في يونيو 2024، انهارت قيمة صندوق العقارات المفتوح UniImmo Wohnen ZBI بنسبة 17 بالمئة وخسر المستثمرون الكثير من الأموال. الآن، حكمت محكمة شتوتغارت الإقليمية لصالح مستثمرة تعويضات الأضرار (رقم الدعوى. 12 O 287/24)، لأنها تم نصحها بشكل خاطئ من قبل البنك الوسيط. يعتمد الأساس القانوني لدعاوى التعويض عن الأضرار في القانون الألماني على مختلف الأحكام والاتفاقيات القانونية التي تحدد الشروط لمطالبة بالتعويض.
إن الاستثمار في صناديق العقارات المفتوحة مثل UniImmo Wohnen ZBI يرتبط دائمًا بمخاطر متنوعة. تشمل هذه المخاطر تقلبات في السوق العقاري، خسائر في القيمة، شغور، أو زيادة الحاجة للتجديد. في مجال قانون المسؤولية الألماني، يتم التمييز بين الأسس التعاقدية والتقصيرية لدعاوى التعويض عن الأضرار، والتي تنظم الشروط والنتائج القانونية المختلفة لكل منها. يُطلب من المستثمرين في سياق استشارة استثمارية سليمة أن يتم توعيتهم بالمخاطر القائمة قبل اتخاذ قرار الاستثمار، وذلك حسب مكتب المحاماة MTR Legal Rechtsanwälte الذي يتمتع بخبرة واسعة في قانون الأسواق المالية.
نظرة عامة على الصناديق
صندوق UniImmo: Deutschland هو صندوق عقاري مفتوح متخصص في الاستثمار في العقارات الألمانية والمساهمة في شركات العقارات. الهدف من الصندوق هو تحقيق دخل منتظم من الإيجارات وتحقيق نمو مستدام في القيمة للمستثمرين. تتوجه فكرة الاستثمار في الصندوق إلى الأشخاص الذين يتبعون أهداف استثمارية طويلة الأجل ومستعدين لتحمل المخاطر المرتبطة بالاستثمارات العقارية.
تتضمن هيكلية الصندوق أن يتم استثمار حوالي 54٪ من أصول الصندوق في العقارات في ألمانيا، بينما يتم تخصيص حوالي 46٪ لدول أوروبية أخرى. لزيادة القوة الربحية، يمكن للصندوق تمويل ما يصل إلى 30٪ من قيمة جميع العقارات المقتناة عن طريق القروض. يُسمح باستخدام المشتقات لتأمين الأصول الموجودة فقط، مما يهدف إلى الحد من المخاطر للمستثمرين.
باعتباره صندوق عقاري مفتوح، يخضع UniImmo: Deutschland لأحكام صارمة من القانون الألماني، ولاسيما القانون المدني الألماني (BGB). تُنظم المواد §§ 280 و 281 BGB الشروط لدعاوى التعويض عن الأضرار في حالة انتهاك الواجبات ضمن العلاقة التعاقدية. في حالة حدوث انتهاك للواجب، مثل الاستشارة الخاطئة أو نقص المعلومات، يمكن للمستثمرين الذين تضرروا تقديم مطالبة بالتعويض عن الأضرار. يلتزم المُدين – عادةً البنك المستشار أو المبادر بالصندوق – بتعويض الضرر الحاصل. يمكن أن يتم هذا التعويض إما بالدفع النقدي أو بالتعويض العيني.
يمكن للمستثمرين الاطلاع دائمًا على البيانات الأساسية للصندوق بشفافية. نوع الأوراق المالية لصندوق UniImmo: Deutschland هو صندوق، ورقم التعريف الدولي للأوراق المالية (ISIN) هو DE0009805507. يُظهر مخطط الأسعار تطور أصول الصندوق ويعرض أيضًا التوزيعات المنتظمة للمستثمرين. يمكن العثور على مزيد من المعلومات حول حجم الصندوق، وعدد الحصص، والتوزيعات، ومؤشرات أخرى في نشرة البيع والمعلومات الأساسية للمستثمرين المتاحة عبر الإنترنت.
في حالة حدوث ضرر – مثل انتهاك للواجب من خلال المشورة الخاطئة أو عدم توضيح المخاطر بشكل كافٍ – يمكن للمستثمرين المتضررين تقديم مطالبتهم بالتعويض مباشرة أمام المُدين. الشرط المسبق هو أن تكون معايير المادة § 280 من القانون المدني الألماني مستوفاة. وبالتالي، يوفر الصندوق ليس فقط فرصة للمشاركة في سوق العقارات الألماني والاستفادة من العوائد المنتظمة، ولكن أيضًا يخضع لأطر قانونية واضحة تضمن حماية المستثمرين.
