Weicht die tatsächliche Mietfläche von der im gewerblichen Mietvertrag angegebenen Größe um mehr als zehn Prozent ab, kann das nach der Rechtsprechung des BGH Grund für eine Mietminderung sein.
Ist die tatsächliche Gewerbefläche kleiner als vertraglich vereinbart, sieht das gewerbliche Mietrecht die Möglichkeit einer Mietminderung vor. Dabei ist allerdings zu beachten, wie groß die Abweichung ist. Bleibt die gemieteteGewerbefläche mehr als zehn Prozent hinter der im Mietvertrag vereinbarten Größe zurück, kann das eine Mietminderung rechtfertigen. Bei Abweichungen unter zehn Prozent muss der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darlegen können, dass durch die geringere Größe der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die im Immobilienrecht und im gewerblichen Mietrecht berät.
In dem Rechtsstreit vor dem BGH war die Größe der Mietfläche in dem gewerblichen Mietvertrag mit ca. 300 Quadratmetern angegeben. Durch Umbauarbeiten verkleinerte sich die Fläche um rund zehn Prozent. Die Mieterin, eine Ballettschule, erhob Klage auf Feststellung, dass sie die Bruttomiete um zehn Prozent mindern dürfe, da sie durch die Verringerung der Fläche weniger Schüler unterrichten könne.
Die Klage hatte keinen Erfolg. Das OLG München bestätigte zwar, dass die Verringerung der Mietfläche einen Mangel der Mietsache darstelle, die Klägerin aber dennoch kein Recht zur Mietminderung habe. Das begründete das Gericht damit, dass bei einer Flächenabweichung von weniger als zehn Prozent, die Mieterin hätte darlegen müssen, dass die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich beeinträchtigt ist. Sie habe allerdings nicht konkret dargelegt, dass die geringere Fläche tatsächlich zu Umsatzeinbußen geführt habe.
Der BGH bestätigte im Revisionsverfahren das Urteil des OLG München. Die Mieterin habe nur abstrakt vorgetragen, dass ihr durch die Verringerung der Fläche mögliche Einnahmen verloren gingen, ohne dies konkret darzulegen. Die Karlsruher Richter führten weiter aus, dass eine Mietminderung aber möglich sei, wenn die tatsächliche Größe der Fläche mehr als zehn Prozent hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt. Dann sei anzunehmen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache tatsächlich erheblich beeinträchtigt ist.
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