Sparkasse perd son droit à indemnisation après le jugement de la Cour d’appel de Stuttgart
Parce qu’une caisse d’épargne n’a pas suffisamment informé sur le calcul d’une indemnité de remboursement anticipé lors du remboursement anticipé d’un prêt, deux emprunteurs ne doivent pas payer d’indemnité de remboursement anticipé ou la récupèrent de la caisse d’épargne. C’est ce qu’a décidé la Cour d’appel de Stuttgart par un arrêt du 7 février 2024 (Réf. : 9 U 124/23).
Lorsque un prêt est remboursé par anticipation, l’établissement de crédit perd des intérêts. Pour compenser cette perte, il peut exiger de l’emprunteur le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé. La banque ou la caisse d’épargne peut également perdre son droit à une telle indemnité selon le § 502 paragraphe 2 BGB, si elle n’a pas suffisamment informé ses clients sur la durée du contrat de crédit, le droit de résiliation de l’emprunteur ainsi que sur le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé, indique la société d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, qui possède une grande expérience en droit bancaire.
Indemnité de remboursement anticipé convenue
Dans la procédure devant la Cour d’appel de Stuttgart, la caisse d’épargne avait manqué à son devoir d’information. Les plaignants dans cette affaire avaient conclu un contrat de prêt d’un montant de 263 000 euros avec la caisse d’épargne défenderesse en octobre 2016. Le prêt servait à financer un bien immobilier. Les parties avaient convenu d’un taux d’intérêt de 1,45 % par an, valable jusqu’en août 2036. Les emprunteurs avaient le droit de réaliser des remboursements anticipés annuels d’un montant de 13 150 euros.
Il avait également été convenu contractuellement que la caisse d’épargne pourrait exiger une indemnité de remboursement anticipé raisonnable en cas de remboursement anticipé du prêt pendant la période de blocage du taux d’intérêt. Le calcul de l’indemnité se ferait selon la méthode dite actif/passif. La caisse d’épargne serait ainsi placée comme si le crédit avait été maintenu jusqu’à l’expiration de la période de blocage des taux, indiquait encore le contrat de prêt.
Prêt immobilier remboursé par anticipation
Comme les emprunteurs ont vendu l’immeuble financé dès 2020, ils souhaitaient également rembourser par anticipation leur prêt immobilier. Ils ont donc convenu avec la caisse d’épargne du remboursement anticipé du reste de la dette du prêt contre le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé de l’ordre de 12 500 euros. Les emprunteurs ont d’abord payé l’indemnité de remboursement anticipé, mais l’ont ensuite réclamée à la caisse d’épargne. Ils ont justifié leur demande en affirmant qu’ils n’avaient pas été suffisamment informés sur le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé. Ainsi, la caisse d’épargne n’avait pas différencié entre la fin de la période de blocage du taux et l’attente d’intérêt légitime. De plus, l’accord de remboursement conclu était déjà invalide en raison de la violation de l’article 512 BGB, car il s’agissait d’une opération de contournement inadmissible.
OLG Stuttgart : L’emprunteur a droit au remboursement
La Cour d’appel de Stuttgart a suivi l’argumentation des emprunteurs plaignants. Elle a décidé qu’ils avaient droit au remboursement de l’indemnité de remboursement anticipé.
La Cour d’appel a motivé sa décision en expliquant que le paiement de l’indemnité de remboursement anticipé par les plaignants reposait sur l’accord de remboursement conclu. Cet accord constituait, comme le soutenaient les plaignants, une opération de contournement inadmissible et donc nulle au sens de l’article 512 BGB. Car en vertu de cette disposition, le droit de la caisse d’épargne à exiger le paiement d’une indemnité de remboursement anticipé était exclu en raison d’indications contractuelles insuffisantes concernant le calcul de l’indemnité.
Calcul de l’indemnité de remboursement anticipé non clair ni compréhensible
En raison de la vente de l’immeuble, les plaignants avaient un intérêt légitime à un remboursement anticipé du prêt pendant la période de blocage des taux d’intérêt encore en cours jusqu’en 2036, a constaté la Cour d’appel. La caisse d’épargne avait donc droit au paiement d’une indemnité de remboursement anticipé, mais ce droit s’était éteint. En effet, la caisse d’épargne n’avait pas présenté les informations concernant le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé de manière suffisamment claire et compréhensible, contrairement aux principes établis par la Cour fédérale de justice (BGH), de sorte que l’emprunteur ne pouvait pas suivre le calcul de l’indemnité et ne pouvait pas estimer de manière fiable sa charge financière, a déclaré la Cour d’appel de Stuttgart. Les plaignants ont donc droit au remboursement de l’indemnité de remboursement anticipé qu’ils ont versée, a décidé le tribunal.
Les banques et caisses d’épargne commettent toujours des erreurs qui les amènent à perdre leur droit au paiement d’une indemnité de remboursement anticipé. En particulier, l’information sur le calcul de l’indemnité est souvent un point sensible. Pour les emprunteurs, il peut donc être avantageux de vérifier le contrat de prêt. Notamment dans le cas d’un prêt immobilier, des indemnités de remboursement anticipé peuvent régulièrement atteindre des montants à cinq chiffres.
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