Si la surface locative réelle diffère de plus de dix pour cent de celle indiquée dans le contrat de location commerciale, cela peut, selon la jurisprudence du BGH, constituer un motif de réduction du loyer.
Si la surface commerciale réelle est inférieure à celle convenue contractuellement, le droit locatif commercial prévoit la possibilité d’une réduction du loyer. Il convient toutefois de vérifier l’ampleur de la déviation. Si la surface commerciale louée est inférieure de plus de dix pour cent à celle convenue dans le contrat de location, cela peut justifier une réduction du loyer. En cas de déviations inférieures à dix pour cent, le locataire doit, selon la jurisprudence de la Cour fédérale de justice, démontrer que l’utilisation de l’objet loué conformément au contrat est affectée par la taille réduite, explique le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille en droit immobilier et en droit locatif commercial.
Dans le litige devant la Cour fédérale de justice, la taille de la surface louée avait été indiquée dans le contrat de location commerciale à environ 300 mètres carrés. Suite à des travaux de transformation, la surface s’est réduite d’environ dix pour cent. La locataire, une école de ballet, a intenté un procès pour obtenir la reconnaissance du droit de réduire le loyer brut de dix pour cent, affirmant que la réduction de la surface l’empêchait de donner des cours à autant d’élèves.
La plainte a échoué. La cour d’appel de Munich a confirmé que la réduction de la surface louée constituait un défaut de l’objet loué, mais que la plaignante n’avait cependant pas le droit à une réduction de loyer. Le tribunal a justifié cela par le fait que pour une déviation de moins de dix pour cent, la locataire aurait dû démontrer que l’aptitude de l’objet loué à un usage contractuel était réellement affectée. Cependant, elle n’a pas prouvé concrètement que la surface réduite avait effectivement conduit à une perte de chiffre d’affaires.
La Cour fédérale de justice a confirmé en révision le jugement de la cour d’appel de Munich. La locataire avait seulement invoqué abstraitement une perte de revenus potentiels du fait de la réduction de la surface, sans en fournir les preuves concrètes. Les juges de Karlsruhe ont également indiqué qu’une réduction de loyer était possible si la taille réelle de la surface est inférieure de plus de dix pour cent à celle convenue contractuellement. Il est alors supposé que l’utilisation conforme au contrat de l’objet loué est effectivement significativement affectée.
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