I juni 2024 faldt værdien af den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI med 17 procent, og investorerne mistede mange penge. Nu har retten i Stuttgart tildelt en investor erstatning (Az. 12 O 287/24), fordi hun blev fejlagtigt rådgivet af den formidlende bank. Grundlaget for erstatningskrav i tysk lovgivning er baseret på forskellige juridiske og kontraktlige regler, der definerer betingelserne for et erstatningskrav.
Investeringer i åbne ejendomsfonde som UniImmo Wohnen ZBI er altid forbundet med forskellige risici. Disse omfatter for eksempel udsving på ejendomsmarkedet, værditab, ledige ejendomme eller øgede renoveringsbehov. Inden for det tyske erstatningsret skelnes der mellem kontraktlige og deliktuelle grundlag, som hver især regulerer forskellige betingelser og retsvirkninger for erstatningskrav. Som led i en korrekt investeringsrådgivning skal investorer oplyses om de eksisterende risici, inden de træffer en investeringsbeslutning, udtaler advokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, der har stor erfaring i kapitalmarkedsret.
Fondsoversigt
UniImmo: Deutschland er en åben ejendomsfond, der er specialiseret i investeringer i tyske ejendomme og deltagelser i ejendomsselskaber. Fondens mål er at generere regelmæssig indkomst gennem lejeindtægter og opnå en bæredygtig værdiforøgelse for investorerne. Fondens investeringsidé henvender sig til personer, der forfølger langsigtede investeringsmål og er villige til at bære de risici, der er forbundet med ejendomsinvesteringer.
Fondsstrukturen forudsætter, at omkring 54 % af fondens aktiver investeres i ejendomme i Tyskland, mens omkring 46 % allokeres til andre europæiske lande. For at forbedre indtægtskraften kan fonden fremmedfinansiere op til 30 % af værdien af alle købte ejendomme gennem lån. Derivater må kun anvendes til at sikre eksisterende aktiver, hvilket skal begrænse risikoen for investorerne.
Som en åben ejendomsfond er UniImmo: Deutschland underlagt de strenge krav i tysk lovgivning, især borgerlig lovbog (BGB). § 280 og 281 BGB regulerer betingelserne for erstatningskrav ved misligholdelse inden for rammerne af en forpligtelse. Hvis der opstår en misligholdelse, for eksempel gennem fejlagtig rådgivning eller utilstrækkelig information, kan skadede investorer gøre krav på erstatning. Debitoren – typisk den rådgivende bank eller fondsinitiatoren – er så forpligtet til at kompensere for det skete tab. Dette kan enten ske gennem pengeoverførsel eller gennem naturalrestitution.
De vigtigste fondsdata er tilgængelige for investorer til enhver tid på en gennemsigtig måde. Værdipapirtypen for UniImmo: Deutschland er en fond, værdipapirkoden (WKN) er 980550, og ISIN er DE0009805507. Fondens kursdiagram giver indsigt i udviklingen af fondens formue og viser også de regelmæssige udlodninger til investorerne. Yderligere oplysninger om fondsvolumen, antal andele, udlodninger og andre nøgletal findes i salgsprospektet og i de væsentlige investoroplysninger, som er tilgængelige online.
I tilfælde af skade – for eksempel ved en misligholdelse som fejlagtig rådgivning eller utilstrækkelig risikobelysning – kan skadede investorer gøre deres erstatningskrav gældende direkte over for debitor. Forudsætningen er, at de lovmæssige kriterier i § 280 BGB er opfyldt. Fonden tilbyder således ikke blot mulighed for at deltage på det tyske ejendomsmarked og drage fordel af regelmæssig indkomst, men er også underlagt klare juridiske rammer, der sikrer beskyttelsen af investorerne.
