Corrections concernant les demandes de dommages et intérêts du bailleur : Peintures murales colorées et clauses inefficaces sur les réparations locatives
Par jugement du 15.09.2023 (réf. 32 C 265/23 [19]), le tribunal d’instance de Hanau a rendu une décision pertinente concernant la revendication de demandes de dommages et intérêts par les bailleurs à l’issue du contrat de location. Au centre du litige judiciaire se trouvait la question de savoir dans quelle mesure un bailleur peut exiger des anciens locataires une indemnisation, lorsque le bien loué est restitué avec des murs peints dans des couleurs voyantes et que le contrat contient en même temps une clause inefficace relative aux réparations locatives.
Situation initiale : La mise en couleur des locaux loués lors de la restitution
En l’espèce, le locataire a quitté l’appartement avec des murs dans des teintes vives et marquantes, notamment bleu marine, vert menthe et violet. Le contrat de location comportait une clause selon laquelle les locataires auraient été tenus d’effectuer tous les travaux de remise en état. Après la restitution du bien, le bailleur a réclamé le remboursement des frais de peinture pour la remise en état de tous les murs, arguant que la mise en couleur avait engendré un effort supplémentaire pour rétablir l’état initial.
Appréciation juridique de la clause sur les réparations locatives
Le tribunal d’instance a tout d’abord examiné la validité de la clause type relative aux réparations locatives prévue dans le contrat de location. Il a nié sa validité, constatant que le contrat contenait manifestement une « clause à échéance fixe », jugée invalide par la jurisprudence constante. Par conséquent, l’obligation d’exécuter les réparations locatives ne pesait plus uniquement sur le locataire lors de la restitution du bien, mais revenait au bailleur.
Conséquences de l’invalidité sur les droits à indemnisation
La clause de réparations locatives ayant été déclarée invalide, le bailleur ne pouvait pas exiger un remboursement forfaitaire des frais de peinture de la part du locataire sortant. Toutefois, le tribunal a précisé qu’une obligation de restitution neutre subsiste lorsque l’utilisation de couleurs exceptionnellement marquantes rend la relocation du bien considérablement plus difficile. Il faut donc procéder à une différenciation au cas par cas.
Demandes d’indemnisation en cas de restitution dans des couleurs foncées ou vives
Le tribunal d’instance a expliqué qu’une demande de dommages-intérêts peut être justifiée si les locaux sont peints dans des couleurs si vives ou foncées que la nécessité de rénover en cas de changement de locataire excède la norme d’usure habituelle. Cela vaut notamment lorsqu’une peinture “classique” (par exemple en blanc ou dans des tons neutres) permettrait une relocation immédiate, tandis que des écarts de teintes intenses rendent nécessaire une rénovation intermédiaire.
Appréciation de l’étendue de l’indemnisation à accorder
Concrètement, le tribunal a limité le droit à indemnisation aux seuls frais supplémentaires causés par le choix de couleurs inhabituelles. Il a accordé au bailleur uniquement un droit réduit à indemnisation, correspondant au coût supplémentaire engendré pour repeindre par-dessus les couleurs vives. Les frais totaux d’une nouvelle peinture de tous les murs – qui auraient pu être dus avec une clause valable de réparations locatives – n’ont pas été accordés.
Implications pour la pratique : contrats et gestion des relations locatives
La décision met en évidence combien la formulation précise des clauses contractuelles et l’utilisation individuelle du bien loué influencent de manière déterminante les droits à indemnisation ultérieurs. Ainsi, l’obligation de restituer dans un état permettant la location subsiste s’agissant de couleurs voyantes, sans toutefois dépasser les limites imposées par l’article 535 BGB ainsi que les critères fixés par la Cour fédérale de justice pour les clauses de rénovation. Compte tenu de la diversité des contrats-types et contrats individuels, il est conseillé aux parties de bien examiner en particulier les clauses relatives aux réparations locatives afin d’éviter d’éventuels différends lors de la restitution.
Informations complémentaires et incertitudes juridiques
La décision concerne un cas d’espèce et souligne qu’il convient d’apprécier les circonstances de chaque situation individuellement. Les parties au contrat de location, des deux côtés, doivent garder à l’esprit que des accords implicites ou oraux, la gestion des traces d’usage et des exigences spécifiques concernant l’état du bien en fin de bail peuvent aussi avoir une incidence sur d’éventuelles demandes de dommages et intérêts.
Source
La présentation des faits et leur analyse sont basées sur le jugement publié du tribunal d’instance de Hanau (réf. 32 C 265/23 [19]), consultable sous https://urteile.news/AG-Hanau_32-C-26523_Geringerer-Schadensersatz-des-Vermieters-fuer-farbige-Waende-bei-unwirksamer-Schoenheitsreparaturenklausel~N35411. Les autres explications prennent en compte l’état actuel de la jurisprudence et de la doctrine jusqu’en juin 2024.
En cas d’incertitude concernant la rédaction et l’interprétation de clauses contractuelles de bail ou la gestion de demandes de dommages et intérêts, il est recommandé de recourir à un conseil juridique qualifié. Les Rechtsanwalt de MTR Legal se tiennent à votre disposition, forts de leur grande expérience, pour tout renseignement complémentaire.
