در ژوئن 2024، ارزش صندوق سرمایه‌گذاری املاک باز UniImmo Wohnen ZBI به میزان 17 درصد کاهش یافت و سرمایه‌گذاران پول زیادی را از دست دادند. اکنون دادگاه ایالتی اشتوتگارت به سرمایه‌گذار خسارت تعلق گرفت (شماره پرونده ۱۲ O 287/۲۴)، زیرا از جانب بانک واسطه به درستی مشاوره نداده بودند. مبنای ادعاهای خسارت در حقوق آلمان از قوانین و مقررات قانونی و قراردادی مختلفی به دست می‌آید که شرایط لازم برای ادعای خسارت را تعریف می‌کنند.
سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک باز مانند UniImmo Wohnen ZBI همیشه با ریسک‌های مختلفی همراه است. این شامل نوسانات در بازار املاک، کاهش ارزش، خالی ماندن املاک یا نیاز به توسعه اضافی است. در حوزه حقوق مسئولیت آلمان تمایز بین مبانی ادعای قراردادی و غیر قراردادی وجود دارد که هر یک شرایط و عواقب قانونی مختلفی را برای ادعاهای خسارت تنظیم می‌کنند. در چارچوب یک مشاوره مالی صحیح، سرمایه‌گذاران باید قبل از تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری خود بر روی ریسک‌های موجود آگاهی یابند، همانطور که MTR Legal Rights Advisers، که تجربه زیادی در حقوق بازار سرمایه دارند، اظهار داشتند.
بررسی صندوق
صندوق UniImmo: Deutschland یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک باز است که به سرمایه‌گذاری در املاک آلمانی و مشارکت در شرکت‌های املاک تخصص دارد. هدف این صندوق ایجاد درآمد منظم از طریق اجاره و دست‌یابی به افزایش پایدار ارزش برای سرمایه‌گذاران است. ایده سرمایه‌گذاری این صندوق برای افرادی است که هدف سرمایه‌گذاری بلندمدتی دارند و آماده‌اند ریسک‌های مرتبط با سرمایه‌گذاری در املاک را تحمل کنند.
ساختار صندوق پیش‌بینی می‌کند که حدود 54 درصد از سرمایه صندوق در املاک آلمان سرمایه‌گذاری شود، در حالی که حدود 46 درصد به کشورهای اروپایی دیگر اختصاص یابد. برای تقویت ظرفیت درآمد، صندوق می‌تواند تا 30 درصد از ارزش تمام املاک خریداری شده را از طریق وام‌ها تامین مالی کند. ابزارهای مشتقه تنها برای محافظت از دارایی‌های موجود به کار می‌روند، که باید ریسک سرمایه‌گذاران را محدود کند.
به عنوان یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک باز، UniImmo: Deutschland تابع قوانین سخت‌گیرانه حقوق آلمان، به ویژه قانون مدنی آلمان (BGB) است. §§ 280 و 281 BGB شرایط لازم برای ادعاهای خسارت را در صورت نقض تعهد در چهارچوب یک تعهد تعریف می‌کنند. اگر نقض تعهد، مانند مشاوره نادرست یا اطلاعات ناکافی رخ دهد، سرمایه‌گذاران آسیب‌دیده می‌توانند ادعای خسارت کنند. متعهد – عموماً بانک مشاور یا بنیان‌گذار صندوق – موظف است خسارت وارده را جبران کند. این جبران ممکن است از طریق پرداخت پول یا از طریق ترمیم طبیعی باشد.
اطلاعات کلیدی صندوق همیشه برای سرمایه‌گذاران به طور شفاف قابل مشاهده است. نوع اوراق بهادار UniImmo: Deutschland یک صندوق است، شماره شناخت اوراق بهادار (WKN) 980550 است، و شماره ISIN DE0009805507 است. نمودار قیمتی صندوق اطلاعاتی درباره توسعه سرمایه صندوق می‌دهد و توزیع‌های منظم به سرمایه‌گذاران را نیز نشان می‌دهد. اطلاعات بیشتر در مورد حجم صندوق، تعداد سهم‌ها، توزیع‌ها و سایر شاخص‌ها در پروسپکتوس فروش و اطلاعات کلیدی سرمایه‌گذاران که به صورت آنلاین موجود است، یافت می‌شود.
در صورت خسارت – مانند نقض تعهد به دلیل مشاوره نادرست یا اطلاعات ناکافی در مورد ریسک – سرمایه‌گذاران آسیب‌دیده می‌توانند ادعای خسارت خود را مستقیماً در مقابل متعهد مطرح کنند. شرط لازم این است که معیارهای قانونی § 280 BGB رعایت شده باشند. بنابراین، صندوق تنها امکان مشارکت در بازار املاک آلمان و بهره‌مندی از درآمدهای منظم را فراهم نمی‌کند، بلکه تابع چارچوب‌های قانونی روشنی است که از سرمایه‌گذاران حمایت می‌کند.
با تمرکز بر املاک و مشارکت در شرکت‌های املاک در آلمان و اروپا، UniImmo: Deutschland گزینه جذابی برای سرمایه‌گذارانی است که به افزایش ارزش بلندمدت و درآمد پایدار توجه دارند. همزمان مهم است که از ریسک‌ها آگاهی داشته باشید و در صورت خسارت، حقوق خود را – به ویژه ادعای خسارت – بدانید و پیگیری کنید.
