שעבוד מקרקעין להבטחת משכנתא על נכס נדל״ן
להבטחת הבנק בעת מתן הלוואה על נכס נדל״ן נרשם לרוב שעבוד קבוע או משכנתא בספר המקרקעין. שניהם נחשבים לשעבודי מקרקעין, אך מבחינה משפטית ישנם הבדלים ביניהם.
ללא נטילת הלוואה, רכישת נכס נדל״ן בדרך כלל אינה אפשרית. מכיוון שהבנק נוטל סיכון בהקצאת ההלוואה, נרשם לטובתו שעבוד מקרקעין להבטחתו. רישום השעבוד הקבוע או המשכנתא בספר המקרקעין מעניק לבנק את האפשרות למכור את הנכס לפירעון ההלוואה כאשר הלווה לא מצליח לעמוד בתשלומים החודשיים, כך לפי משרד עורכי הדין MTR Legal, אשר מייעצים בין היתר בתחום דיני הבנקאות.
שעבוד קבוע לשימוש מגוון
קיימים הבדלים משפטיים בין השעבוד הקבוע למשכנתא, אשר על הלווים לבדוק לפני שהם מסיימים עסקת מימון נדל״ן. היתרון של השעבוד הקבוע הוא בכך שאינו משויך למטרה מסוימת בלבד. זה אומר שהלווה יכול להשתמש בו לא רק ברכישת נדל״ן אלא גם כביטחון להלוואות אחרות.
הרישום של שעבוד הקבע מתבצע על ידי הנוטריון באישור הבעלים אל ספר המקרקעין. שעבוד המכתבים מהווה צורה מיוחדת בה הנוטריון מספק בנוסף גם אישור מכתבי לשעבוד. ניתן להעביר אישור זה לנושה אחר, מה שמונע את הצורך ברישום חדש בספר המקרקעין. התביעות נותרות בידי מחזיק השעבוד.
משכנתא מחויבת למטרה ספציפית
לא ניתן להשתמש במשכנתא בתור גמיש כמו בשעבוד הקבוע. היא תמיד מחויבת להלוואה מסוימת המובטחת באמצעות המשכנתא. אם הלווה פרע את ההלוואה המסוימת, לא יוכל להשתמש במשכנתא להבטחת הלוואות אחרות. יש להבחין בין משכנתא קבועה למשכנתא משתנה. בעוד שבמשכנתא קבועה הריבית והתקופה קבועות, במשכנתא משתנה הן מתאימות את עצמן לשינויים בשוק ההון. זה יכול להיטיב עם הלווה, אך גם נושא בסיכונים מוגברים.
שעבוד קבוע מציע יתרונות
שעבוד ספר המקרקעין מאומץ לעיתים קרובות מפני המשכנתא, שכן השימוש בו גמיש יותר והריביות מתכוונות להיבנות באופן גמיש יותר. בעוד שתקופת ההחזרה של המשכנתא מקושרת בדרך כלל לתקופת ההלוואה, השעבוד הקבוע נשאר בתוקף עד שכל הדרישות הקשורות אליו נענות.
בנוסף, השעבוד הקבוע יכול להיות מופר על ידי הבנק רק במקרים חריגים. סיבה לביטול חריג יכולה להתקיים אם המצב הכלכלי של הלווה התדרדר. במקרים כאלה, אם הבנק מעוניין לבטל את ההלוואה, עליו לבטל גם את השעבוד הקבוע.
ביטול השעבוד הקבוע
הביטול של השעבוד הקבוע על ידי הבנק אפשרי לרוב כאשר המצב הכלכלי של הלקוח התדרדר, הערך של הביטחונות שלו הופחת או שהוא בפיגור עם התשלומים החודשיים.
מה שמקשה על הלקוח הבנקאי הוא שההידרדרות בערך הנכס לא חייבת להיות כאן. מספיק שיראה איום בהידרדרות והבנק יכול לבטל את השעבוד. השעבוד הקבוע הוא ביטחון אותו הלווה רושם בהלוואה על נדל״ן. אם הנכס מאבד מערכו, גם השווי של השעבוד ושל הבטוחה המוצגת מפחת.
הסיבה הנפוצה ביותר לביטול השעבוד הקבוע על ידי הבנק היא שהלקוח לוקה בתשלומים החודשיים. על הבנקים להתריע על הפיגור בתשלומים לפני שיבטלו. כמו כן, הלווה חייב להיות בפיגור בשני תשלומים חודשיים רצופים לפחות לפני שהבנק חופשי לבטל. על הבנק לאפשר ללווה פרק זמן של שבועיים לפחות כדי לשלם את הפיגור.
על לווה לשקול אם המשכנתא או השעבוד הקבוע הוא הבחירה הטובה ביותר עבורו. עורכי הדין של MTR Legal מייעצים בנושאים כמו שעבוד קבוע ומשכנתא ונושאים נוספים בתחום דיני הבנקאות.
שמח לפנות צרו קשר איתנו!
