Aperçu et contexte
L’arrêt publié le 26 février 2025 par la Cour fédérale de justice (Réf. : VIII ZR 305/20 ; date de la décision : 13.12.2023) traite de la portée du droit de préemption légal d’un locataire lors de la vente d’un appartement loué conformément à l’article 577 du BGB. L’accent de la procédure portait sur la licéité de la fixation contractuelle du prix d’achat qui entraînait un désavantage pour le locataire titulaire du droit de préemption.
Conformément à l’article 577 du BGB, le locataire d’un logement dispose, dans certains cas, d’un droit de préemption lorsque le logement loué est transformé en copropriété au cours de la relation de location existante et vendu par la suite. L’arrêt examine dans quelle mesure le vendeur et l’acquéreur peuvent fixer le prix et d’autres accords contractuels de manière qu’ils désavantagent économiquement le locataire et quelles exigences en matière de transparence et d’équité doivent être respectées dans le cadre du droit de préemption.
Fondements légaux du droit de préemption des locataires
Le droit de préemption prévu à l’article 577 du BGB vise à permettre au locataire d’acquérir son logement dans les mêmes conditions que l’acquéreur tiers. Le locataire a ainsi la possibilité d’entrer dans le contrat de vente existant entre le propriétaire et le tiers-acquéreur et d’acquérir l’immeuble à des conditions identiques. La loi protège ainsi le locataire contre les manipulations de prix ou autres agencements susceptibles de rendre l’exercice du droit de préemption économiquement inintéressant, voire impossible.
Problématique : Structurations illicites du prix d’achat
Possibilités de structuration lors de la conclusion du contrat de vente
En principe, le propriétaire et l’acquéreur disposent d’une grande liberté dans la formulation des accords contractuels. Des difficultés surviennent toutefois lorsque certains accords – notamment concernant le prix de vente ou les clauses annexes – sont fictifs ou visent à faire croire à un prix d’acquisition plus élevé pour le locataire que celui réellement convenu entre les parties. Le but de telles pratiques peut être de rendre l’exercice du droit de préemption économiquement plus difficile, voire impossible pour le locataire.
Critères d’invalidité
Selon la décision de la Cour fédérale de justice, une clause concernant le prix d’achat est invalide dans la mesure où elle va à l’encontre des intérêts du locataire en violation de l’article 577 du BGB. Ce qui est décisif, c’est l’égalité effective des conditions économiques pour le locataire par rapport à celles conclues entre le vendeur et l’acquéreur. Il ne suffit pas d’intégrer formellement le locataire au contrat si des accords supplémentaires cachés conduisent à une charge factuelle plus importante pour lui.
Sont notamment considérés comme illicites les accords de remboursement, les paiements de type « rétrocommission » ou les prix d’achat manifestement excessifs qui ne correspondent pas à la valeur du marché et qui n’ont pas été sincèrement souhaités par le vendeur et l’acquéreur. Les parties à un contrat de vente ne sont pas autorisées à contourner le droit de préemption en fixant artificiellement des prix exagérés ou par des accords dissimulés.
Conséquences pratiques pour les ventes immobilières
La décision s’applique aux cas classiques de vente d’un bien résultant d’une transformation en copropriété. Toute structuration qui, lors de l’exercice du droit de préemption, porte préjudice au locataire doit être soumise à un contrôle judiciaire. Les points pouvant soulever des interrogations incluent le prix d’achat demandé, le montant des honoraires d’agent immobilier, les prestations annexes, d’éventuels droits à restitution ou encore des accords relatifs aux frais d’entretien.
Signification pour la pratique
Exigences à l’égard des vendeurs et acquéreurs
Les vendeurs de logements en copropriété et les acquéreurs potentiels doivent à l’avenir veiller avec encore plus de rigueur à ce que tous les éléments contractuels pertinents pour le droit de préemption soient divulgués et réellement convenus. Les violations du principe d’égalité de traitement de l’article 577 du BGB peuvent entraîner d’importantes conséquences juridiques pour le vendeur et l’acquéreur et mener à une adaptation judiciaire du contrat.
Possibilités de contrôle pour les locataires
Dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption, le locataire peut exiger une information complète concernant l’ensemble du contenu contractuel entre le cédant et l’acheteur. Cela inclut tous les accords ayant une influence sur la valeur économique de l’opération juridique, à l’exception des simples arrangements secondaires sans effet sur le prix d’achat.
Jurisprudence tenant compte des procédures en cours
La décision de la Cour fédérale de justice constitue un précédent important, mais il convient de noter que d’autres procédures portant sur des situations analogues ne sont pas encore closes. Le traitement de cas similaires dépendra potentiellement des juridictions inférieures et de la Cour fédérale de justice. Il est recommandé aux lectrices et lecteurs d’apprécier la présente décision toujours dans le contexte d’une jurisprudence en évolution.
Résumé et perspectives
L’arrêt de la Cour fédérale de justice souligne que le droit de préemption du locataire, en tant qu’instrument de protection, ne doit pas être vidé de sa substance par des accords déviants ou dissimulés entre le vendeur et l’acheteur. Le vendeur est tenu de céder le logement au locataire exactement aux mêmes conditions que celles convenues avec l’acquéreur tiers – indépendamment de toute fixation artificielle du prix d’achat. Le respect conséquent de ce principe d’égalité de traitement contribue de manière décisive à la sécurité juridique dans les transactions immobilières liées aux droits d’acquisition des locataires.
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