Haftungsrisiken für Wohnungseigentümer bei Unfällen auf gemeinschaftlichen Flächen
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 11. Oktober 2023 (Az.: VIII ZR 250/22) präzisiert die Verantwortlichkeit von Vermietern einer Eigentumswohnung für Schadensfälle auf gemeinschaftlichem Gelände der Wohnanlage. Anlass der Entscheidung war ein Sturzereignis, bei dem eine Mieterin auf einem glatten, nicht geräumten Weg im Bereich der Gemeinschaftsflächen ausrutschte und daraus Ansprüche gegen ihren Vermieter ableitete.
Sachverhalt des zugrunde liegenden Falls
Dem Rechtsstreit lag zugrunde, dass die Eigentümerin einer Wohnung diese an eine Mieterin vermietet hatte. Im Winter kam es auf einem als Gemeinschaftseigentum ausgewiesenen Weg zu einem Glätteunfall. Die Mieterin zog sich hierbei Verletzungen zu und machte gegenüber der Vermieterin Schadensersatz geltend.
Rechtliche Ausgangslage: Verkehrssicherungspflichten und ihre Übertragung
Die zentrale Frage betraf die Reichweite der Verkehrssicherungspflicht. Grundsätzlich obliegt dem Eigentümer einer Immobilie die Pflicht, Gefahrenquellen, die von seinem Grundstück ausgehen, zu verhindern. Bei Wohnanlagen des Wohnungseigentumsrechts wirken sich Besonderheiten aus: Hier gehört der betroffene Bereich regelmäßig zum gemeinschaftlichen Eigentum und untersteht somit in erster Linie der Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Im vorliegenden Fall bestand jedoch keine explizite Verlagerung der Winterdienstpflichten von der Gemeinschaft auf die Vermieterin. Die Vermieterin argumentierte, dass sie für die unterbliebene Streu- und Räumpflicht nicht einstehen müsse, da diese zu den Gemeinschaftsaufgaben gehöre.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Haftungszurechnung besteht fort
Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht und stellte klar, dass Vermieter einer Eigentumswohnung im Verhältnis zu ihren Mietern grundsätzlich die Verkehrssicherungspflichten zu erfüllen haben, die sich – sofern dem Mieter der Gebrauch der gemeinschaftlichen Wege überlassen wird – auch auf Gemeinschaftsflächen erstrecken. Die Verpflichtung wird nicht allein dadurch aufgehoben, dass Wartung oder Instandhaltung nach der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft obliegen. Im Rahmen des Mietverhältnisses ist für die Beurteilung maßgeblich, dass die Mietsache den vertraglich geschuldeten Gebrauchszustand aufweist. Hierzu zählt, dass Zuwege zu der gemieteten Wohnung gefahrlos genutzt werden können.
Damit haftet der Vermieter grundsätzlich für Verletzungen seiner mietvertraglichen Pflichten auch dann, wenn sich der Unfall auf gemeinschaftlichen Flächen ereignet, deren Instandhaltung formell der Eigentümergemeinschaft zugeordnet ist.
Praktische Bedeutung für Vermieter und Investoren im Bereich Wohneigentum
Das Urteil verdeutlicht die zentrale Stellung der Verkehrssicherungspflicht und deren Erstreckung auf Gemeinschaftseigentum im Rahmen vermieteter Wohnanlagen. Für Vermieter folgt daraus, dass Risiken auch aus Obliegenheiten, die auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen sind, bestehen bleiben und insoweit eine Überprüfung eigener Absicherungen angezeigt ist.
Dieses Urteil besitzt weitreichende Relevanz für alle, die im Rahmen von vermieteten Eigentumswohnungen agieren, insbesondere bei der Gestaltung und Prüfung mietvertraglicher Regelungen und der Organisation von Sicherungsmaßnahmen.
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