Decisión del Tribunal Federal de Justicia del 23.01.2025 – Az.: V ZB 10/24
En bienes inmuebles se puede otorgar un derecho de compra preferente. Se debe distinguir entre un derecho de compra preferente subjetivo-real y uno subjetivo-personal. Hay que tener en cuenta que un derecho de compra preferente no puede convertirse fácilmente en el otro, como muestra una decisión del BGH del 23 de enero de 2025 (Az.: V ZB 10/24).
El derecho de compra preferente subjetivo-real se otorga al propietario de un terreno específico. En consecuencia, también se puede transferir o heredar. El derecho de compra preferente subjetivo-personal, por otro lado, está vinculado a una persona específica a la que se le otorga el derecho de compra preferente. No es transferible, según la firma de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otras cosas, en derecho inmobiliario.
El BGH aclaró en su decisión que el derecho de compra preferente no se puede transformar fácilmente. Más bien, es necesario primero disolver el derecho de compra preferente existente y luego establecer uno nuevo. Esto se aplica incluso si la persona beneficiada ya es la propietaria del terreno dominante.
Registro de la Propiedad rechaza la transformación
En el caso en cuestión, la propietaria de un terreno otorgó a la propietaria de un terreno adyacente un derecho de compra preferente subjetivo-real para todos los casos. Las dos propietarias acordaron mediante documento notarial cambiar el derecho de compra preferente existente en un derecho de compra preferente subjetivo-personal, de modo que correspondería a la propietaria del terreno adyacente. Este derecho de compra preferente no sería ni heredable ni transferible.
Sin embargo, el Registro de la Propiedad frustró sus planes y rechazó la solicitud de cambio. El Tribunal Superior de Justicia de Múnich confirmó la decisión del Registro de la Propiedad y rechazó la queja de las propietarias. El OLG justificó esto señalando que las partes solicitaban una transformación materialmente inadmisible. La transformación solo podría realizarse mediante la revocación y nuevo establecimiento del derecho de compra preferente. El BGH confirmó la decisión del OLG de Múnich.
Revocación y nuevo establecimiento del derecho de compra preferente requerido
El BGH indicó que la transformación pretendida del derecho de compra preferente no representa un cambio en el contenido de un derecho según el § 877 BGB. Un derecho de compra preferente existente a favor del respectivo propietario de un terreno no puede ser cambiado por modificación del derecho a un derecho de compra preferente existente a favor de una persona determinada. Más bien, se requiere la revocación del derecho de compra preferente anterior y el establecimiento de un nuevo derecho de compra preferente. No importa si la persona beneficiada es ya la propietaria del terreno dominante.
Según la opinión general, un cambio de contenido según el § 877 BGB queda descartado desde el principio si el titular del derecho inmobiliario debe cambiarse. Así ocurre también con el cambio de un derecho de compra preferente subjetivo-real a un derecho de compra preferente subjetivo-personal, aclaró el BGH. Aquí, el derecho se cambia del propietario del terreno beneficiado a un derecho de persona determinada. Nada cambia en esto, incluso si la persona beneficiada ya es propietaria del terreno dominante. En la venta de este terreno, quedarían claras las consecuencias del cambio del derecho de compra preferente. Ya que el comprador del terreno recibiría originalmente también el derecho de compra preferente sobre el otro terreno. En el cambio a un derecho de compra preferente subjetivo-personal, sin embargo, el derecho de compra preferente quedaría con la persona y estaría desligado del terreno adyacente, según el BGH.
No hay transformación que mantenga el rango
El derecho de compra preferente subjetivo-real y el derecho de compra preferente subjetivo-personal representan dos derechos diferentes. Por lo tanto, una transformación no puede ser vista simplemente como un cambio en el contenido de un derecho, continuaron los jueces de Karlsruhe. Un derecho de compra preferente existente a favor del respectivo propietario de un terreno no puede ser separado de la propiedad de ese terreno. Si el cambio de un derecho de compra preferente subjetivo-real a un derecho de compra preferente subjetivo-personal fuera admisible, el derecho de compra perdería su vinculación con el terreno. Esto no es compatible con § 1103 Abs. 1 BGB, aclaró el BGH.
Una transformación que mantenga el rango del derecho de preferencia de compra no es posible según la decisión del BGH.
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