Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat am 26. Oktober 2026 einen Referentenentwurf veröffentlicht, der den Wohnungsbau in Deutschland einfacher und kostengünstiger machen soll. Der amtliche Titel lautet „Entwurf eines Gesetzes zur Regelung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) im Bürgerlichen Gesetzbuch“. Er wurde in enger Abstimmung mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) erarbeitet.
Nach Einschätzung des BMJV erschweren bislang insbesondere Unsicherheiten im Bauvertragsrecht die Vereinbarung von Bauweisen, die auf bestimmte Komfortmerkmale verzichten. Der Entwurf soll es den Beteiligten eines Bauprojekts ermöglichen, einen reduzierten Standard rechtssicher zu vereinbaren. Zwingende öffentlich-rechtliche Anforderungen sollen davon unberührt bleiben.
Gebäudetyp E als freiwilliger Basisstandard
Der Referentenentwurf sieht vor, das Bauvertragsrecht um einen gesetzlichen Basisstandard zu ergänzen. Bauherren und Bauunternehmen sollen vereinbaren können, dass ein Gebäude nach diesem sogenannten Gebäudetyp E-Basisstandard errichtet wird.
Vereinbarung nur durch ausdrückliche Entscheidung
Die Anwendung des neuen Regelungsmodells soll freiwillig bleiben. Entscheiden sich die Vertragsparteien nicht ausdrücklich für den Gebäudetyp E, gelten weiterhin die bisherigen Bestimmungen des Bauvertragsrechts. Der Entwurf verfolgt damit eine Opt-in-Lösung.
Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig erklärte anlässlich der Veröffentlichung, der Gebäudetyp E solle das Bauen ohne kostenintensive Zusatzmerkmale erleichtern. Sicherheitsanforderungen würden nicht abgesenkt. Zugleich solle keine bestimmte Bauweise vorgeschrieben, sondern eine zusätzliche vertragliche Gestaltungsmöglichkeit eröffnet werden.
Bundesbauministerin Verena Hubertz hob hervor, dass der Verzicht auf entbehrliche Standards finanzielle Spielräume für bezahlbaren Wohnraum schaffen könne. Bauherren, Bauunternehmen und Erwerberinnen sollten nach ihrer Darstellung mehr Freiheit erhalten, auf nicht benötigte Komfortmerkmale zu verzichten.
Staatliche Anforderungen bleiben verbindlich
Die Wahl des Gebäudetyps E soll keine Einschränkungen bei Sicherheit und Wohngesundheit ermöglichen. Sämtliche zwingenden Anforderungen des öffentlich-rechtlichen Bauordnungsrechts sind weiterhin einzuhalten.
Technische Baubestimmungen bilden die Untergrenze
Maßgeblich bleiben insbesondere die Technischen Baubestimmungen der Länder. Diese enthalten unter anderem Anforderungen an:
- den Brandschutz,
- die Standsicherheit,
- die Belüftung,
- die Belichtung und
- weitere sicherheits- oder gesundheitsbezogene Merkmale eines Gebäudes.
Eine vertragliche Vereinbarung über den Gebäudetyp E kann diese Vorgaben nicht abbedingen. Der vorgesehene Basisstandard betrifft vielmehr Komfort- und Qualitätsmerkmale, die über die zwingenden gesetzlichen Anforderungen hinausgehen.
Gesetzliche Anforderungen sollen grundsätzlich genügen
Haben die Parteien den Gebäudetyp E-Basisstandard vereinbart, soll die Erfüllung einer konkreten gesetzlichen Anforderung grundsätzlich ausreichen. Ein höherer Standard wäre in diesem Bereich nur dann geschuldet, wenn er ausdrücklich vereinbart wurde.
Keine automatische Bindung an höheren Komfort
Enthalten die Technischen Baubestimmungen beispielsweise eine konkrete Anforderung an die Geschosshöhe, soll deren Einhaltung genügen. Dass vergleichbare Neubauten regelmäßig höhere Geschosse aufweisen oder technische Regelwerke einen weitergehenden Standard beschreiben, soll für sich genommen keine zusätzliche Verpflichtung begründen.
Die Parteien können gleichwohl ausdrücklich festlegen, dass ein Bauwerk in einem bestimmten Punkt über den gesetzlichen Basisstandard hinausgehen soll. Eine solche vertragliche Abrede bleibt verbindlich.
