Терминът „вид изпълнение“ в клаузите за козметични ремонти е твърде неясен. Това прави цялата клауза допустима – дори в търговското наемно право, както показва решение на Апелативния съд Бранденбург.
Дори при търговски използвани помещения често има проблеми, свързани с козметични ремонти. Те засягат не само кой, но и как трябва да бъдат извършени. Ако договорът за наем съдържа клауза, че при козметични ремонти може да се отклони от предишния вид изпълнение само с одобрението на наемодателя, терминът „вид изпълнение“ е твърде неопределен и цялата клауза става невалидна. Това важи не само за частни помещения, но и за търговското наемно право, според икономическата адвокатска кантора MTR Legal, която съветва своите национални и международни клиенти и в областта на недвижимите имоти.
В процеса пред Апелативния съд Бранденбург ставаше въпрос за търговски договор за наем. В договора бе включена клауза, че наемателят може да се отклони от предишния вид изпълнение при козметични ремонти само с одобрението на наемодателя.
Срещу това наемателят се противопостави успешно. Въпреки че до момента има съдебна практика до високо ниво само за договори за наем на жилища. В същото време Върховният съд на Германия е изяснил, че такава шаблонна клауза, според която наемателят може да се отклони от предишния вид изпълнение само с одобрението на наемодателя, противоречи на изискването за яснота съгласно § 305c, ал. 2 от Германския граждански кодекс (BGB). Защото понятието „вид изпълнение“ не е ясно дефинирано и може да се отнася до основното оборудване, до конкретното изпълнение или и до двете. Това важи и когато одобрението е необходимо само за значителни отклонения.
Тази съдебна практика на Върховния съд на Германия може да бъде приложена към търговски договори за наем, реши Апелативният съд Бранденбург с решение от 6 декември 2022 г. (Аз.: 3 U 132/21). Търговският наемател дори е още по-необходим, отколкото частният наемател на жилище, да може да оформи помещенията според своите нужди. Оформлението на търговските помещения често е част от бизнес концепцията, посочва съдът и обяви клаузата за недопустима.
Компетентни в областта на недвижимото право адвокати съветват в MTR Legal по въпроси на търговското наемно право.