مشاوره نادرست بانک به عنوان نقض تعهد
شاکی در پرونده دادگاه ایالتی اشتوتگارت به گفته خود سرمایه‌گذار امنیت‌گرا بود، همانطور که Handelsblatt در ۱۵ مه ۲۰۲۵ به صورت آنلاین گزارش داد. با این حال، بانک Volksbank Böblingen به او توصیه کرده بود که در صندوق سرمایه‌گذاری املاک باز UniImmo Wohnen ZBI شرکت کند. اینکه شرکت در صندوق سرمایه‌گذاری املاک باز به هیچ وجه یک سرمایه‌گذاری ایمن نیست، مشخص شد، حداقل زمانی که در تابستان ۲۰۲۴ به کاهش شدید ارزش منجر شد و ارزش صندوق عملاً یک‌شب به حدود ۸۰۰ میلیون یورو کاهش یافت.
سرمایه‌گذار از این رو احساس کرد که بانک به او مشاوره نادرست داده است و ادعاهای خسارت را مطرح کرد. دادگاه LG اشتوتگارت نظر زن را تأیید کرد. دادگاه نتیجه‌گیری کرد که بانک به تعهد مشاوره‌ای خود پایبند نبوده و باید خسارت وارده را به شاکی جبران کند. این حکم هنوز نهایی نشده و بانک اعلام کرد که به آن اعتراض خواهد کرد.
LG Nürnberg-Fürth: برآورد نادرست ریسک
علاوه بر حکم دادگاه LG اشتوتگارت، تصمیم دادگاه محلی نورنبرگ-فورث از ۲۱ فوریه ۲۰۲۵ نیز به سرمایه‌گذاران UniImmo Wohnen ZBI انگیزه داد (شماره پرونده ۴ HK O 5879/24). دادگاه به این نتیجه رسید که ریسک صندوق سرمایه‌گذاری املاک باز در برگه اطلاعات پایه به طرز نادرست کمتری تخمین زده شد و به این ترتیب سرمایه‌گذاران درباره ریسک واقعی فریب داده شدند.
شاخص ریسک UniImmo Wohnen ZBI با ۲ و ۳ اعلام شد. مرکز حمایت مصرف‌کنندگان بادن وورتمبرگ این ارزیابی را خیلی کم دانست. به نظر آن‌ها لازم بود که صندوق با شاخص ریسک بالاتر ۶ ارزیابی شود.
دادگاه محلی نورنبرگ-فورث به دعوی مرکز حمایت مصرف‌کنندگان رأی داد. این دادگاه حکم داد که ارزیابی ریسک ZBI به الزامات قانونی مطابقت ندارد، زیرا ارزیابی مجدد ماهیانه املاک انجام نمی‌شود و بنچمارک مناسب استفاده نمی‌شود. بنابراین، شاخص ریسک در سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌ای برای سرمایه‌گذاران کوچکی مانند صندوق سرمایه‌گذاری املاک باز UniImmo Wohnen ZBI باید با مقدار ۶ تعیین شود.
ریسک معیار اصلی برای سرمایه‌گذاران
دادگاه LG Nürnberg-Fürth همچنین توضیح داد که برآورد ریسک معیار اصلی برای مصرف‌کنندگان است و به طرز چشمگیری بر تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاری آن‌ها تأثیر می‌گذارد. طبقه‌بندی ریسک به طرز نادرست پایین‌تر می‌تواند مصرف‌کنندگان را درباره ریسک آن‌ها گمراه سازد و نقض قانون مبارزه با رقابت ناعادلانه (UWG) باشد. بنابراین ZBI نمی‌تواند صندوق را با طبقه‌بندی ریسک نادرست کمتر تبلیغ کند.
شاخص ریسک در مقیاسی از ۱ تا ۷ نشان داده می‌شود، که در آن ۱ کمترین و ۷ بیشترین ریسک را نشان می‌دهد. به این ترتیب، به مصرف‌کننده به روشنی نشان داده می‌شود که با شرکت در یک سرمایه‌گذاری، چه ریسکی را متحمل می‌شود.
حکم دادگاه LG Nürnberg-Fürth نیز هنوز نهایی نشده و مدیر صندوق اعلام کرده است که به آن اعتراض خواهد کرد.
ادعای خسارت سرمایه‌گذاران
همچنین، حکم‌های دادگاه LG Nürnberg-Fürth و دادگاه LG Stuttgart نشان می‌دهند که نباید سرمایه‌گذاران درباره ریسک شرکت در یک سرمایه‌گذاری دارایی گمراه شوند. اگر به درستی درباره ریسک آگاه نشوند، می‌توانند ادعای خسارت کنند. این ادعاهای خسارت می‌توانند علیه بنیان‌گذار صندوق یا مشاوران سرمایه‌گذاری مطرح شوند، اگر آن‌ها به درستی درباره ریسک آگاهی نداده باشند.
وکلا MTR Legal تجربه زیادی در حقوق بازار سرمایه دارند و سرمایه‌گذاران صندوق سرمایه‌گذاری املاک باز را مشاوره می‌دهند. صندوق سرمایه‌گذاری املاک UniImmo Wohnen ZBI.
لطفاً تماس با ما بگیرید!
