Einordnung der Dachflächenvermietung für Photovoltaik im Kontext wohnungswirtschaftlicher Tätigkeiten
Das Finanzgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 16. September 2025 (Az. 5 K 814/22 G.F.) die ertragsteuerliche Behandlung der Überlassung von Dachflächen an Betreiber von Photovoltaikanlagen durch ein Wohnungsunternehmen näher beleuchtet. Das Gericht stellte dabei entscheidend klar, dass Tätigkeiten dieser Art im Verhältnis zur eigentlichen Zwecksetzung eines Wohnungsunternehmens lediglich eine nachgeordnete Rolle spielen. Diese Feststellung hat maßgeblichen Einfluss auf die steuerliche Begünstigung solcher Unternehmen, insbesondere im Rahmen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
Hintergrund: Photovoltaik und Wohnungsunternehmen
Wohnungsunternehmen konzentrieren sich klassischerweise auf die Verwaltung und Bewirtschaftung ihres Immobilienbestands. Der zentrale Unternehmensgegenstand ist die Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt. In der jüngeren Vergangenheit ist jedoch eine Zunahme innovativer Nutzungsformen von Immobiliengütern zu beobachten – darunter die Vermietung von Dachflächen für die Installation und den Betrieb von Photovoltaikanlagen durch Dritte. Diese Entwicklung korrespondiert einerseits mit Nachhaltigkeitsbemühungen und energiewirtschaftlichen Transformationsprozessen, wirft andererseits jedoch steuerliche und rechtliche Fragen auf.
Steuerliche Einordnung der Dachflächenvermietung
Relevanz für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung
Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer ist gebunden an das ausschließliche Verwalten eigenen Grundbesitzes. Sobald weitere Tätigkeiten von Gewicht in den Geschäftsbetrieb integriert werden, kann der Anspruch auf die Steuervergünstigung verloren gehen. Vor diesem Hintergrund ist zu prüfen, inwiefern die Vermietung von Dachflächen als zusätzliche gewerbliche Tätigkeit einzuordnen ist.
Nebenleistung im Verhältnis zur Haupttätigkeit
Das Finanzgericht Düsseldorf stellte fest, dass die Überlassung von Dachflächen für Photovoltaikanlagen regelmäßig keinen wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Aktivität eines Wohnungsunternehmens ausmacht. Zumindest in quantitativer Hinsicht – gemessen an Umsätzen und Erträgen – überwiegt der Gebrauch und die Vermietung der Wohnflächen weiterhin deutlich. Die Vermietung der Dachflächen wird somit als unselbstständige Nebenleistung gewürdigt, die den prägenden Charakter des Unternehmens nicht berührt.
Differenzierung nach Umfang der Nebentätigkeit
Das Gericht betonte, dass die Beurteilung anhand der Umstände des Einzelfalls erfolgen muss. Sollte die Vermietung von Dachflächen zu einem bestimmenden Unternehmensteil anwachsen oder eine erhebliche Ertragsquelle darstellen, könnte die Nebenleistungsqualität aufgehoben und die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung gefährdet sein. Solange – wie im entschiedenen Fall – die Dachflächenvermietung für Photovoltaikzwecke nur in geringerem Umfang stattfindet, bleibt der Anspruch auf die steuerliche Begünstigung jedoch unberührt.
Praxisbedeutung für Wohnungsunternehmen und Betreiber erneuerbarer Energien
Rechtliche Unsicherheiten bei innovativen Vermietungsmodellen
Das Urteil verdeutlicht, dass Immobilienverwaltungen mit innovativen Geschäftsmodellen sorgfältig darauf achten müssen, welche Tätigkeiten im Kontext ihres Hauptgeschäfts stehen. Die Grenze zwischen zulässiger Nebentätigkeit und ertragsteuerlich problematischer Neben- oder Zusatztätigkeit bleibt fließend und unterliegt einer wertenden Betrachtung der Gesamtumstände. Unternehmer und Investoren in der Wohnungswirtschaft, aber auch Projektentwickler im Bereich erneuerbare Energien, sollten insbesondere die quantitativen Verhältnisse im Blick behalten.
Bedeutung für die Vertrags- und Gestaltungsberatung
Die Vermietung von Dachflächen für Photovoltaikanlagen setzt nicht nur detaillierte schuldrechtliche Regelungen voraus, sondern erfordert auch eine sorgfältige Abstimmung mit steuerlichen Vorgaben. Unklarheiten hinsichtlich der Einstufung können wirtschaftliche Nachteile sowie Rückforderungsansprüche von Seiten der Finanzverwaltung begründen.
Ausblick und verbleibende Unsicherheiten
Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtslage insbesondere im Hinblick auf zukünftige gewerbeertragsteuerliche Entwicklungen und energiepolitische Vorgaben weiterentwickeln wird. Die bereits jetzt hohe Dynamik in der Nutzung gemeinschaftlich genutzter Flächen für Anlagen erneuerbarer Energien dürfte in den kommenden Jahren juristisch wie steuerlich weiter an Relevanz gewinnen. Insbesondere größere Unternehmen, die ihre Geschäftsmodelle diversifizieren möchten, sollten die aktuelle Rechtsentwicklung aufmerksam verfolgen und im Zweifel eine differenzierte Prüfung vornehmen.
Hinweis und Kontakt
Der Text basiert auf der aktuellen Rechtsprechung des Finanzgerichts Düsseldorf (Urteil vom 16.09.2025, Az. 5 K 814/22 G.F., veröffentlicht unter urteile.news). Es handelt sich um eine Zusammenfassung, die keine umfassende Prüfung des Einzelfalls ersetzt. Interessierte, die sich mit ähnlichen Fragestellungen konfrontiert sehen, können bei Bedarf einen individuellen Beratungstermin mit den Rechtsanwälten von MTR Legal vereinbaren.
