Ако действителната площ под наем се различава с повече от десет процента от размера, посочен в договора за търговски наем, това може да бъде основание за намаляване на наема според съдебната практика на Върховния съд на Германия (BGH).
Ако действителната търговска площ е по-малка от договорената, търговското право на наем предполага възможност за намаляване на наема. Все пак е важно да се отбележи, колко голямо е отклонението. Ако наетата търговска площ е с повече от десет процента по-малка от договорената в договора за наем, това може да оправдае намаляване на наема. При отклонения под десет процента наемателят трябва да докаже, според съдебната практика на Върховния съд на Германия, че поради по-малкия размер е нарушено договорното използване на вещта за наем, посочват юристите от MTR Legal, които консултират в областта на имотите и търговските наеми.
В съдебния спор пред BGH, размерът на наетата площ в договора за търговски наем е посочен като около 300 квадратни метра. Поради преустройства площта се намалява с около десет процента. Наемателката, школа по балет, подава иск за установяване, че има право да намали брутния наем с десет процента, защото вследствие на намалението на площта може да обучава по-малко ученици.
Искът не беше успешен. Върховният съд на Ланд Мюнхен потвърди, че намаляването на площта под наем представлява недостатък на вещта за наем, но въпреки това ищецът няма право да намали наема. Съдът обосновава това с факта, че при отклонение на площта с по-малко от десет процента, наемателката би трябвало да докаже, че пригодността на вещта за договорното използване е действително нарушена. Все пак тя не е показала конкретно, че по-малкият размер наистина е довело до загуби в приходите.
Върховният съд на Германия потвърди в ревизионната процедура решението на Върховният съд на Ланд Мюнхен. Наемателката е представила само абстрактно, че поради намаляването на площта е загубила потенциален приход, без да изложи това конкретно. Съдиите в Карлсруе допълнително обясниха, че намаляване на наема е възможно, ако действителната големина на площта изостава с повече от десет процента от договорената по договора за наем. Тогава се счита, че договорното използване на вещта за наем е действително сериозно нарушено.
В MTR Legal консултират в имотното правои търговските наеми опитни адвокати.
Свържете се сега Контакт осъществете.
