رأی دادگاه فدرال در تاریخ ۲۳.۰۱.۲۰۲۵ – Az.: V ZB 10/24
در مورد املاک ممکن است یک حق تقدم خرید اعطا شود. در این خصوص باید بین یک حق تقدم خرید عینی و یک حق تقدم خرید شخصی تفاوت قائل شویم. باید توجه داشت که یک حق تقدم خرید به راحتی به دیگری تبدیل نمی‌شود، همانطور که رأی دادگاه فدرال در ۲۳ ژانویه ۲۰۲۵ نشان می‌دهد (Az.: V ZB 10/24).
حق تقدم خرید عینی به مالک فعلی یک ملک خاص داده می‌شود. به همین ترتیب، این حق قابل انتقال یا ارث‌بری است. در مقابل، حق تقدم خرید شخصی به یک شخص خاص داده می‌شود که این شخص حق تقدم خرید را دریافت می‌کند. این حق قابل انتقال نیست، به گفته‌ی MTR Legal Rechtsanwälte که در امور حقوقی املاک فعالیت می‌کند.
دادگاه فدرال در رأی خود به وضوح بیان کرد که حق تقدم خرید نمی‌تواند به طور ساده تغییر یابد. بلکه لازم است که ابتدا حق تقدم خرید قبلی لغو و سپس یک حق تقدم خرید جدید تاسیس شود. این شامل حالاتی است که شخص بهره‌مند قبلاً هم مالک ملک مستفید بوده است.
دفتر ثبت املاک از تغییر امتناع می‌کند
در پرونده مورد بررسی، مالک یک ملکی به مالک یک ملک هم‌جوار یک حق تقدم خرید عینی برای تمامی موارد داده بود. این دو مالک با یک سند رسمی موافقت کردند که حق تقدم خرید موجود به یک حق تقدم خرید شخصی تغییر یابد، به نحوی که متعلق به مالک ملک هم‌جوار باشد. این حق تقدم خرید نه قابل ارث‌گذاری و نه قابل انتقال خواهد بود.
با این حال، دفتر ثبت املاک ضد برنامه‌های آنان اقدام کرد و درخواست تغییر را رد کرد. دادگاه عالی مونیخ تصمیم دفتر ثبت املاک را تأیید کرد و شکایت مالکان را رد کرد. دادگاه عالی دلایل خود را با این توضیح ارا کرد که مالکان یک تغییر محتوایی غیرقابل قبول درخواست کرده‌اند. تغییر فقط می‌تواند با لغو و تعیین مجدد حق تقدم خرید حاصل شود. دادگاه فدرال تصمیم دادگاه عالی مونیخ را تأیید کرد.
لغو و ایجاد جدید حق تقدم خرید ضروری است
دادگاه فدرال بیان کرد که تبدیل موردنظر حق تقدم خرید هیچ تغییری در محتوای یک حق طبق ماده ۸۷۷ قانون مدنی آلمان را نشان نمی‌دهد. به این دلیل که حق تقدم خرید متعلق به مالک فعلی یک ملک نمی‌تواند به نفع یک شخص خاص در قالب تغییر حقوقی تغییر یابد. بلکه، لغو حق تقدم خرید قبلی و ایجاد یک حق تقدم خرید جدید ضروری است. در این خصوص اهمیتی ندارد که اگر شخص بهره‌مند در حال حاضر مالک ملک مستفید است.
طبق نظر عمومی، تغییر محتوای طبق ماده ۸۷۷ قانون مدنی آلمان از پیش رد می‌شود، اگر بخواهیم مالک حقوق ملکی را تغییر دهیم. این نیز در مورد تغییر یک حق تقدم خرید عینی به یک حق تقدم خرید شخصی صادق است، همانطور که دادگاه فدرال تصریح کرد. زیرا در اینجا حق از مالک فعلی ملک مستفید به یک شخص خاص تغییر می‌یابد. حتی اگر شخص بهره‌مند در حال حاضر مالک ملک مستفید باشد، این موضوع تغییری نمی‌کند. در فروش این ملک، آثار تغییر حق تقدم خرید به وضوح مشخص خواهد شد. زیرا خریدار ملک قرار بود در اصل نیز حق تقدم خرید را در ملک دیگر دریافت کند. اما در تغییر به حق تقدم خرید شخصی، حق تقدم خرید نزد شخص باقی می‌ماند و از ملک هم‌جوار جدا می‌شود، به گفته‌ی دادگاه فدرال.
تغییر رتبه‌بندی حفظ‌شده‌ای وجود ندارد
حق تقدم خرید عینی و حق تقدم خرید شخصی دو حق متفاوت هستند. بنابراین، یک تغییر نمی‌تواند به عنوان یک تغییر صرف در محتوای یک حق مورد قضاوت قرار گیرد، همانطور که قضات کارلسروهه توضیح دادند. یک حق تقدم خرید به نفع مالک فعلی یک ملک نمی‌تواند از مالکیت آن ملک جدا شود. اگر تغییر یک حق تقدم خرید عینی به یک حق تقدم خرید شخصی قابل قبول باشد، حق تقدم خرید ارتباط خود با ملک را از دست می‌دهد. این با ماده ۱۱۰۳ بند ۱ قانون مدنی آلمان ناسازگار است، همانطور که دادگاه فدرال توضیح داد.
تغییر رتبه‌بندی حفظ‌شده‌ای برای حق تقدم خرید طبق تصمیم دادگاه فدرال ممکن نیست.
MTR Legal Rechtsanwälte در حقوق املاک.
با خیال راحت تماس با ما بگیرید!
