Le terme « mode d’exécution » dans les clauses des réparations esthétiques est trop vague. Cela rend toute la clause recevable – même dans le droit locatif commercial, comme le montre un arrêt de l’OLG de Brandebourg.
Même dans les locaux à usage commercial, il y a souvent des conflits concernant les réparations esthétiques. Il ne s’agit pas seulement de savoir qui les effectue, mais aussi comment elles doivent être réalisées. Si un contrat de location contient la clause selon laquelle les réparations esthétiques ne peuvent être modifiées par rapport au mode d’exécution précédent qu’avec l’accord du bailleur, le terme mode d’exécution est trop indéterminé et rend ainsi la clause entière invalide. Cela s’applique non seulement aux espaces privés, mais aussi au droit locatif commercial, selon le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille également sa clientèle nationale et internationale en droit immobilier.
Dans la procédure devant l’OLG Brandebourg, il s’agissait d’un contrat de location commerciale. Le contrat contenait la clause stipulant que le locataire ne pouvait déroger au mode d’exécution précédent des réparations esthétiques qu’avec l’accord du bailleur.
Le locataire s’y est opposé avec succès. Certes, il n’existe jusqu’à présent qu’une jurisprudence de la plus haute instance pour de telles clauses contractuelles dans les contrats de location de logements. À ce sujet, la Cour fédérale de justice a clarifié qu’une telle clause standardisée, selon laquelle le locataire ne peut déroger au mode d’exécution précédent qu’avec l’accord du bailleur, contrevient à l’obligation de clarté selon le § 305c alinéa 2 BGB. Car le terme mode d’exécution n’est pas clairement défini et peut se rapporter à l’équipement de base, à l’aménagement en détail ou aux deux. Cela est valable même si le consentement n’est requis que pour des écarts significatifs.
Cette jurisprudence de la Cour fédérale de justice peut être transposée aux contrats de location commerciale, a décidé l’OLG Brandebourg par un arrêt du 6 décembre 2022 (Réf. : 3 U 132/21). Le locataire commercial dépend encore plus que le locataire privé d’un appartement de pouvoir aménager les locaux selon ses besoins. L’aménagement des locaux commerciaux est souvent partie intégrante du concept d’affaires, c’est pourquoi l’OLG a déclaré la clause inacceptable.
Des avocats expérimentés en droit immobilier conseillent chez MTR Legal sur les questions de droit locatif commercial.
