Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) den sogenannten Halbteilungsgrundsatz bei Maklerprovisionen weiter präzisiert. Entscheidend ist danach nicht allein, wie Käufer die Immobilie später nutzen wollen, sondern welche objektive Einordnung der Immobilie und welcher Kenntnisstand beim Abschluss des Maklervertrags vorliegen. Wer etwa ein Zweifamilienhaus kaufen und anschließend ausschließlich selbst als „Einfamilienhaus“ bewohnen möchte, muss diese Nutzungsabsicht dem Makler spätestens bei Vertragsschluss eindeutig mitteilen – andernfalls kann die volle Provisionspflicht beim Käufer verbleiben.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Juli 2026 – Az. I ZR 111/25
Beim Kauf bestimmter Wohnimmobilien kann die Maklerprovision nach dem gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz zwischen Käufer und Verkäufer nur in gleicher Höhe vereinbart werden, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Diese Schutzregel gilt jedoch ausschließlich für den Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Bei Objekten mit mehreren Wohneinheiten – etwa einem Zweifamilienhaus – kommt es für die Anwendung der hälftigen Teilung maßgeblich darauf an, ob dem Makler bereits bei Abschluss des Maklervertrags bekannt war, dass der Käufer das Objekt künftig wie ein Einfamilienhaus nutzen will.
Mit dieser Entscheidung stärkt der BGH die Rechtssicherheit im Maklerrecht: Die Wirksamkeit einer Provisionsvereinbarung soll nicht nachträglich dadurch „kippen“, dass eine Nutzungsabsicht erst später erklärt wird.
Maklerprovision beim Immobilienkauf: Gesetzliche Leitplanken
Seit Ende 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Vereinbarung und Verteilung von Maklerkosten beim Kauf bestimmter Wohnimmobilien neu. Ziel ist es, Verbraucher vor einer einseitigen Kostentragung zu schützen.
Wesentliche Eckpunkte sind:
– Textform: Ein Maklervertrag, der einen Provisionsanspruch beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses auslösen soll, muss grundsätzlich in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB), z.B. per E-Mail oder über ein entsprechendes Online-Formular.
– Halbteilungsgrundsatz: Wird der Makler sowohl für Verkäufer als auch Käufer tätig, darf er von beiden Seiten nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB).
– Abwälzung auf Käufer begrenzt: Auch wenn zunächst nur der Verkäufer eine Provision schuldet, kann eine Beteiligung des Käufers nur unter gesetzlich geregelten Voraussetzungen erfolgen und regelmäßig ebenfalls nur bis zur Höhe des Verkäuferanteils (§ 656d BGB).
– Unwirksamkeit bei Verstoß: Vereinbarungen, die den Käufer stärker belasten als gesetzlich erlaubt, sind grundsätzlich unwirksam. Der BGH hat die Schutzwirkung dieser Vorschriften bereits in Entscheidungen vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24 und I ZR 25/24) hervorgehoben.
Halbteilungsgrundsatz gilt nur für Wohnung oder Einfamilienhaus
Die gesetzliche hälftige Teilung setzt voraus, dass der Kaufgegenstand überhaupt eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus im Sinne der Vorschriften ist. In der Praxis ist das bei Immobilien mit mehreren Wohneinheiten oft streitträchtig: Ein Objekt kann baulich und rechtlich mehr als eine selbstständige Wohneinheit enthalten, dennoch planen Käufer mitunter eine spätere Zusammenlegung oder Eigennutzung.
Das Urteil vom 16. Juli 2026 zeigt, dass diese spätere Planung nicht automatisch zur Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes führt.
Der Fall: Zweifamilienhaus, vermietet, später geplante Eigennutzung
Dem Verfahren lag der Verkauf eines Grundstücks zugrunde, das mit einem vermieteten Zweifamilienhaus bebaut war. Das Gebäude bestand aus zwei selbstständigen Wohnungen, die bei Abschluss des Kaufvertrags vermietet waren. Auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Objekt als Zweifamilienhaus bezeichnet.
Der Käufer hatte zunächst einen Maklervertrag abgeschlossen. Seine Absicht, das Objekt später selbst zu bewohnen und wie ein Einfamilienhaus zu nutzen, teilte er dem Makler allerdings erst in späteren Gesprächen mit – nicht spätestens bei Abschluss des Maklervertrags.
Als der Makler nach dem Immobilienkauf die vereinbarte Provision in Rechnung stellte, zahlte der Käufer nicht vollständig und berief sich auf den Halbteilungsgrundsatz: Wegen der geplanten Eigennutzung müsse die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.
BGH: Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Maklervertragsschlusses
Der BGH folgte dieser Argumentation nicht und stellte im Kern auf zwei Punkte ab:
1. Objektive Einordnung beim Vertragsschluss: Zum maßgeblichen Zeitpunkt – dem Abschluss des Maklervertrags – war das Objekt objektiv kein Einfamilienhaus, sondern ein Zweifamilienhaus mit zwei vermieteten Wohneinheiten.
2. Subjektive Nutzungsabsicht nur bei rechtzeitiger Offenlegung: Eine geplante Nutzung als Einfamilienhaus kann ausnahmsweise berücksichtigt werden, aber nur, wenn diese Absicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags bekannt ist.
Eine erst nachträglich erklärte Eigennutzungsabsicht könne die rechtliche Einordnung für die Provisionsabrede nicht mehr verändern. Der Makler müsse beim Vertragsschluss erkennen können, welche gesetzlichen Vorgaben für seine Vergütungsvereinbarung gelten. Andernfalls wäre die Wirksamkeit einer zunächst zulässigen Vereinbarung nachträglich „verschiebbar“ – das wäre mit dem Grundsatz der Rechtssicherheit schwer vereinbar.
Praktische Bedeutung: Was Käufer und Verkäufer jetzt beachten sollten
Die Entscheidung liefert klare Orientierung für die Gestaltung und Dokumentation in der Anbahnung eines Immobilienkaufs:
– Käufer: Wenn das Objekt nicht eindeutig ein Einfamilienhaus ist (z.B. Zwei- oder Mehrfamilienhaus), sollte eine beabsichtigte ausschließliche Eigennutzung vor oder spätestens bei Abschluss des Maklervertrags ausdrücklich mitgeteilt werden.
– Dokumentation: Empfehlenswert ist eine Mitteilung in Textform (z.B. E-Mail), damit später nachweisbar ist, dass der Makler rechtzeitig informiert wurde.
– Makler/Verkäufer: Es ist sinnvoll, die Objektkategorie (Wohnung/Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienobjekt) sowie den Auftraggeberstatus und die Provisionsverteilung klar zu dokumentieren, um Streit über die Anwendbarkeit der §§ 656a ff. BGB zu vermeiden.
Fazit
Der BGH präzisiert: Beim Halbteilungsgrundsatz zählt nicht nur der spätere Nutzungswunsch, sondern vor allem die objektive Beschaffenheit des Objekts und die dem Makler beim Abschluss des Maklervertrags bekannte Nutzungsabsicht. Wer ein Zweifamilienhaus kaufen und künftig allein zu eigenen Wohnzwecken nutzen möchte, sollte dies dem Makler frühzeitig und nachvollziehbar mitteilen, wenn er sich später auf die hälftige Provisionsverteilung berufen will.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung im Einzelfall.