Bereiche ohne gesetzliche Einzelvorgaben
Für Eigenschaften, zu denen die Technischen Baubestimmungen der Länder keine Regelung enthalten, soll es grundsätzlich bei den bisherigen Grundsätzen des Bauvertragsrechts bleiben. Dies gilt auch bei einem Bauvorhaben nach dem Gebäudetyp E.
Vertragliche Abrede und üblicher Standard
Haben die Parteien für eine bestimmte Eigenschaft eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, muss diese eingehalten werden. Fehlt eine solche Regelung, ist das Bauwerk grundsätzlich in der Beschaffenheit herzustellen, die bei vergleichbaren Bauwerken üblich ist.
Der Referentenentwurf erleichtert jedoch auch in dieser Fallgruppe eine Abweichung vom üblichen Standard. Bei einem Gebäudetyp E soll hierfür ein Hinweis in Textform ausreichen, etwa durch eine E-Mail. Der Bauunternehmer müsste den Besteller nach dem Entwurf nicht zusätzlich über sämtliche Folgen und Risiken der Abweichung aufklären. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu den bisherigen Anforderungen beim Bauen außerhalb des vorgesehenen Regelungsmodells.
Zusätzliche Angaben beim Verbraucherbauvertrag
Für Verbraucherbauverträge enthält der Entwurf ergänzende Informationspflichten. Die Baubeschreibung soll erkennen lassen, dass das Gebäude nach dem Gebäudetyp E errichtet werden soll.
Darüber hinaus soll die Baubeschreibung stets Angaben zum vorgesehenen Schallschutzstandard enthalten. Außerdem sollen die Kosten, die durch die Abweichung vom üblichen Standard voraussichtlich eingespart werden, überschlägig dargestellt werden.
Änderungen des Miet- und Kaufrechts hält das BMJV demgegenüber nicht für erforderlich. Der GdW hat den Referentenentwurf insoweit als unzureichend bewertet. Nach Auffassung des Verbands fehlt weiterhin eine verbindliche Verknüpfung von Bauvertrags- und Mietrecht, die er für eine Anwendung im Mietwohnungsbau als erforderlich ansieht.
Mögliche Verringerung der Bauwerkskosten
Erfahrungen aus Pilotprojekten zum Gebäudetyp E zeigen nach Angaben des BMJV, dass ein Verzicht auf Standards oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen die Bauwerkskosten um etwa zehn bis 15 Prozent senken kann. Ob und in welchem Umfang eine Ersparnis tatsächlich eintritt, hängt von den Bedingungen des jeweiligen Projekts und den konkret umgesetzten Maßnahmen ab.
Der Entwurf enthält damit keine allgemeine Zusage einer bestimmten Kostenreduzierung. Entscheidend bleiben die Bauweise, die vereinbarten Merkmale und die sonstigen Rahmenbedingungen des einzelnen Vorhabens.
Entwicklung und weiterer Verfahrensstand
Dem Referentenentwurf ging ein gemeinsames Eckpunktepapier von BMJV und BMWSB aus dem November 2025 voraus. Anschließend fand ein Beteiligungsprozess mit Vertretern der Architektenschaft, der Bauwirtschaft und weiteren betroffenen Kreisen statt. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse flossen nach Angaben der Ministerien in den Entwurf ein.
Stellungnahmen bis zum 9. November 2026
Das BMJV hat den Referentenentwurf am 26. Oktober 2026 an die Länder und Verbände versandt. Diese können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen. Das Ministerium beabsichtigt, die eingegangenen Stellungnahmen auf seiner Internetseite zu veröffentlichen.
Der Entwurf sieht zudem eine Evaluierung fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes vor. Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen; eine verbindliche gesetzliche Neuregelung liegt daher derzeit nicht vor.
Bedeutung für Bauverträge und Immobilienprojekte
Der Gebäudetyp E könnte die vertragliche Festlegung eines reduzierten Komfortstandards erleichtern, ohne die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an Sicherheit und Wohngesundheit zu verändern. Für die Einordnung eines Bauvorhabens bleiben insbesondere der vereinbarte Leistungsumfang, die einschlägigen Technischen Baubestimmungen und die vorgesehenen Hinweise in Textform maßgeblich.
Da die geplanten Regelungen unmittelbar in die Gestaltung und Auslegung von Bauverträgen eingreifen, können sich bereits während der Projektplanung Fragen zur Reichweite des Basisstandards und zu ausdrücklich vereinbarten Zusatzmerkmalen stellen. MTR Legal begleitet Unternehmen, Investoren und private Bauherren bei entsprechenden Fragestellungen im Rahmen der Rechtsberatung im Immobilienrecht.
