Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Mit Beschluss vom 2. Februar 2023 (Az.: VIII ZB 58/21) befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen Vermieter berechtigt sein können, bereits präventiv eine Räumungsklage gegen ihre Mieter zu erheben. Ausschlaggebend war in dem zugrundeliegenden Fall die ausdrückliche Ankündigung des Mieters, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig zu übergeben, solange keine Ersatzwohnung gefunden werde.
Ausgangslage: Kündigung und Reaktion des Mieters
Im Zentrum des vom BGH entschiedenen Falles stand die Situation nach Zugang der Kündigung eines Mietverhältnisses. Der Mieter hatte daraufhin gegenüber dem Vermieter erklärt, dass er sich aufgrund einer bislang erfolglosen Suche nach einer alternativen Wohnung nicht imstande sehe, die Wohnung wie gefordert zu räumen und zurückzugeben. Diese Äußerung beinhaltete – nach Auffassung des Gerichts – eine unmissverständliche Weigerung, dem Herausgabeanspruch des Eigentümers nachzukommen.
Bedeutung der vorbeugenden Räumungsklage
Das Zivilprozessrecht gestattet es grundsätzlich, bereits vor Fälligkeit eines Herausgabeanspruchs eine vorbeugende Klage anzustrengen, sofern konkrete Anhaltspunkte bestehen, dass der Schuldner seiner Verpflichtung nicht freiwillig nachkommen wird. Der BGH stellt nunmehr klar, dass eine vom Mieter unmittelbar artikulierte Absicht, nach Mietende nicht auszuziehen, den Erlass einer vorbeugenden Räumungsklage rechtfertigen kann. Voraussetzung ist, dass der Vermieter damit rechnen muss, andernfalls sein Besitzrecht erst verspätet oder mit zusätzlichem Aufwand, etwa durch eine erneute Verfahrensführung, durchsetzen zu können.
Klarstellung des Anwendungsbereichs
Das Gericht betonte, dass nicht jede unklare oder gar ablehnende Bemerkung eines Mieters eine vorbeugende Räumungsklage rechtfertigt. Vielmehr muss sich aus deren Inhalt eine konkrete und ernsthafte Weigerung ergeben. Die Entscheidung normiert damit eine wichtige Abgrenzung: Lediglich pauschale oder noch unverbindliche Aussagen reichen nicht aus, um eine Klagerhebung vor Eintritt der Fälligkeit des Räumungsanspruchs schlüssig zu begründen.
Auswirkungen auf das Verhältnis von Vermieter und Mieter
Risiken bei Verzug des Auszugs
Die Rechtsprechung des BGH stärkt die Rechtssicherheit von Vermietern in Situationen, in denen ein Auszug nach Beendigung des Mietverhältnisses fraglich erscheint. Durch die Möglichkeit der vorbeugenden Klage können Vermieter potenziell zeit- und kostenaufwändige Verzögerungen vermeiden, die insbesondere im gewerblichen wie im privaten Immobilienbereich erhebliche wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen können. Mieter werden mit dieser Entscheidung angehalten, sich der Folgen einer ausdrücklichen Weigerung bewusst zu sein, da sie auf diese Weise ein Räumungsverfahren veranlassen können.
Auswirkungen auf das Prozessrecht
Die verlässliche Anwendbarkeit der vorbeugenden Klage schützt die prozessualen Rechte der Vermieterseite. Diese kann nun bereits reagieren, noch bevor der Räumungsanspruch tatsächlich fällig wird, sofern eine klar deklarierte Leistungsverweigerung vorliegt. Das konstruktive Zusammenwirken der materiellen und prozessualen Aspekte wird hierdurch betont: Die Ermächtigung zur vorbeugenden Klage dient einer effektiven Rechtsdurchsetzung, ohne jedoch den Mieterschutz prinzipiell zu schwächen, da nur ernsthafte und substantiierte Weigerungen herangezogen werden können.
Abgrenzung zu vergleichbaren Konstellationen
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs differenziert sorgfältig zwischen bloßer Unsicherheit seitens des Mieters und einer als sicher angenommenen Nichtleistung. Praxisrelevant ist auch, dass die vorbeugende Klage explizit auf die vorhergehende Ankündigung einer Nichtleistung gestützt sein muss. Unsichere oder von Bedingungen abhängige Erklärungen sind demnach nicht ausreichend. Der Vermieter trägt somit weiterhin die Darlegungs- und Beweislast für die Ernsthaftigkeit der Weigerung.
Bedeutung für die Praxis
Die aktuelle Entscheidung ist insbesondere für Unternehmen und vermögende Privatpersonen von erheblicher Tragweite, sofern diese als Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Kündigungszugangs mit Widerstand gegen die fristgemäße Räumung konfrontiert werden. Eine klare, vorherige Kommunikation der Mieterseite, dass ein Auszug ohne adäquaten Ersatz nicht erfolgt, öffnet damit prozessrechtlich dem Vermieter den Weg zur gerichtlichen Geltendmachung seines Herausgabeanspruchs.
Fazit und Ausblick
Mit dem Beschluss vom 2. Februar 2023 hat der BGH einen praxisrelevanten Rahmen geschaffen, innerhalb dessen Vermieter künftig im Falle einer vorhersehbaren Leistungsverweigerung schneller Rechtssicherheit erlangen können. Die Umsetzung dieser Rechtsprechung erfordert jedoch eine sorgfältige Dokumentation und Bewertung der jeweiligen Einlassungen der Mieterseite und ist stets im Lichte des Einzelfalls zu würdigen. Während das Urteil Rechtssicherheit für Vermieter schafft, bleibt das Spannungsverhältnis zum Mieterschutz in jedem Einzelfall zu beachten.
Die rechtliche Würdigung und deren tragweiten Konsequenzen für einzelne Vertragsverhältnisse können sich vielschichtig darstellen. Bei weitergehenden rechtlichen Fragen zu Räumungsklagen und mietrechtlichen Gestaltungen stehen die Rechtsanwälte von MTR Legal bundesweit und international als Ansprechpartner zur Verfügung.