مع استهداف العقارات والمشاركة في شركات العقارات في ألمانيا وأوروبا، يقدم UniImmo: Deutschland خيارًا جذابًا للمستثمرين الذين يراهنون على النمو المستدام والقيمة المستقرة. في نفس الوقت، من المهم أن يكون المستثمرين على دراية بالمخاطر ويعرفون حقوقهم – خاصة مطالباتهم بالتعويض – ويمارسونها في حالة الضرر.
النصيحة الخاطئة من البنك كهناك انتهاك للواجب
كانت المدعية في القضية أمام محكمة شتوتغارت الإقليمية مستثمرة محافظة، كما أفاد Handelsblatt بتاريخ 15 مايو 2025 عبر الإنترنت. ومع ذلك، أوصت بنك Vereinigte Volksbank Böblingen لها المشاركة في صندوق العقارات المفتوح UniImmo Wohnen ZBI. إن المشاركة في الصندوق المفتوح للعقارات ليست بأي حال من الأحوال استثمارًا آمنًا، كما ظهر بوضوح في الصيف 2024 عندما حدثت الخسارة الفادحة في القيمة وفقد الصندوق عمليًا ما يقارب 800 مليون يورو بين عشية وضحاها. لهذا السبب شعرت المستثمرة بأنها تلقت نصيحة خاطئة من البنك وطرحت دعاوى التعويض عن الأضرار. وشارك LG Stuttgart وجهة نظر السيدة. لأن البنك خالف واجب تقديم المشورة لها، فإنه أصبح ملزمًا بتعويض الضرر ويجب تعويض المدعية عن رأس المال المستثمر، كما قررت المحكمة. لم يصبح الحكم نافذًا بعد، وقد أعلنت البنك بالفعل عزمها على الطعن.
محكمة Nürnberg-Fürth: تقييم الخطر غير مناسب
بالإضافة إلى حكم محكمة شتوتغارت، قد يكون للمستثمرين في UniImmo Wohnen ZBI أيضًا قرار لمحكمة Nürnberg-Fürth بتاريخ 21 فبراير 2025 مشجعًا (رقم القضية. 4 HK O 5879/24). وجدت المحكمة أن خطر الصندوق المفتوح للعقارات قد تم تقييمه بشكل منخفض في ورقة المعلومات الأساسية وانه تم خداع المستثمرين بشأن الخطر الفعلي.
تم تحديد مؤشر الخطر في UniImmo Wohnen ZBI بـ 2 و 3. وانتقدت مركز المستهلك بادن-فورتمبيرغ هذا التصنيف المنخفض. من وجهة نظرهم، يجب أن يتم تصنيف الصندوق بمؤشر الخطر الأعلى 6.
وافقت محكمة Nürnberg-Fürth على طلب المنع لمركز المستهلك. قررت المحكمة أن تقييم الخطر من قبل ZBI لا يتوافق مع الأحكام القانونية، نظراً لعدم وجود إعادة تقييم شهري للعقارات وعدم استخدام مؤشر مناسب للمقارنة. لذا يجب تحديد مؤشر الخطر برقم 6 بالنسبة لاستثمارات رأس المال الصغير مثل صندوق العقارات المفتوح UniImmo Wohnen ZBI.
الخطر معيار مركزي للمستثمرين
واصلت محكمة Nürnberg-Fürth القول بأن تقييم المخاطر هو معيار مركزي للمستهلكين وله تأثير كبير على قراراتهم الاستثمارية. يمكن أن يخدع تصنيف المخاطر المنخفض المستثمرين بشأن خطرهم ويمثل انتهاكًا لقانون مكافحة المنافسة غير العادلة (UWG). لذلك، لا ينبغي لـ ZBI الترويج للصندوق بتصنيف مخاطر منخفض.
يتم تحديد مؤشر المخاطر على مقياس من 1 إلى 7، حيث يشير الرقم 1 إلى أقل مخاطرة و7 إلى أكبر مخاطرة. يجب أن يتم توضيح المستهلك بشكل شفاف عن المخاطر التي قد يواجهونها عند المشاركة في استثمار رأسمالي.
كذلك، لم يصبح حكم محكمة Nürnberg-Fürth نافذًا بعد وقد قام مدير الصندوق بالفعل بالطعن فيه.
حق التعويض للمستثمرين
بالرغم من ذلك، تظهر أحكام محكمة Nürnberg-Fürth ومحكمة شتوتغارت أن المستثمرين لا ينبغي أن يتم خداعهم بشأن مخاطرهم عند المشاركة في استثمار رأس المال. إذا لم يتم توعيتهم بشكل صحيح عن مخاطرهم، فيمكنهم تقديم مطالبات بالتعويض عن الأضرار. يمكن توجيه مطالبات التعويضات ضد مبادر الصندوق وكذلك ضد المستشارين الاستثماريين إذا لم يقدموا توعية صحيحة عن المخاطر.
يتمتع MTR Legal Rechtsanwälte بخبرة واسعة في قانون الأسواق المالية وينصح مستثمرين الصناديق العقارية المفتوحة ب الصندوق العقاري UniImmo Wohnen ZBI.
نحن ندعوك ل التواصل معنا!
