Décision du OLG Oldenburg du 17.07.2023, Réf. : 12 U 214/19
Lors de la construction d’un bien immobilier, la réception des travaux est une date cruciale pour le maître d’ouvrage. En effet, pour évaluer s’il y a des défauts et si l’entreprise de construction doit les rectifier, le moment de la réception est déterminant. Pour les défauts constatés après la réception, le maître d’ouvrage porte la charge de la preuve. Cela ressort d’une décision du OLG Oldenburg du 17 juillet 2023 (Réf. : 12 U 214/19).
« Le bricolage sur le chantier » est un sujet récurrent. Les travaux mal réalisés ne sont pas seulement agaçants pour le maître d’ouvrage, mais peuvent aussi coûter cher si les défauts doivent être corrigés par la suite. C’est pourquoi la réception joue un rôle extrêmement important pour le maître d’ouvrage. Si des défauts sont découverts lors de la réception, l’entreprise de construction doit les rectifier à ses frais. Cependant, si le bâtiment est réceptionné et que des défauts sont découverts après la réception, le maître d’ouvrage doit prouver que le contractant est responsable du défaut, selon MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille notamment en droit immobilier.
Le maître d’ouvrage retient une partie du prix des travaux
Qu’il est essentiel pour le maître d’ouvrage d’être vigilant lors de la réception des travaux est confirmé par la décision du OLG Oldenburg. Dans le cas examiné, le maître d’ouvrage avait fait construire une maison à ossature bois et avait accepté les travaux. Ce n’est qu’après la réception qu’il est apparu, dans le cadre d’une procédure de constatation, que la maison n’atteignait pas l’étanchéité prévue. Le maître d’ouvrage a attribué le défaut à des erreurs du contractant. Toutefois, celui-ci considère que des modifications structurelles effectuées après la réception sont à l’origine du défaut. De plus, des fuites ont été constatées au niveau des fenêtres, des volets roulants et des portes, dont le maître d’ouvrage serait lui-même responsable.
Lorsque le maître d’ouvrage retient une partie du prix convenu, le contractant engage une action pour le paiement du reste du prix des travaux.
L’enquête menée en première instance n’a pas pu déterminer si le contractant était responsable du défaut de construction. Il est apparu qu’il n’avait pas soigneusement scellé certaines joints entre la dalle en béton et les murs. Cependant, il n’a pas été prouvé que cela était décisif pour l’insuffisance d’étanchéité de la maison. Des erreurs d’autres corps de métiers, pour lesquelles la demanderesse n’était pas responsable, pourraient également être à l’origine de l’insuffisance d’étanchéité.
Maître d’ouvrage à la charge de la preuve
L’action en paiement du prix des travaux du contractant a finalement été couronnée de succès. Le OLG Oldenburg a expliqué que le maître d’ouvrage était responsable de la charge de la présentation et de la preuve des défauts qui ne sont réclamés qu’après la réception. Pour évaluer si une prestation est défectueuse, le moment de la réception est généralement déterminant. Un défaut de la prestation ne peut donc pas être justifié uniquement par un état apparu après la réception.
Le maître d’ouvrage n’a pas pu démontrer de manière suffisante que le contractant était responsable du défaut et que le bâtiment était déjà défectueux lors de la réception. La procédure n’a pas permis de tirer des conclusions claires sur la contribution des différentes fuites à l’insuffisance d’étanchéité du bâtiment. Le contractant a donc le droit au paiement du prix des travaux restant dus, a décidé le OLG Oldenburg.
La réception des travaux de grande importance
La décision du OLG Oldenburg souligne la grande importance de la réception des travaux. Il est en effet crucial de déterminer si le bâtiment était défectueux au moment de la réception.
Si des défauts sont constatés lors de la réception, le contractant doit les corriger à ses frais. Lors de la revendication de droits à garantie, les délais de garantie applicables en droit de la construction doivent être respectés. Ceux-ci peuvent varier selon le type de contrat de construction. Pour un contrat de construction selon le BGB, le délai est de 5 ans, pour un contrat de construction selon le VOB des délais différents peuvent s’appliquer. Le délai de prescription des droits à garantie commence à compter de la date de réception par le maître d’ouvrage. Si des défauts sont dissimulés de manière frauduleuse, le délai de prescription commence à compter de la prise de connaissance du défaut.
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