पाया कि ओपन रियल एस्टेट फंड का जोखिम आधारभूत जानकारी पत्र में बहुत कम आँका गया था और इस प्रकार निवेशकों को वास्तविक जोखिम के बारे में भ्रमित किया गया था।
UniImmo Wohnen ZBI के जोखिम संकेतक को 2 या 3 के रूप में दर्शाया गया था। इस निम्न वर्गीकरण को Baden-Württemberg उपभोक्ता संरक्षण केंद्र ने उठाया। उनके अनुसार, फंड को उच्च जोखिम संकेतक 6 के साथ वर्गीकृत किया जाना चाहिए था।
न्यूरिनबर्ग-फुअर्थ क्षेत्रीय अदालत ने उपभोक्ता संरक्षण केंद्र की अनुप्रयुक्त वाद को समर्थन दिया। यह तय किया कि ZBI की जोखिम मूल्यांकन कानूनी आवश्यकताओं के अनुरूप नहीं थी, क्योंकि कोई मासिक पुनर्मूल्यांकन नहीं किया गया था और कोई उपयुक्त बेंचमार्क का उपयोग नहीं किया गया था। फिर छोटे निवेशकों के लिए पूंजी निवेश के जोखिम संकेतक, जैसे कि UniImmo Wohnen ZBI ओपन रियल एस्टेट फंड के लिए, 6 के रूप में दिया जाना चाहिए।
रीसिको निवेशकों के लिए केन्द्रीय मानदंड
न्यूरिनबर्ग-फुअर्थ की अदालत ने आगे यह बताया कि जोखिम वर्गीकरण उपभोक्ताओं के लिए एक महत्वपूर्ण मानदंड है और उनके निवेश करने के निर्णय को धीमा कर सकता है। बहुत निम्न जोखिम वर्गीकरण निवेशकों को उनके जोखिम के बारे में गलती से अवगत कराता है और यह अनुचित प्रतिस्पर्धा (UWG) के खिलाफ कानून का उल्लंघन करता है। इसलिए ZBI फंड को निम्न जोखिम वर्गीकरण से आगे नहीं बढ़ा सकता।
जोखिम संकेतक को 1 से 7 की स्केल पर दर्शाया जाता है, जहां 1 सबसे कम और 7 सबसे बड़ा जोखिम संदिष्ट करता है। उपभोक्ताओं को इसे पारदर्शिता से समझाने का प्रयास किया जाता है कि वे पूंजी निवेश में शामिल होकर किस जोखिम का सामना कर सकते हैं।
न्यूरिनबर्ग-फुअर्थ अदालत का निर्णय अभी अंतिम नहीं है और फंड मैनेजर ने पहले ही अपील दर्ज की है।
निवेशकों का प्रतिपूर्ति दावा
फिर भी, न्यूरिनबर्ग-फुअर्थ और स्टटगार्ट अदालत के निर्णय यह दर्शाते हैं कि निवेशकों को उनके निवेश के जोखिम के बारे में अज्ञात नहीं रखा जाना चाहिए। अगर उन्हें ठीक से उनके जोखिम के बारे में जानकारी नहीं दी गई, तो वे प्रतिपूर्ति दावे कर सकते हैं। यह दावे फंड प्रर्वतक के साथ-साथ निवेश सलाहकार के खिलाफ भी किए जा सकते हैं, अगर उन्होंने जोखिमों के बारे में सही से जानकारी नहीं दी।
MTR Legal Rechtsanwälte पूंजी बाजार कानून में बड़े अनुभव के साथ ओपन रियल एस्टेट फंड UniImmo Wohnen ZBI.
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