Med sit fokus på ejendomme og deltagelser i ejendomsselskaber i Tyskland og Europa tilbyder UniImmo: Deutschland en attraktiv mulighed for investorer, der fokuserer på langsigtet værdiforøgelse og stabile indtægter. Samtidig er det vigtigt at være opmærksom på risiciene og i tilfælde af skade kende og håndhæve egne rettigheder – især retten til erstatning.
Fejlagtig rådgivning som en misligholdelse
Sagsøgeren i sagen ved retten i Stuttgart var ifølge egne oplysninger en sikkerhedsorienteret investor, som blandt andet Handelsblatt rapporterede den 15. maj 2025 online. Vereinigte Volksbank Böblingen anbefalede hende alligevel blandt andet deltagelse i den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI. Det viste sig i hvert fald at deltagelse i den åbne ejendomsfond på ingen måde var en sikker investering, da fonden i sommeren 2024 oplevede et enormt værditab og mistede praktisk talt over natten omkring 800 millioner euro i værdi.
Investoren følte sig derfor fejlagtigt rådgivet af banken og gjorde krav på erstatning. LG Stuttgart delte kvindens vurdering. Da banken havde overtrådt sin rådgivningspligt, gjorde den sig erstatningsansvarlig og skulle refundere sagsøgerens investerede kapital, afgjorde retten. Dommen er endnu ikke retligt bindende, og banken har allerede meddelt, at den vil appellere.
LG Nürnberg-Fürth: Risiko vurderet forkert
Ud over dommen fra LG Stuttgart kan en afgørelse fra Landsretten Nürnberg-Fürth den 21. februar 2025 også give håb til investorer i UniImmo Wohnen ZBI (Az. 4 HK O 5879/24). Retten fastslog, at risikoen ved den åbne ejendomsfond var vurderet for lavt i basale informationsdokumenter og investorerne dermed blev vildledt om den faktiske risiko.
Risikoindikatoren blev angivet som 2 henholdsvis 3 hos UniImmo Wohnen ZBI. Vurderingen var for lav, kritiserede forbrugercenteret Baden-Württemberg. Efter deres mening burde fonden være vurderet med en højere risikoindikator 6.
Landsretten Nürnberg-Fürth gav stoppelseskendelsen til forbrugercenteret. Det blev besluttet, at risikovurderingen af ZBI ikke svarede til de lovmæssige bestemmelser, da der ikke foretages en månedlig nyvurdering af ejendommene, og der anvendes ingen egnede benchmarks. Derpå skal risikoindikatoren for kapitalinvesteringer for småinvestorer som den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI angives som 6.
Risiko centralt kriterium for investorer
LG Nürnberg-Fürth fortsatte med at klargøre, at risikovurderingen er et centralt kriterium for forbrugerne og i væsentlig grad påvirker deres investeringsbeslutning. En for lav risikoklasse vildleder investorer om deres risiko og udgør en overtrædelse af loven mod illoyal konkurrence (UWG). Derfor må ZBI ikke længere reklamere for fonden med en for lav risikoklasse.
Risikoindikatoren angives på en skala fra 1 til 7, hvor 1 angiver den laveste og 7 det højeste risiko. Forbrugeren skal således på en gennemsigtig måde blive informeret om, hvilken risiko de tager ved deltagelse i en kapitalinvestering.
Også dommen fra LG Nürnberg-Fürth er endnu ikke retligt bindende, og fondsmanageren har allerede indgivet appel.
Erstatningskrav for investorer
Ikke desto mindre viser dommene fra LG Nürnberg-Fürth og LG Stuttgart, at investorene ikke må vildledes om deres risiko ved deltagelse i en formueinvestering. Hvis de ikke er blevet korrekt informeret om deres risiko, kan de gøre erstatningskrav gældende. Erstatningskrav kan både rettes mod fondsinitiatoren og mod de investeringsrådgivere, der ikke har informeret korrekt om risiciene.
MTR Legal Rechtsanwälte har stor erfaring inden for kapitalmarkedsret og rådgiver investorer i den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI.
Kontakt os gerne Kontakt med os!
