El intermediario de préstamos puede estar en responsabilidadLa financiación está asegurada, el contrato de crédito con el banco está firmado y nada más se interpone en el camino de la realización del sueño de tener una casa propia, hasta que la compra de la casa se cancela inesperadamente. El crédito ya no es necesario, pero el banco puede exigir una compensación por la no-toma del mismo. Sin embargo, también el intermediario del préstamo puede estar en responsabilidad si no ha informado adecuadamente a los clientes sobre los riesgos existentes. Esto fue aclarado por el BGH en el fallo del 20 de febrero de 2025 (Az.: I ZR 122/23).
Con la firma de un contrato de crédito generalmente está vinculada una obligación de toma por parte del prestatario. Si este no solicita el préstamo, el prestamista tiene derecho a una indemnización por no-toma del crédito. Dado que el banco ya ha asegurado y reservado el capital para el crédito, se debe cubrir el daño causado por la no-toma del crédito, según la firma de abogados MTR Legal, que asesora, entre otros, en derecho bancario.
El intermediario financiero no debe minimizar riesgos
Sin embargo, también el intermediario de préstamos puede estar en responsabilidad, como dejó claro el BGH con el fallo del 20 de febrero de 2025. Los jueces de Karlsruhe clarificaron que un intermediario financiero debe informar sobre los riesgos existentes, como el no perfeccionamiento del contrato de compraventa de inmuebles tras haberse firmado un contrato de préstamo ya no revocable. Además, no se debe minimizar el riesgo al punto de dar la impresión de que es meramente teórico.
En el caso subyacente, una pareja quería comprar una parcela con una casa unifamiliar. Ya habían estado de acuerdo con el vendedor y tenían una cita notarial programada. No obstante, el banco rechazó una solicitud de crédito para financiar la compra inmobiliaria. Sin embargo, la pareja deseaba continuar con la compra y por ello contrató a un intermediario financiero. Este les facilitó el contrato de préstamo necesario con un banco.
En el protocolo de asesoramiento del asesor financiero se indicaba que los contratos de compra y financiación deberían firmarse únicamente cuando todos los factores importantes para el proyecto de construcción o compra estén esclarecidos.
La compra inmobiliaria se cancela inesperadamente
La pareja había aceptado el contrato de préstamo cuando el vendedor les informó inesperadamente que por razones personales no quería vender la propiedad. Dado que la pareja ya no necesitaba el préstamo, no lo solicitó, y el banco exigió una indemnización por no-toma por un monto de alrededor de 35.000 euros.
La pareja pagó la indemnización por no-toma y demandó al intermediario financiero por daños. El OLG Dresden desestimó la demanda. Sin embargo, la pareja tuvo más éxito ante el BGH. El intermediario financiero pudo haber violado sus deberes de información y asesoramiento al minimizar el riesgo del no perfeccionamiento del contrato de compraventa, así lo determinó el BGH.
El no perfeccionamiento del contrato de compraventa es un riesgo real
Aunque los demandantes eran conscientes de que el contrato de compraventa y el contrato de préstamo son legalmente contratos autónomos e independientes entre sí, también sabían que, en caso de que la compra del inmueble no se lleve a cabo, la desvinculación del contrato de préstamo solo sería posible pagando una indemnización por no-toma si el contrato de crédito se hizo antes del contrato de compraventa y ya ha expirado el período de revocación. No obstante, una violación del deber del intermediario financiero aún puede considerarse si, durante la consulta, minimizó la posibilidad del no perfeccionamiento del contrato de compraventa a solicitud del cliente, explicó el BGH. No se debe minimizar un riesgo real hasta el punto de dar la impresión de que es meramente teórico.
El no perfeccionamiento de un contrato de compraventa es un riesgo real porque el vendedor puede en cualquier momento retractarse de la venta mientras el contrato de compra no esté oficialmente registrado. Por lo tanto, no está obligado a compensar al interesado, incluso si este ya ha tomado un préstamo para la compra planificada de la propiedad, aclaró el BGH. Sobre este riesgo, el intermediario financiero debe informar y mostrar formas de evitarlo, según el BGH.
En la intermediación y concesión de préstamos pueden ocurrir diversos errores de asesoramiento y orientación. Esto puede dar lugar a reclamaciones de indemnización de los prestatarios.
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